Ejendomsvurdering uden moms?

Siden 2011 har salg af visse ejendomme og grunde været momspligtigt. Landsskatteretten har i en sag taget stilling til, om ejendomsvurderingen skal foretages på grundlag af en handelspris med eller uden moms.

Arkivfoto: Sarah Christine Nørgaard/Scanpix 2018 Fold sammen
Læs mere
Foto: Sarah Christine Nørgaard

I den pågældende sag havde klageren solgt en ejendom 1. oktober 2013 for 50 mio. kr. plus moms. Både køber og sælger var momsregistrede, så sælger havde indbetalt momsen til SKAT, og den var modsat afløftet af køber.

Efter en klage fra sælgeren havde Vurderingsankenævnet den 5. november 2012 (altså inden salget) nedsat ejendomsværdien per 1. oktober 2010, fra 89 mio. til 77 mio. kr.

Efter anmodning fra sælger genoptog SKAT ejendomsvurderingen, men endte med at fastholde den samlede ejendomsvurdering (samlede værdi for grund og ejendom) med henvisning til Vurderingsankenævnets tidligere afgørelse fra november 2012, hvorefter ejendomsværdien var 77 mio. kr. pr. 1. oktober 2010. SKAT fastsatte ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 til 70 mio. kr. Sælger klagede til Landsskatteretten og krævede ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 nedsat til 50 mio. kr. Hertil indstillede Skatteankestyrelsen, at ejendomsværdien var handelsprisen med tillæg af moms, det vil sige 62,5 mio. kr. Sagen kom herefter til at dreje sig om, hvorvidt handelsværdien i vurderingslovens forstand var købesummen med eller uden moms.

SKATs holdning

Til støtte for sin påstand havde Skatteankestyrelsen henvist til SKATs juridiske vejledning, hvorefter solgte grunde skulle indgå i SKATs statistiske behandling med den købesum, som en køber var villig til at betale, det vil sige købesum inkl. moms, hvis køber ikke kunne afløfte momsen. Ifølge SKATs høringssvar var reglen dog ikke en vurderingsnorm, men en oplysning om den statistiske behandling og sammensætning af oplyste handelspriser. SKAT mente ikke, at handelsprisen skulle tillægges moms ved ansættelsen af ejendomsværdien. Dog udtalte SKAT i forlængelse heraf:

»Ingen af handlens parter har fri rådighed over en købspris, respektive fået sin likviditet belastet (bortset fra kortvarig) indeholdende også momsen af de 50.000.000 kr. Køber har i det konkrete tilfælde netop ikke været villig til at betale 62.500.000 kr. for ejendommen, men netto alene 50.000.000 kr.«

Landsskatteretten nåede frem til, at ejendomsvurderingen er handelsværdien uden tillæg af moms, under hensyn til at momsangivelserne fra det købende og det sælgende selskab viste, at momsen på 12,5 mio. kr. var indbetalt af sælger og afløftet af køber.

Gældende trods lovændring

Afgørelsen efterlader det presserende spørgsmål, om grundlaget for ejendomsvurderingen er handelsprisen inkl. moms, hvis køber ikke kan afløfte momsen. På den ene side kan man, så længe ejendommen ligger på sælgers hånd, normalt ikke på vurderingstidspunktet vide, om en ejendom sælges til en køber, der kan afløfte momsen, og sælgeren får ikke et højere provenu, fordi han sælger til en køber, som ikke kan afløfte momsen. En momspligtig ejendoms værdi for sælger vil derfor altid være salgsprisen ekskl. moms.

På den anden side må man konstatere, at ejendommen fra køberens synsvinkel udgør en investering svarende til prisen inkl. moms, hvis køberen ikke kan afløfte momsen, og i hvert fald privatboligmarkedet fungerer på den måde, at markedsprisen for sammenlignelige ejendomme er den samme, selv om salget af den ene ejendom er momspligtigt og salget af den anden ikke er.

Afgørelsen er truffet før den nye ejendomsvurderingslovs ikrafttræden den 1. Januar 2018. Efter den hidtidige skulle ejendomsvurderingen foretages ’på grundlag af værdien i handel og vandel’. Efter den nye vurderingslov ansættes ejendomsværdien til ’den forventede kontantværdi i fri handel’.

Mens der efter den nye ejendomsvurderingslov ’altid vil være et spænd, inden for hvilket en fornuftig køber og en fornuftig sælger vil kunne mødes’, er der dog fortsat ikke taget stilling til, om momsen er en del af det, den ’fornuftige køber’ vil betale. Afgørelsen fra Landsskatteretten må derfor også forventes at have betydning for de kommende vurderinger efter den nye ejendomsvurderingslov.