Dublet: Sådan ender regningen hos køber

Rådgivning. Lejere har ofte forkøbsret til en ejendom, inden den overdrages til den køber, som sælgeren har indgået aftale med. Det kan koste en interesseret køber dyrt til rådgivning, og hvor lejerne efterfølgende overtager ejendommen. Men der er en udvej.

Det følger af lejeloven, at ejeren af en ejendom, der helt eller delvis anvendes til beboelse, under visse omstændigheder skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Tilbudspligten medfører, at lejerne skal tilbydes at købe ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren af ejendommen kan opnå ved salg til anden side. Det vil sige på de samme vilkår, der er aftalt mellem sælger og den interesserede køber af ejendommen.

Hvis ejendommen udelukkende anvendes til beboelse, finder reglerne om tilbudspligt anvendelse, hvis ejendommen indeholder mindst seks beboelseslejlig- heder. Anvendes ejendommen til både bolig og erhverv, gælder reglerne om tilbudspligt, hvis ejendommen indeholder mindst 13 beboelseslejligheder.

Tilbudspligten finder anvendelse, når ejendommen eller en del af ejendommen overdrages ved salg, gave, fusion eller såkaldt mageskifte. Ejes ejendommen af et aktie- eller anpartsselskab, finder tilbudspligten desuden anvendelse ved overdragelse af aktierne eller anparterne i selskabet, når den interesserede køber herved opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.

Forgæves omkostninger

Reglerne om tilbudspligt har givet anledning til tilfælde, hvor den interesserede køber af ejendommen har afholdt betydelige omkostninger til rådgivere for juridisk, økonomisk og byggeteknisk gennemgang af ejendommens forhold, men hvor lejerne efterfølgende overtager ejendommen. Den interesserede køber har derved stået tilbage med betydelige omkostninger, men uden nogen handel.

Et sådant tilfælde var genstand for en nyere retssag. I denne sag rettede den interesserede køber af ejendommen henvendelse til en erhvervsmægler med anmodning om bistand til at verificere sælgers oplysninger om ejendommen. Erhvervsmægleren fik desuden til opgave at afdække forhold, der kunne tænkes at få indflydelse på købesummen for ejendommen.

Det blev anført i købsaftalen, at køberen af ejendommen – uanset om det blev den interesserede køber eller lejerne i form af en nystiftet andelsboligforening – skulle betale alle omkostninger til erhvervsmægleren for bistand i sagen.

Ejendommen blev efterfølgende tilbudt lejerne efter reglerne om tilbudspligt. Rapporten, som erhvervsmægleren havde udarbejdet til den interesserede køber, blev vedlagt tilbudsmaterialet til lejerne.

Lejerne ønskede at overtage ejendommen og stiftede en andelsboligforening, der uden forbehold accepterede købstilbuddet på de vilkår, der fremgik af købsaftalen. Da mægleren efterfølgende krævede betaling af sit honorar for bistand i sagen, nægtede andelsboligforeningen at betale honoraret på knap 700.000 kr. Erhvervsmægleren anlagde sag mod andelsboligforeningen med påstand om betaling af beløbet.

Retten fandt, at andelsboligforeningen ved at acceptere de vilkår, der fremgik af købsaftalen, var indtrådt i forpligtelsen til at betale det omtvistede honorar til erhvervsmægleren – ikke mindst da købsaftalen var tiltrådt uden nogen form for forbehold fra foreningens side. Retten udtalte desuden, at vilkåret om betaling af honoraret til erhvervsmægleren ikke kunne anses for at stride mod lejelovens regler om tilbudspligt. Vilkåret kunne derfor gyldigt aftales.

Retten fandt heller ikke, at der var grundlag for helt eller delvis at fritage andelsboligforeningen for at betale regningen. Der var ikke grundlag for at antage, at erhvervsmæglerens arbejde var mangelfuldt, og det var uden betydning, at bestemmelsen om betaling af erhvervsmæglerens honorar var indsat i købsaftalen på foranledning af den interesserede køber, da sælgeren ikke havde haft konkret interesse i bestemmelsen.

Kræv at endelig køber betaler

Sammenfattende kan det siges, at det kan aftales som et vilkår i købsaftalen, at den endelige køber af ejendommen – uanset om det er den interesserede køber eller lejerne i form af en nystiftet andelsboligforening – skal betale omkostninger til rådgivere for juridisk, økonomisk og byggeteknisk gennemgang af ejendommens forhold.

En potentiel køber af en udlejningsejendom bør derfor altid få rådgivning om muligheden for at anvende den omtalte model, inden der indgås en købsaftale.