Deutsche AM: Tid til at tænke defensivt

Den globale kapital- forvalter vurderer, at det europæiske ejendoms-marked som helhed har nået toppen, og at det – groft sagt – vil gå ned ad bakke herfra.

I en ny analyse af det europæiske ejendomsmarked vurderer kapitalforvalteren Deutsche Asset Management, at markedet har nået toppen. Foto: Mariano Mantel
Læs mere
Fold sammen

Om to år, i 2019, vil ejendomsinvestorer i Europa begynde at forlange højere afkast, når de køber ejendomme. Samtidig vil potentialet for yderligere forbedringer af driften, for eksempel fra lavere tomgang, blive udtømt. Det sidste ser man allerede på de mest modne markeder i Tyskland og Sverige.

Det vurderer kapitalforvalteren Deutsche Asset Management i en ny analyse af det europæiske ejendomsmarked. Det lyder måske ikke umiddelbart dramatisk, men det er det, hvis vurderingen er korrekt.

I det tilfælde er det simpelthen konjunkturerne, der vender. Det vil indebære, at nogle af de investorer, der ellers gennem en håndfuld år kun har oplevet handler, som viste sig succesfulde, pludselig vil opleve det modsatte: At en ejendom begynder at tabe værdi, kort efter at den er indkøbt, at bankerne begynder at stille hårde krav for at forlænge kreditter, og så videre.

Farlige sekundære ejendomme

Rådet fra Deutsche Asset Management lyder således, at investorerne bør tænke defensivt. Det vil sige fokusere på de såkaldte prime ejendomme, hvor tiderne skal blive meget dårlige, hvis de ikke kan bære en lejeindtægt hjem.

Disse prime ejendomme bliver allerede handlet til tårnhøje priser, så der ikke kan forventes høje afkast på dem.

Investorerne kan vælge at supplere med mindre gode ejendomme, som ud fra en analyse af strukturelle forandringer i økonomien kan have fremtiden for sig, anfører Deutsche Asset Management.

Kapitalforvalteren advarer derimod mod at lade sig friste alene af dét, at en ejendom kommer med et relativt højt startafkast. Risikoen følger med, og det er i en situation som nu, at den risiko er relevant.

»Vores analyser har vist, at historisk set har strategier med højt afkast på dette punkt i en konjunkturcyklus forøget risikoen for at underperforme. Ulemperne (ved denne strategi, red.) bliver mere akutte. Spændet i afkast mellem prime og sekundære ejendomme er allerede indsnævret betragteligt, og derfor vil jagten på høje afkast ofte skubbe investorerne mod aktiver og markeder, som har fundamentale mangler,« skriver Deutsche Asset Management.

Fortsat stærkt boligmarked

Især den sidste betragtning er der langt fra konsensus om på markedet. Jesper Wiinholt, partner og statsaut. revisor i PwC, fremhæver, at situationen stadig er den, at mange nu engang skal have placeret noget kapital, og de leder med lys og lygte efter placeringer, der kan give et reelt afkast.

»Alle er selvfølgelig opmærksomme på, at priserne er steget gennem nogle år i træk, og at det ikke kan blive ved. Men der er stadig stor optimisme omkring investeringer i boliger, og vi ser også, at vores kunder i praksis rykker længere ud på andre typer af ejendomme for at få et højere afkast,« siger Jesper Wiinholt.

For så vidt angår boligejendomme er Deutsche Asset Management enig i, at det er et segment, som de fundamentale vilkår vil holde hånden under, selv i en situation med dårlige konjunkturer.

Det er et generelt fænomen i europæiske storbyer, at der er et betydeligt efterslæb på boligbyggeriet, og renten skal stige ganske meget, før priserne på nybyggeri bliver så høje, at forbrugerne ikke har råd til at betale dem.