Det RIGTIGE lejemål frem for lejerabatter

Foto: Microsofts domicil i Lyngby
Læs mere
Fold sammen

Et godt indeklima, fleksibilitet i lejekontrakten og en god beliggenhed, tak! Det er primært de ting, der står øverst på virksomhedernes top 3 tjekliste, når de søger efter et nyt lejemål. Økonomien spiller naturligvis en stor rolle, da det økonomiske råderum er afgørende for, hvad der i sidste ende kan blive råd til. I Newsec oplever vi alligevel, at vores lejerkunder er mere fokuserede på de ”bløde” værdier som f.eks. den gode arbejdsplads, hvor medarbejderne kan trives og være effektive. Derudover bliver mange virksomheder overraskede over, hvor vigtig en lejerrådgiver er i forbindelse med forhandlinger med udlejer – og ikke mindst hvor mange penge de sparer.

En optimal indretning, et lavt støjniveau og et sundt indeklima med god ventilation er vigtige parametre for dagens virksomheder, når de er i markedet for at vælge ny arbejdsplads til medarbejderne. Det er den klare opfattelse hos Kasper Gamst, associeret partner og afdelingsleder i Newsec Corporate Solutions: ”Tidligere, hvor tomgangen på kontormarkedet var højere, var vores fornemmeste opgave at sikre lejerabatter i kontrakten, men nu handler det mere om at sikre det rigtige lejemål, hvor det indendørs, beliggenheden samt en fleksibel kontrakt går op i en højere enhed. Tendensen er også, at antallet af kvadratmeter ikke er nær så afgørende som tidligere, men i stedet er fokus rettet mod den optimale udnyttelse af kvadratmeterne i forhold til medarbejdernes trivsel og effektivitet”, noterer Kasper Gamst sig.

Det er et gennemgående træk hos mange virksomheder, at de ikke kender deres nærmeste fremtid. Ingen sidder med krystalkuglen og laver fem- eller ti-års planer længere - og selv tre-års planer er der mange, der tøver med at lave. Forklaringen skyldes, at det er blevet sværere for virksomheder at planlægge langsigtet – får vi mon brug for mere eller mindre plads i den nærmeste fremtid? Derfor har en gennemarbejdet og fleksibel lejekontrakt meget stor værdi, da den sætter rammerne for virksomhedens spillerum og i forhold til at kunne være agil.

Lejerne er ikke længere bare cash flows
Flere udlejere er i højere grad blevet opmærksomme på, at lejerne er kunder og ikke bare cash flows. Blandt eksemplerne er, at udlejer tilbyder lejer at kunne flytte gratis, hvis de vokser ud af deres lejemål – hvilket giver virksomhederne en betydelig fordel og efterspurgt fleksibilitet. Tendensen afspejles også i flere cluster-strategier blandt investorer, hvor porteføljen tilstræbes at bestå af ejendomme tæt på hinanden for på den måde at kunne tilbyde sine lejere et større eller mindre domicil i nærheden af det gamle. Dermed bliver det nemmere for udlejer at holde på lejerne, som samtidig opnår en god service.

For udlejer er det også værd at bemærke, at lejerne ikke kun har øje for lejemål og kontrakt men også vægter udlejers renommé. Det er væsentligt for virksomhederne, at de har en udlejer, som forstår deres behov – og i en situation, hvor en virksomhed kan vælge mellem flere lignende lejemål, kan tungen på vægtskålen i sidste ende blive udlejers omdømme, som gør, at kontrakten kommer i hus.

Lejerrådgivning kan spare millioner og samtidig give større fleksibilitet
Selvom det økonomiske aspekt ikke længere er det vigtigste parameter for lejerne, arbejder vi fortsat i Corporate Solutions på at finde de største besparelser – men med udgangspunkt i den optimale løsning frem for den største besparelse i sig selv. Den optimale løsning er muligvis ikke den, som virksomheden først har antaget, og på det punkt tør vi godt udfordre vores kunders forestillinger om, hvad de tror, de har brug for og inspirere dem til at se forskellige løsningsmodeller. Det kan f.eks. være, at virksomheden har en idé om, hvor mange kvadratmeter de skal bruge til et nyt lejemål, men ved hjælp af space planning (indretning), kan vi vurdere, at lejer, med den optimale og effektive indretning, kan nøjes med to tredjedele af pladsen.

Det går op for stadig flere, hvor vigtigt det er at have en god lejerrådgiver, når der f.eks. skal forhandles ny kontrakt med udlejer eller virksomheden skal finde et nyt lejemål og fraflytte det gamle. En ting er, at en lejerrådgiver ofte er sit honorar værd mindst fem gange – og dermed giver lejer en øjeblikkelig kontant besparelse. En anden ting er, at lejerådgiverens vejledning op til kontraktforhandling med udlejer kan give virksomheden en uvurderlig fleksibilitet på den lange bane.

»For nylig har vi hjulpet en større virksomhed med at spare flere millioner i forbindelse med en fraflytning af et lejemål, og netop i sådanne sager udgør fraflytningsomkostninger en væsentlig del af virksomhedens samlede udgifter ifm. en flytteproces. Det betyder en verden til forskel, om du skal aflevere dit lejemål i samme stand, som da du overtog det eller om den del påhviler udlejer, der måske alligevel tilbyder istandsættelse af lejemålet efter den nye lejers ønsker – og hvem vil ikke gerne spare et par millioner uden at gå på kompromis med andre præferencer?«, udtaler Kasper Gamst.

Som at føre retssag uden advokat
»Flere af vores lejerkunder har efterfølgende udtrykt overraskelse over, hvor meget merværdi de har opnået, og de nærmest ærgrer sig over, at de ikke før har været klar over, hvor stor betydning en lejerrådgiver har for en virksomhed”, udtaler Kasper Gamst og fortsætter: ”Og det er i grunden lidt besynderligt, at en del større virksomheder ikke kender værdien af en lejerrådgiver i og med, at lejer altid vil stå foran en professionel, når der skal forhandles kontrakt. Udlejer sørger som regel altid for at få en advokat eller sagkyndig til at varetage hans sag, hvad enten det er i forhold til lejervilkår eller bankanliggender. En lejerrådgiver er tilsvarende lejers mand og har samme funktion som en advokat – bortset fra at lejerrådgiveren er mere end det, da vi ikke kun vurderer en sag juridisk men også kommercielt. Så når en virksomhed står uden en lejerrådgiver i en forhandlingssituation med udlejer, svarer det til, at man i en retssag vælger at føre sin egen sag uden advokat, og det er jo hverken et godt udgangspunkt for lejer eller en ligeværdig situation for begge parter«.

»En anden væsentlig ting som lejere og udlejere ofte ikke er klar over er, at det er mere sandsynligt at finde en nyt, egnet lejemål end begge parter går og tror. I en situation, hvor en virksomhed skal genforhandle kontrakt med udlejer, går vi som lejerrådgiver ind og ikke kun studerer kontrakten men samtidig afsøger hele markedet i forhold til tilsvarende eller bedre lejemål – og derved styrker vi lejers forhandlingsgrundlag betydeligt«, slutter Kasper Gamst.