Der opføres, købes og sælges ejendomme som aldrig før

Investeringerne i fast ejendom ligger på et meget højt niveau for tiden. Der opføres, købes og sælges ejendomme og ejendomsprojekter i højt tempo, og mange kapitalfonde ønsker at investere i fast ejendom. En ny afgørelse viser, hvordan en kapitalfond, som investerer i fast ejendom, beskattes.

Afkast af investeringer i fast ejendom er skattepligtigt, bortset fra den velkendte skattefrihed af avancer på ejerboliger. Der er imidlertid forskel på, om ejendommen anses for en formueplacering (anlægsinvestering) eller købt med henblik på videresalg (næringsvirksomhed).

Sondringen har blandt andet betydning for muligheden for fradrag for omkostninger, idet næringsdrivende kan fradrage købs- og salgsomkostninger i større omfang, end almindelige investorer kan. Men navnlig er sondringen af betydning, når investeringen giver tab. Er ejendommene ikke næringsejendomme, kan tab kun fratrækkes i gevinster på andre ejendomme. Næringsskattepligtige kan derimod fratrække tab i alle former for indkomst, herunder for eksempel renteindtægter eller indkomst realiseret ved helt andre aktiviteter – for personer for eksempel også i lønindkomst.

Næringsdrivende eller ej

For at blive betragtet som næringsdrivende skal køb og salg af fast ejendom være ens næringsvej, helt eller delvist. Sædvanligvis lægger SKAT vægt på ejerens professionelle tilknytning til ejendomsmarkedet, omfanget af handelen med fast ejendom, formålet med at anskaffe ejendommen, og hvordan ejendommen er erhvervet.

Praksis udspringer af en tid, hvor mange aktører på ejendomsmarkedet var fysiske personer, men i dag er det en sjældenhed at se fysiske personer som direkte køber, sælger eller udvikler store investeringsejendomme. Endvidere er det efterhånden sædvanligt, at man i stedet for at handle en ejendom handler aktierne i et selskab, som ejer en ejendom. Herved spares tinglysningsafgift, og avanceskatten ved et salg af selve ejendommen udskydes.

I en nylig afgørelse tog Skatterådet stilling til spørgsmålet om næring for en række selskaber, som havde investeret i fast ejendom. Afgørelsen vedrørte en kapitalfondslignende koncern, hvori moderselskabet blev stiftet i 2010 med henblik på at etablere en ejendomskoncern. Formålet var over en årrække at etablere en portefølje af ejendomme, som kunne sælges samlet med fortjeneste. Koncernen betragtede sig derfor som næringsdrivende og mente, at alle selskaber i koncernen måtte være næringsdrivende.

I 2016 ejede moderselskabet tre anlægsejendomme, som det ikke var hensigten at sælge, mens koncernen derudover ejede 15 ejendomme, som koncernen betragtede som næringsejendomme. De 15 ejendomme var erhvervet af moderselskabets datterselskaber for at sikre fleksibilitet ved fremtidigt salg af ejendomme, således at ejendommene både kunne sælges som enkeltejendomme og som aktiesalg.

Betydning af ejerskabets varighed

Koncernen var rådgivet af et selskab uden for koncernen, som havde kompetence inden for projektudvikling og vurdering af konjunkturer, markedet og aktører. Dette selskab stod for administration af koncernen ved at identificere relevante ejendomme og foretage potentialevurderinger og tekniske gennemgange af ejendommene.

Skatterådet mente ikke, at datterselskaberne eller koncernen som helhed måtte anses for næringsdrivende med fast ejendom. Hvert selskab skulle efter Skatterådets opfattelse vurderes for sig. I sin vurdering lagde Skatterådet vægt på, at der var tale om enkeltstående investeringer, at udlejningen af ejendommene indtil salg var professionelt tilrettelagt for at opnå et stabilt indtægtsgrundlag, at selskaberne ikke opførte ejendomme, samt at ingen af selskaberne (endnu) havde udbudt ejendomme til salg. Koncernen var altså ikke næringsdrivende, selv om formålet ubestridt var at købe ejendomme med henblik på videresalg efter en årrække.

Afgørelsen er i tråd med praksis for kapitalfonde, som køber og sælger erhvervsvirksomheder. Heller ikke disse kapitalfonde, som utvivlsomt er dybt professionelle, og hvis formål utvivlsomt er køb og salg af virksomheder, anses normalt for næringsdrivende, fordi investeringshorisonten er lang og omsætningshastigheden lav.