Arealmangler som grundlag for forholdsmæssigt afslag

Selv om parterne i en bolighandel anvender huseftersynsordningen, hæfter sælgeren under nærmere omstændigheder for arealmangler, således at køberen i visse tilfælde kan få et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Selv om parterne i en bolighandel anvender huseftersynsordningen, hæfter sælgeren under nærmere omstændigheder for arealmangler, således at køberen i visse tilfælde kan få et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Lindgren

Udgangspunktet ved overdragelse af fast ejendom er, at sælgeren er ansvarlig for mangler ved ejendommen, hvis der kan statueres et ansvarsgrundlag, eller hvis manglen er stor nok til at kunne give et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Det følger dog af forbrugerbeskyttelsesloven, at en sælger som udgangspunkt er fritaget for ansvar for mangler vedrørende bygningens ’fysiske tilstand’, hvis sælgeren har anvendt huseftersynsordningen.

Denne ordning går basalt set ud på, at en køber ikke kan gøre krav gældende mod sælgeren i tilfælde af fysiske mangler, hvis køberen blandt andet har modtaget en tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring samt tilbud fra sælgeren om at ville betale halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen. Køberen kan i stedet vælge at tegne en ejerskifteforsikring, men denne dækker typisk kun ’fysiske fejl’ ved bygningen.

Hvem har ansvaret for arealmangler?

Hvis det i forbindelse med en bolighandel viser sig, at bygningsarealet er mindre end angivet af sælger i f.eks. salgsopstillingen, har der tidligere været tvivl om, hvorvidt sådanne arealmangler var omfattet af sælgerens ansvarsfritagelse efter forbrugerbeskyttelsesloven, om køberen var henvist til at søge dækning hos ejerskifteforsikringen, eller om køberen i værste fald selv skulle bære risikoen.

Med to domme afsagt af Højesteret i 2013 blev retstilstanden klarere på dette område. Det blev fastlagt, at det er sælgeren, der hæfter for arealmangler, idet sådanne mangler ikke er omfattet af sælgerens ansvarsfritagelse efter forbrugerbeskyttelsesloven. Dommene vedrørte salg af to boligejendomme, som sælgerne i god tro havde oplyst var henholdsvis 150 kvm. og 113 kvm (i overensstemmelse med det oplyste i BBR), men som viste sig at være 122 kvm og 95,7 kvm.

I dommene lagde Højesteret blandt andet vægt på, at den tilstandsrapport, der udarbejdes i forbindelse med en bolighandel, normalt ikke omfatter en undersøgelse af rigtigheden af arealernes opgørelse. Højesteret udtalte, at ’... sælgerne som udgangspunkt ikke bør fritages for hæftelse med hensyn til forhold, som i almindelighed ikke belyses i en tilstandsrapport, og som køberne ikke kan forsikre sig imod’.

Endvidere fastslog Højesteret, at ’en urigtig oplysning om en ejendoms boligareal ikke kan anses for at være en mangel vedrørende bygningens fysiske tilstand, idet der lægges vægt på, at ejendommens fysiske tilstand er som forudsat’. En arealmangel er således ikke omfattet af sælgerens ansvarsfritagelse efter forbrugerbeskyttelsesloven, hvorfor køberne i de konkrete domme fik forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Gælder der en bagatelgrænse?

På baggrund af ovenstående domme kan man overveje, om der gælder en nedre grænse for, hvornår der kan kræves forholdsmæssigt afslag for arealmangler.

I en dom fra 2015 kom Vestre Landsret frem til, at en arealmangel på 18 kvm ikke gav køber adgang til at kræve forholdsmæssigt afslag. Ejendommen var købt til 1.450.000 kr., og manglen svarede til 50.000 kr., hvilket var lige under 3,5 pct. af købesummen.

Selv om Landsretten anerkendte, at der var tale om en ikke uvæsentlig arealafvigelse, tilkendtes køber altså ikke et forholdsmæssigt afslag, idet manglen udgjorde en så beskeden værdi i forhold til købesummen, at den ikke ville have ført til en lavere købesum, hvis køberen havde kendt til manglen på tidspunktet for overdragelsen. Vestre Landsret kom ligeledes i en anden dom fra 2015 frem til, at der ikke var grundlag for at give køberen forholdsmæssigt afslag, idet afslaget udgjorde lige under 4,5 pct. af købesummen.

I de føromtalte domme fra 2013 udgjorde afslaget henholdsvis 11,8 pct. og 5,2 pct. af købesummen. I sidstnævnte tilfælde udtalte Højesteret, at beløbet ’… hverken absolut eller henset til købesummen var et uvæsentligt beløb’, hvorfor køberen tilkendtes et forholdsmæssigt afslag. Det kan heraf sluttes, at det er uklart, hvorvidt der tilkendes forholdsmæssigt afslag ved en arealafvigelse, der udgør i hvert fald under fem pct. af købesummen, og at retstilstanden i øvrigt ikke kan antages at være helt klar, navnlig henset til den begrænsede praksis på området.