Ansvarsfraskrivelser i privat bolighandel

Mange ansvarsfraskrivelsesklausuler, der helt standardmæssigt anvendes i købsaftaler ved privates køb og salg af fast ejendom, er uden retsvirkning.

ARKIVFOTO. Fold sammen
Læs mere
Foto: Kasper Palsnov

De standardiserede købsaftaler der anvendes i forbindelse med boligkøb indeholder som udgangspunkt en fraskrivelse af ansvaret for mangler, der falder uden for ejerskifteforsikringens dækning. Næsten eksakt enslydende ansvarsfraskrivelsesklausuler går igen fra handel til handel, da fraskrivelserne ofte er formuleret og udsendt af Dansk Ejendomsmæglerforening. Formålet med ansvarsfraskrivelsesklausulerne er at mindske sælgers risiko for efterfølgende at blive gjort ansvarlig for mangler ved ejendommen. Effekten af de standardiserede ansvarsfraskrivelser er dog begrænset.

Ansvarsfraskrivelsesklausulerne inddrages ofte i købsaftalerne uden, at de har været genstand for forhandling mellem parterne. Sælger får i denne situation svært ved at bevise, at ansvarsfraskrivelserne konkret har været aftalt.

Domstolene har i sådanne tilfælde mulighed for at korrigere bebyrdende ansvarsfraskrivelser ved at stille særlige krav til vedtagelsen af vilkåret og/eller fortolke vilkåret indskrænkende. Når ansvarsfraskrivelsesklausuler medtages i købsaftaler, uden at de kan anses som aftalemæssigt vedtaget, er der således risiko for, at de bliver tilsidesat som ugyldige. De ofte forekommende »købt som beset«-klausuler bliver eksempelvis ikke tillagt meget vægt.

I 2004 havde Østre Landsret mulighed for at vurdere en meget vidtgående ansvarsfraskrivelsesklausul. Efter købets indgåelse viste det sig, at der ikke var udstedt bygningsattest for ejendommen, og kommunen meddelte de nye ejere, at bygningen ikke var egnet til beboelse, og at den skulle nedrives. Landretten udtalte her følgende: »Den i købsaftalen og skødet indsatte ansvarsfraskrivelse er en generel standardklausul, konciperet ensidigt af appellanten eller dennes repræsentant, hvorfor den må fortolkes indskrænkende. Ansvarsfraskrivelsen dækker, som den er formuleret, ikke en ulovlig bygningsindretning af en karakter, som den i sagen omhandlende.« Sælger var her et dødsbo, og dommen er derfor tillige et eksempel på, at et ansvarsreguleringsvilkår i et dødsbo kan blive underlagt samme konkrete rimelighedsbedømmelse som andre ejendomshandler.

For at en ansvarsfraskrivelsesklausul er gyldig og bindende for køber, skal den være vedtaget, den skal angå genstanden for den konkrete tvist, og den skal ud fra en overordnet betragtning være rimelig. Hvis sælger har givet et nedslag i prisen som følge af ansvarsfraskrivelsen, vil det tale for, at ansvarsfraskrivelsen har været genstand for konkret forhandling og dermed har været aftalt.

Det er tillige en forudsætning for ansvarsfraskrivelsens gyldighed, at sælger loyalt har oplyst, hvad han vidste eller burde have vidst om de konkrete forhold. Køber må dog – som altid – også være opmærksom på sin undersøgelsespligt, og kan derfor ikke opnå en bedre retsstilling ved eksempelvis at undlade at bese ejendommen.

Vestre Landsret vurderede i en dom fra 2009, at sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Sælger havde undladt at oplyse, at han kørte sit vand igennem en kaffemaskine, før han anvendte det til saftevand. Dette var af så væsentlig betydning for køberne af ejendommen, at sælger, ved at have undladt at fortælle herom, havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Det var uden betydning, at sælger havde fremlagt kopi af en prøvningsrapport, hvoraf det fremgik, at vandprøven havde en svag lugt af metal og var svagt gul, samt at saniteten var synligt misfarvet, hvilket kunne have givet køber anledning til at undersøge vandkvaliteten nærmere. En af sælger ellers meget specifik ansvarsfraskrivelsesklausul var her uden betydning, og sælger var erstatningsansvarlig over for køber.

Såfremt man skal sælge sin ejendom og ønsker at fraskrive sig ansvaret for et specifikt forhold, skal man derfor oplyse alt, hvad man ved om forholdet, da ansvarsfraskrivelsen ellers risikerer at blive tilsidesat på grund af manglende opfyldelse af oplysningspligten. Derudover skal man sikre sig, at ansvarsfraskrivelsen har været en del af forhandlingerne for købet af ejendommen, således at vilkåret anses som accepteret af køber. Et nedslag i salgsprisen som følge af ansvarsfraskrivelsen taler for, at vilkåret har været forhandlet og dermed aftalt.

Såfremt man som køber af en fast ejendom har opdaget mangler ved sin ejendom, men sælger i købsaftalen har fraskrevet sig ansvaret for forholdet, kan man således i visse tilfælde stadig gøre manglen gældende over for sælger, såfremt ansvarsfraskrivelsen ikke kan antages at være vedtaget.