Andelsforeninger i vurdingsklemme

Mange andelsboligejere taber formuer, fordi Skat værdiansætter deres ejendomme for lavt.

Foto: Søren Bidstrup
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Hold nøje øje med den vurdering af jeres ejendom, der er kommet fra Skat. Men selv om den ser forkert ud, så lad være med at klage. Gå i stedet til en privat valuar og få en anden vurdering – selv om det koster penge.

Sådan lyder rådet til andelsboligforeningerne fra Martin Østengaard, der er indehaver og statsaut. ejendomsmægler hos landets største andelsboligmægler, Andelsbutikken.

I andelsboligforeninger er problemstillingen med Skats vurderinger grundlæggende den omvendte af, hvad der gælder for ejere af erhvervsejendomme. De sidste vil gerne have Skats vurdering så langt ned som muligt, så der er mindre at betale dækningsafgift af. Hvorimod andelsboligforeningerne, der ikke betaler denne afgift, gerne vil have en så stor værdi som muligt, så andelskronen – den pris, de enkelte boliger kan sælges til – bliver høj.

Men, mener Martin Østengaard, i praksis er det alt for tungt og langsommeligt at klage til Skat. Så er det nemmere at betale en privat valuar og så bogføre ejendommen efter, hvad han eller hun når frem til.

»Jeg er bekendt med, at der er sagsbehandlingstider i Skat på væsentligt over et år. Det er allerede inden ankeinstanserne. Og risikoen for, at klagen ikke bliver godtaget alligevel, er absolut også til stede. Dertil kommer, at mange ikke kan nå at klage inden tidsfristen den 1. juli,« siger Martin Østengaard.

Det er ikke, fordi han mener, at Skat generelt ansætter værdien af andelsejede ejendomme for lavt. Hans indtryk er, at vurderingerne lige så tit er for høje. Men det er ikke nogen stor trøst for dem, hvis ejendomme bliver værdiansat for lavt.

Renovering

Stridspunktet kan bl.a. være, om et renoveringsarbejde skal tælle med i vurderingen eller ej. Hvis Skat mener, der er tale om vedligehold, som en privat udlejer ikke kunne have brugt som begrundelse for at hæve lejen, vil man ikke sætte vurderingen højere. Og så er konsekvensen, at andelskronen falder, fordi man jo har brugt en del af formuen på renoveringsarbejdet.

En privat valuar vil derimod være tilbøjelig til at indregne en værdi af renoveringen, mener Martin Østengaard. Ud fra en betragtning om, at uanset, at man ikke kan hæve huslejen, er en ejendom alligevel mere værd, hvis den er godt vedligeholdt.

I enhver andelsboligforening vil det være negativt, hvis vurderingen er for lav. Det betyder, at de medlemmer, der vil sælge deres andel, får mindre for den. Men i nogle ejendomme er det decideret kritisk – nemlig i de ejendomme, hvor friværdien er tæt på eller under nul, så de enkelte andele slet ikke har nogen værdi.

Alligevel er der meget langt mellem de tilfælde, hvor en andelsboligforening påklager en vurdering. Men det kan komme, vurderer Martin Østengaard.

»Langt de fleste andelshavere er slet ikke klar over, hvad der foregår nede i maskinrummet i foreningen. De tager det, som Skat skriver, for gode varer. Men jeg er ikke i tvivl om, at vi vil komme til at se nogle sager, hvis vi kommer i en situation, hvor markedspriserne løber fra vurderingerne; ligesom det var før 2006-vurderingen, hvor der var ventelister og penge under bordet på spil,« siger Martin Østengaard.

I den periode var der også mange foreninger, der hoppede over på valuarvurderinger. Men trods de åbenlyse fordele, der kan være ved dét, er der ifølge Martin Østengaard i mange foreninger stadig en mulighed, der ikke rigtigt er i spil.

»Det er efter vores erfaring cirka 70 procent af foreningerne, der kører efter Skats vurdering. Jeg oplever, at der er en berøringsangst over for at gå over til en valuarvurdering. I nogles øjne vil det måske være imod andelsboligformens grundsætning om, at den skal være billig, og at det enkelte medlem ikke skal have en fortjeneste på det,« siger han.