Amagerbanken hænger på 450 mio. kroner i opsigtsvækkende ejendomshandel

Kritikere mener, at byttehandel sætter »falsk« markedspris på ejendom. Dermed er der muligvis ikke fuld dækning for et lån på lille halv milliard, som Amagerbanken har ydet til det omstridte Østerfælled-projekt på Østerbro i København.

Østerbro-ejendommen, Østerfælled, er solgt til en unaturlig høj pris, som kun på papiret giver dækning for det store lån, som Amagerbanken har ydet, mener kritikere. I Amagerbanken er direktøren tryg ved lånearrangementet. Fold sammen
Læs mere
Foto: Jeppe Michael Jensen
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Amagerbanken, som i lighed med Roskilde Bank og en række andre mindre banker, er stærkt eksponeret i ejendomme, hænger på et lån på næsten en halv mia. kr. i en omdiskuteret ejendomshandel.

Kritikere vurderer, at det nylige salg af Østerbro-ejendommen, Østerfælled, er sket til en unaturlig høj pris, som kun på papiret giver dækning for det store lån, som Amagerbanken har ydet.

Det har vakt opsigt i ejendomsbranchen, at det børsnoterede Schaumann Properties i juni måned solgte en stærkt underskudsgivende Østerbro-ejendom med 521 lejemål for halvanden milliard kroner til en gruppe investorer omkring eksbokseren og Parken-aktionæren Hans Henrik Palm. Både køber og sælger er kunder i Amagerbanken.

Handlen er årsag til løftede øjenbryn i branchen af flere årsager. Dels vurderes prisen som meget høj, set i lyset af nedkølingen af markedet for investeringsejendomme, dels ligner handlen som en byttehandel, fordi Schaumann samtidig med salget af Østerfælled-ejendommen har købt en stor ejendom af køberne for 650 mio. kr. Endelig er selskabet, som ejer ejendommen, stærkt underskudsgivende og kom ud af 2007 med negativ egenkapital.

Lars Wismann fra Wismann Property Consult vurderer, at handlen er sket på uigennemsigtige vilkår til en alt for høj pris. Derfor kan bankens bøger give et falsk billede af, om der er sikkerhed for det store lån.

»En byttehandel til høje priser er smart for både køber og sælger og den involverede bank. Køber og sælger dokumenterer likviditet, og banken dokumenterer soliditet og kan undgå at nedskrive på sit lån,« siger han.

Partner i Home Erhverv, Claus Hald, vurderer ligeledes umiddelbart salgsprisen på Østerfælled-ejendommen som høj. Men hvis finansieringspakken er attraktiv med lav rente, så kan prisen være lidt underordnet.

»Skulle det vise sig, at ejendommen er handlet for dyrt, og der ikke er dækning for banklånet, så vil et muligt problem for banken være de nye ejere og deres lyst til at dække et eventuelt tab ind for banken i fald et sådant skulle opstå. Men lige nu kan vi jo konstatere at der IKKE er et tab,« siger han.

»Pengene kommer hjem«
Adm. direktør Jens Schaumann, Schaumann Properties, afviser ligesom den ene af de tre nye ejere af Østerfælled-ejendommen, at der er tale om nogen byttehandel.

»At meddelelsen om de to handler kom samtidig, beror på en tilfældighed,« siger advokat og revisor Olav Damkiær-Classen, som er den ene af de tre nye ejere.

Han forklarer i øvrigt, at der er taget højde for det dårlige 2007-regnskab:

»Vi går ikke ud og investerer for 1,5 mia. kr. uden at have en plan for, hvordan pengene kommer hjem,« siger han.

Olav Damkiær-Classen ønsker dog ikke at komme nærmere ind på den nye forretningsplan. Schaumann Properties’ oprindelige strategi var, at sælge ejendommens mange lejligheder, efterhånden som lejerne flyttede ud. Den strategi slog imidlertid fejl, da boligmarkedet vendte. Nu går forretningsmodellen ud på at eje ejendommen og leje de mere end 500 lejligheder ud.

Tryg ved lån
Bankdirektør Knud Christensen, Amagerbanken, understreger, at banken er helt tryg ved det store lånearrangement.

»De tre nye ejere hæfter personligt,« oplyser han og peger på, at markedet for udledningslejligheder i øjeblikket accellerer.

»Der er ikke én eneste ledig lejlighed i Østerfælled-ejendommen.« Nykredit har udlånt 1,1 mia. kr. til Østerfælled-projektet, og oveni kommer så Amagerbankens 450 mio. kr. Knud Christensen lægger vægt på, at Nykredit ligesom banken har overført sit lån til de nye ejere.

De yderste 20 procent af Østerfælled-projektet blev oprindelig finansieret via en portion af de omstridte ejendomsobligationer, som Amagerbanken i 2006 garanterede salget af.

Ifølge Berlingske Tidendes oplysninger lykkedes det aldrig at få obligationerne solgt, og Schaumann Properties valgte at indfri obligationerne i december 2007 – med et lån ydet af Amagerbanken.

Amagerbanken har haft en aggressiv vækst de senere år, og udlånet er steget langt kraftigere end indlånet. Banken tjente i 2007 knap 400 mio. kr. på bundlinjen faldende fra godt 500 i 2006 og har en egenkapital på 2,3 mia. kr. Et tab på et tre-cifret millionbeløb vil således være mærkbart for banken, der har 35 pct. af sit udlån placeret i ejendoms- og byggeprojekter.