Afskrivning på udlejningsejendomme

Som ejer af fast ejendom kan man ofte afskrive skattemæssigt på ejendommen, hvis den benyttes erhvervsmæssigt. Man får altså et årligt skattefradrag, uanset om ejendommen rent faktisk falder eller stiger i værdi, og uden at man nødvendigvis har haft udgifter til ejendommen.

Søren Lehmann Nielsen, advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Fold sammen
Læs mere
Foto: Steen Brogaard

Ejere af fast ejendom kan som udgangspunkt afskrive på deres erhvervsmæssigt benyttede bygninger. Det følger af afskrivningsloven. Reglerne er indført for at sikre, at ejeren får fradrag for det tab, som den løbende, erhvervsmæssige brug af ejendommen påfører ejeren i form af nedslidning af ejendommen.

Reglerne udelukker dog ikke, at man samtidig får fradrag for løbende vedligeholdelsesomkostninger. Det er et krav, at bygningen er opført eller erhvervet, og at den anvendes erhvervsmæssigt. Det er derimod ikke et krav, at ejendommen rent faktisk bliver mindre værd med tiden. Dette regulerer man først for, hvis ejendommen sælges.

I så fald kan der blive tale om beskatning af genvundne afskrivninger. Derudover må bygningen ikke være omfattet af lovens opregning af ikkeafskrivningsberettigede bygninger (f.eks. ejendomme, som udlejes til bolig, kontor, pengeinstitutvirksomhed, hotel, hospital m.m.).

Der kan afskrives på erhvervsmæssigt benyttede bygninger, uanset om bygningen udlejes eller benyttes af ejeren selv. Det faktum, at ejeren udlejer bygningen erhvervsmæssigt, betyder i sig selv, at bygningen benyttes er-hvervsmæssigt. Det er derfor uden betydning, om lejer benytter ejendommen erhvervsmæssigt eller ej. Det kræves alene, at lejeren reelt anvender ejendommen til andre formål end de ikkeafskrivningsberettigede formål, som er nævnt i loven.

Der kan kun afskrives på udlejningsejendomme i de indkomstår, hvor lejer reelt benytter ejendommen.

Tomgangsperioder

For mange bygningsejere er der hyppig udskiftning af lejere i ejendomme, men hvis der er et større antal lejemål, vil det i praksis ikke forekomme, at hele ejendommen står tom, medmindre det er på grund af renovering eller nedrivning.

Det kan dog forholde sig ganske anderledes for bygningsejere, der kun har én lejer. Her skal man som bygningsejer være opmærksom på tomgangsperioder, idet det kan have betydning for adgangen til at afskrive.

Når der opstår tomgang og hele ejendommen står tom, er betingelserne for afskrivning nemlig ikke opfyldt, idet bygningen i disse perioder ikke anvendes ’erhvervsmæssigt’.

Det afgørende for afskrivningsretten er, hvor længe tomgangsperioden varer. Retten til at afskrive udløber ved udgangen af det år, hvor bygningen senest har været anvendt til et afskrivningsberettiget formål.

Det betyder, at hvis lejer fraflytter i november 2017, er bygningen forsat afskrivningberettiget for hele 2017. Tilsvarende gælder, at hvis bygningen ikke har været lejet ud det meste af året, men en lejer flytter ind i november, er bygningen afskrivningsberettiget for hele året.

Omvendt, hvis lejer fraflytter i november 2017 og bygningen står tom i hele 2018, kan der ikke afskrives på bygningen for 2018. Det vil med andre ord sige, at afskrivning er udelukket i år, hvor bygningen slet ikke har været udlejet.

Nyopførte bygninger

Ved nyopførte bygninger kan bygningsejeren begynde at afskrive i det år, hvor bygningen tages i brug til et erhvervsmæssigt formål. Ved udlejningsejendomme kan bygningsejeren derfor afskrive på bygningen, når lejeren rent faktisk tager ejendommen i brug.

Det er ikke tilstrækkeligt, at ejendommen er stillet til lejerens rådighed, hvis lejeren først flytter ind senere. For nyopførte eller nyrenoverede ejendomme kan det altså betyde, at et helt års afskrivning går tabt, hvis lejeren først rykker ind i januar og ikke i december (forudsat at udlejer har kalenderåret som indkomstår).

Der kan ikke afskrives på bygninger, som er under opførelse eller ombygning, og selvfølgelig heller ikke på en grund.

Søren Lehmann Nielsen: Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.