Afgiftspantebreves anvendelighed, når en ejendom opdeles i ejerlejligheder

Ny afgørelse fra Skatterådet viser, at et afgiftspantebrev kan blive uanvendeligt, hvis ejendommen efterfølgende opdeles i ejerlejligheder.

Læs mere
Fold sammen

For at erhverve en fast ejendom vil de fleste skulle optage lån til finansieringen af ejendommen. I den forbindelse vil bankerne oftest kræve sikkerhed i form af tinglysning af pant i den pågældende ejendom. Ved tinglysning af et nyt pantebrev på en ejendom skal der betales en afgift.

Afgiften udgør dels et fast beløb på 1.660 kr., som skal betales uanset størrelsen på pantebrevets hovedstol, og dels et variabelt beløb, som udgør 1,5 pct. af pantebrevets hovedstol. Tinglysning af pant kan derfor udgøre en betragtelig omkostning ved finansieringen af en ejendom.

Der kan være tinglyst et eller flere afgiftspantebreve på en ejendom.

Afgiftspantebrevets funktion er at oplyse om et afgiftsfritagelsesgrundlag, idet ejeren af en ejendom får mulighed for at genbruge en tidligere betalt tinglysningsafgift, når der skal tinglyses et nyt pantebrev i ejendommen. Et afgiftspantebrev er derfor ikke en hæftelse i tinglysningslovens forstand, og det kan således ikke give sikkerhed for eksempelvis et lån.

Et afgiftspantebrev kan opstå på to måder. Den første mulighed er, at et tidligere pantebrev indfries og påføres en påtegning om, at det fremover skal anvendes som afgiftspantebrev. Den anden mulighed er tinglysning af et nyt pantebrev, der afløser et gammelt pantebrev.

Hvis det nye pantebrev har en mindre hovedstol end det gamle, kan ejeren ‘parkere’ differencen mellem de to hovedstole ved at tinglyse et afgiftspantebrev.

Kan gemmes til senere brug

Afgiftspantebreve kan således ‘parkeres’ med henblik på senere brug. På denne måde kan ejeren sikre sig, at en tidligere betalt tinglysningsafgift ikke går tabt. Det har dog hidtil været usikkert, om et tinglyst afgiftspantebrev ligeledes kan anvendes, når en ejendom opdeles i ejerlejligheder. I en ny afgørelse har Skatterådet taget stilling til dette spørgsmål.

I forbindelse med opdeling af en ejendom i fire ejerlejligheder ønskede ejeren af tre af ejerlejlighederne (den sidste ejerlejlighed blev solgt efter opdelingen) at udnytte en række afgiftspantebreve, der var tinglyst inden opdelingen i ejerlejligheder.

Ejeren stillede i sagen to spørgsmål. Det første var, om et afgiftspantebrev kunne fordeles ud på hver enkelt ejerlejlighed og dermed bruges i forbindelse med tinglysning af nyt pant i hver af de tre ejerlejligheder. I tilfælde af, at svaret var nej, ville ejeren vide, om et afgiftspantebrev i stedet kunne benyttes på én af ejerlejlighederne.

Ejeren argumenterede for, at såfremt ingen af løsningerne var mulige, ville et afgiftspantebrev reelt blive værdiløst efter opdeling i ejerlejligheder.

Skatterådets afgørelse

SKAT svarede nej til begge spørgsmål, hvilket senere blev tiltrådt af Skatterådet. I sit svar tog SKAT udgangspunkt i udformningen af reglerne om afgiftspantebreve og bemærkede, at reglerne om afgiftspantebreve er udformet med henblik på den ‘normale situation’, hvor det er den samme ejendom, som bliver belånt på ny.

Herefter bemærkede SKAT, at de nuværende regler ikke er udformet til at håndtere den situation, hvor ejendommen bliver opdelt i flere ejerlejligheder. Hvis der blev givet tilladelse til at benytte afgiftspantebrevene i disse tilfælde, ville det medføre tvivl om, hvem af de nye ejerlejlighedsejere der havde retten til at udnytte afgiftsfritagelsen. Afgørelsen betyder, at et afgiftspantebrev bliver uanvendeligt, hvis ikke det anvendes, inden ejendommen opdeles i ejerlejligheder.

Problemstillingen vil være særlig relevant i tilfælde, hvor man køber en ejendom med henblik på at opdele den i ejerlejligheder for derefter at sælge eller udleje den enkelte lejlighed. Hvis man vil gøre brug af afgiftsfritagelsen, er man derfor nødt til at tinglyse sit pantebrev, inden der sker opdeling i ejerlejligheder.