I foråret modtog 39-årige Javad Alam et brev, der ændrede hans liv. Et brev, som kom til at betyde, at han måtte opgive sit drømmejob, og at han i dag knap har råd til at invitere sine to døtre i biografen.

Brevet var fra Huslejenævnet i Gladsaxe Kommune.

»Jeg føler, at jeg er ved at blive skør over at være så rasende, som jeg er. Der går ikke en eneste dag, ikke en eneste time, uden at jeg tænker på det,« siger han.

Godt to år forinden befandt Javad Alam sig i en situation, hvor han følte sig tvunget til at leje sin 58 kvadratmeter store lejlighed ud. Efter at have gennemsøgt boligsider på internettet for at se, hvad tilsvarende lejligheder kostede, besluttede han sig for at udbyde den til 7.500 kroner om måneden. På den måde ville han ganske vist tabe et mindre beløb hver måned, da huslejen ikke dækkede hans faste udgifter til realkreditlån og boligskatter. Men det var nok til at holde skindet på næsen, fortæller han.

Efter stribevis af henvendelser fra interesserede valgte han at leje den ud til den person, som han stolede mest på. Lejekontrakten blev underskrevet uden nogen uenighed, og alt var godt. Troede han. Indtil den dag i april sidste år, da brevet kom.

I brevet stod, at den leje, som han var blevet enig med sin lejer om et par år forinden, var for høj, og derfor blev den – med fire måneders tilbagevirkende kraft – næsten halveret til 4.000 kroner inklusive vand og varme.

I desperation over udsigten til et månedligt tab på flere tusinde kroner opsøgte Javad Alam en række advokater for at få hjælp, men meldingen var alle steder den samme. Der er intet at gøre. Sådan er reglerne bare, lød beskeden.

JAVAD ALAM ER langtfra er den eneste, der sidder i en tilsvarende situation.

Alene i Københavns Kommunes Huslejenævn træffes hvert år afgørelser i mellem 350 og 400 sager, som alene handler om huslejens størrelse. I disse sager får lejer ifølge kontorchef i Københavns Kommune Marianne Dons medhold i »stort set samtlige sager«.

Og reglerne er lige så komplicerede, som de er gamle.

De stammer fra en tid, hvor statsministeren hed Thorvald Stauning, og hvor der endnu kun havde været én verdenskrig. Regeringen ønskede dengang at beskytte de svage lejere mod udnyttelse, og derfor lavede man dét, der kom til at hedde »den midlertidige lejelov af 1939«.

Helt midlertidig var den ikke, for den lever i bedste velgående i dag, og over de seneste 70 år er den blot vokset i omfang og i tyngde, så den i dag ifølge eksperter udgør en af de mest uigennemskuelige lovjungler i dansk ret. Blandt andet deler den lejemarkedet op i flere forskellige områder med hvert sit regelsæt og regulering.

• Der er eksempelvis de ældre og større beboelsesejendomme, som er omfattet af den omkostningsbestemte leje, hvor huslejen som udgangspunkt må svare til syv procent af værdien af den 15. normalvurdering i 1973, da man låste vurderingen.

• Så er der de såkaldte småhuse – som f.eks. Javad Alams lejlighed – hvor lejen skal svare til »det lejedes værdi«, som ikke skal forstås som det lejedes reelle værdi på markedet, men som værdien af sammenlignelige lejemål, der er omfattet af netop den omkostningsbestemte leje med udgangspunkt i 1973-vurderingen, som gælder for andre lejemål i større og ældre beboelsesejendomme.

• Og så der alle de lejemål, som er opført efter 1992, hvor der er frit spil, og hvor kun markedet råder.

MIDT I DENNE regeljungle sad Javad Alam og indså, at han nok ikke kunne gøre andet end at acceptere huslejenævnets kendelse, og at han derfor måtte fratræde det drømmejob på Grønland, som han lige havde tiltrådt.

Udsigten til både at skulle betale for sin egen bolig på Grønland samtidig med, at huslejen på hans gamle lejlighed blev halveret, var uoverkommelig og ville få den logiske og bratte udgang, at han måtte se sin lejlighed ryge på tvangsauktion.

»Så ville jeg tabe det hele. Alt, hvad jeg har brugt otte år af mit liv på at investere i, og som jeg har knoklet for at betale af på, ville forsvinde ned i et sort hul. Derfor måtte jeg opgive mit job på Grønland og rejse hjem igen. Lejeren har med andre ord både været med til at kvæle mine drømme samtidig med, at hun har presset penge ud af mig,« siger han.

Nu er Javad Alam flyttet hjem til en ven, hvor han bor på sofaen.

I en lang periode efter afgørelsen opkrævede han nemlig – for at undgå tvangsauktion – fortsat den gamle leje, og den gæld skal han nu afvikle til sin lejer. Det betyder, at Javad Alam frem til 31. maj 2014, hvorfra lejeren er blevet opsagt, ikke modtager en krone i lejeindtægt.

I samme periode skal han fortsat hver måned betale 9.500 kr. i faste udgifter til lejligheden i form af realkreditlån, ejendomsskatter og fællesudgifter. Og uden lejeindtægter belaster det hans økonomi i en sådan grad, at han ikke selv har råd til at sted at bo, selv om han som kommunal sagsbehandler har en fornuftig løn.

Javad Alams lejer ønsker ikke at udtale sig om sagen. Igennem Lejernes Landsorganisation (LLO) oplyses det på vegne af lejeren, at Javad Alam efter afgørelsen har skrevet mail, som indeholder skældsord, og som ifølge lejeren har virket truende og ubehagelige. Blandt andet har Javad Alam kaldt lejeren for en »grisk kælling«.

Konfronteret med dette siger Javad Alam selv, at han står ved hvert et ord, han har skrevet.

»Jeg står i en fuldstændig paradoksal situation, hvor et andet menneske – imod min vilje – bor så billigt til leje i min egen lejlighed, som jeg selv har betalt for, at jeg ikke selv har råd til et sted at bo eller råd til at tage mine to døtre i biografen,« siger han.

IFØLGE JURAPROFESSOR HANS Henrik Edlund fra Aarhus Universitet er Javad Alam et typisk eksempel på, hvordan private amatørudlejere kan brænde fingrene på det danske lejemarked. Problemet med lejeloven er ifølge ham blandt andet, at den er lavet i en tid, hvor det altid var lejeren, der blev anset som den svage part.

»Men det, som denne på nogle områder håbløse lejelov ikke tager højde for, er, at det i dag ofte kan være udlejeren, der er den svage og mindst professionelle, og som er havnet i en situation, hvor man ufrivilligt er tvunget til at leje ud. Mange af disse ud­lejere oplever så oveni at få sat deres leje ned til nogle niveauer, som kan føre til økonomiske katastrofer. Det er en forbandet situation, og jeg har virkelig ondt af dem, der havner i den klemme,« siger Hans Henrik Edlund. Lektor i boligøkonomi ved CBS Jens Lunde tilføjer:

»Der er sket en hårdhændet økonomisk behandling af udlejere, hvor dele af systemet nærmest er konfiskatorisk. Lejerne begunstiges i en grad, så de kan grine hele vejen hen til banken, og så det nærmest kan sammenlignes med at vinde i lotteriet,« siger han:

»Det er alvorligt i et samfundsperspektiv, for det betyder, at der vil være færre og færre, som overhovedet har lyst til at udleje deres bolig, fordi det ikke kan betale sig, og at man derfor ødelægger en ganske god boligform og et godt naturligt marked.«

AT DE KOMMUNALE huslejenævn efter klage fra landets lejere kan fastsætte meget lave lejeniveauer, er Salli Agerbak et godt eksempel på.

Siden 2009 har hun lejet sin lejlighed i Tårnby Kommune ud. Ikke for at tjene penge, men fordi hun på grund af finanskrisen har set sin lejlighed falde så meget i værdi, at hun skulle realisere et tab på op imod 300.000, hvis hun solgte den.

Ligesom Javad Alam støvsugede hun derfor boligportaler på internettet for at finde ud af, hvad lignende lejligheder i samme område blev udlejet for, og hun valgte på den baggrund at fastsætte lejen til 6.900 kroner om måneden. I de følgende 48 timer fik hun mere en 40 henvendelser fra interesserede lejere.

To år senere flyttede der en ny lejer ind i lejligheden, som efter 12 måneder indbragte Salli Agerbak for huslejenævnet, der nedsatte lejen med hele 75 pct. svarende til 5.127 kroner om måneden - over 60.000 kroner om året.

Fremover kunne Salli Agerbak altså kun opkræve 1.773 kroner om måneden for sin lejlighed på 56 kvadratmeter, som ligger tæt på København. Nævnet pålagde dertil Salli Agerbak at betale 82.000 kroner tilbage til sin lejer.

Afgørelsen fra Huslejenævnet fylder under en A4-side, og der oplyses ikke anden begrundelse, end at afgørelsen sker på baggrund af sagens dokumenter samt »nævnets generelle kendskab til lejeniveauet i området«. Altså henvises der ikke til andre lejemål, der koster 1.773 kroner om måneden.

Derfor så Salli Agerbak og hendes kæreste ikke anden udvej end at sælge kærestens andelslejlighed med et tab på omkring 150.000 kroner for at flytte tilbage til den gamle lejlighed igen.

»For det giver slet ingen mening for mig at leje ud. Den leje, jeg kan få, er ikke i nærheden af at dække de udgifter, jeg har på lejligheden,« siger hun.

Salli Agerbak føler sig »meget frustreret over at være fanget i en situation«, som hun »ingen mulighed har for at komme ud af«.

Frustrationen bunder i, at hun sammen med sin kæreste nu skal bo i en lejlighed på 56 kvadratmeter med deres fireårige søn. Og at drømmen om yderligere familieforøgelse er sat i bero på ubestemt tid, medmindre boligretten, som de har indbragt sagen for, skulle underkende nævnets afgørelse, så de kan få råd til noget større at bo i.

»I udgangspunktet er det rigtig fint, at man har en lov, som beskytter nogle potentielt svage lejere. Reglerne tager bare ikke højde for, at vi i dag er en lang række private udlejere, som slet ikke har lyst til at leje ud, men som er tvunget til det, fordi vi er teknisk insolvente. Vi står også i en svær situation, men det er der ingen, der tager hensyn til. Det føles urimeligt og skævt,« siger hun.

PÅ CHRISTIANSBORG HAR huslejespørgsmålet været mere end almindeligt ømtåleligt, siden det ifølge iagttagere afgjorde folketingsvalget i 1998, da Venstres daværende boligordfører, Erling Oxdam, kom for skade at lege med tanken om, at huslejer måske skulle sættes fri ved genudlejning. I dag er det kun Liberal Alliance, der ønsker at lave systemet helt grundlæggende om, selv om en lang række økonomiske eksperter – blandt andet Velfærdskommissionen og vismændene – over årene har anbefalet det.

Og selv om Venstres nuværende boligordfører, Louise Schack Elholm, kalder den situation, som Javad Alam og Salli Agerbak er havnet i, for »meget sørgelig«, så går partiet ikke ind for at liberalisere huslejedannelsen.

»Men vi mener, at man bør forenkle reglerne meget mere, så det rent faktisk er til at finde ud af for almindelige mennesker, hvad lejeniveauet må ligge på,« siger hun.

Ifølge boligminister Carsten Hansen (S) er det vigtigt at skabe en hovedstad, hvor også folk med almindelige indkomster har råd til at bo.

»Men jeg anerkender, at de her regler er utroligt komplicerede, og at enkelte derfor kan komme i klemme. Jeg vil gerne deltage i et oplysningsarbejde, som skal øge kendskabet til, hvilke muligheder og regler der er,« siger han.

DEBAT | Skal reglerne ændres - eller gøres mere gennemsigtige? Bland dig i debatten om lejeloven her i tråden på Berlingskes Facebook-side.

Carsten Hansen henviser til, at regeringen allerede har givet mulighed for, at private udlejere kan købe en bindende forhåndsgodkendelse af leje­niveauet.

Samtidig understreger boligministeren:

»Der findes snesevis af ordentlige udlejere, men der findes også stadigvæk nogle banditter, som vil udnytte til det yderste, at der er mangel på boliger i København. Derfor skal der simpelthen være den her beskyttelseslov.«

ARTIKELSERIE: Læs hele serien »Her har jeg hjemme« om danskernes knap så ukrænkelige boliger her