Milliardstore investeringer i jernbane, metro, letbane og større veje kaster stigende ejendomsværdier af sig, og en håndfuld steder på Sjælland og i Storkøbenhavn kan lokale prishop være lige om hjørnet.

Det kan Berlingske Business kortlægge efter samtaler med en forsker og med landets fire største mæglerkæder.

Der er i sagens natur tale om skøn og vurderinger, men især anlægget af metroens første etaper med åbning fra 2002-07 har givet solide erfaringer og omfattende talmateriale om, hvordan beliggenhed tæt på stationer påvirker boligpriserne.

Et eksempel er nabobydelene Vanløse og Brønshøj, som ligger nogenlunde lige langt fra Rådhuspladsen og lå prismæssigt tæt på hinanden ved indgangen til årtusindet. Men Vanløse fik for ti år siden metro, mens Brønshøj fortsat må nøjes med busdækning, og det har lige siden kunnet aflæses i priserne. Lejligheder i postdistrikt 2720 er cirka ti procent dyrere end i 2700, mens prisforskellen er lidt mindre for parcelhuse – her har boligkøberne nemlig ofte bil og prioriterer ikke nærheden til metro eller S-tog helt så højt.

Tallene er leveret af Home og bliver bekræftet af rapporten »Værdisætning af bykvaliteter« fra januar. Den er udarbejdet af en gruppe forskere på Københavns Universitet og baserer sig på 60.000 bolighandler. Ifølge rapporten giver nærhed til en metrostation fem-syv procent højere priser for parcelhuse og lejligheder under et, mens beliggenheder nær andre stationer typisk øger værdien fire-otte procent.

1. Sommerhuse rykker tættere på

Fra næste måned er det slut med lange bilkøer og færgetræk fredag og søndag aften i Odsherred Kommune med 26.000 sommerhuse. Da åbner Vejdirektoratet nemlig en 20 kilometer lang motortrafikvej med 2 1 spor i forlængelse af Holbækmotorvejen. Det ventes at skære ti minutter af transporttiden på en rolig dag og helt op til en halv eller hel time, når trafikken på den nuværende landevej er allermest tilsandet.

»Det vil få en væsentlig og positiv betydning. Efterspørgslen vil stige, og vores bud er, at priserne kan stige op til ti procent. Flere vil pendle fra sommerhuset i sommermånederne, ligesom mange gør fra Nordsjælland nu,« siger kommunikationschef Uffe Vind fra Danbolig.

EDC vurderer, at også helårsboliger i den sydlige del af Odsherred får et prisløft, fordi de transportmæssigt kommer til at ligge kun få minutter længere væk end Holbæk.

Eksperterne mener, at priseffekten nok først slår igennem næste år, fordi motortrafikvejen åbner op til vinterhalvåret, som er lavsæson for handel med fritidshuse.

2. Metrogevinst til Vestegnen

Om syv år vil en halv snes kommuner vest og nordvest for København have en letbane kørende langs Ring 3, og det vil øge priserne på mursten i nærheden af de 27 stationer/stoppesteder.

»Mit bedste bud er, at letbanen vil følge mønsteret fra metroen. Måske kan effekten vise sig tidligere i anlægsforløbet, end det skete ved metroen, fordi folk har set, hvad metroen gav af fordele,« siger relationschef Mads Ellegaard fra Home.

Også lektor Thomas Lundehede mener, at letbanen får nogenlunde samme effekt som metroen. Han er forsker på Institut for Fødevare- og Ressourceøkonomi under Københavns Universitet og en af hovedmændene bag rapporten »Værdisætning af bykvaliteter«. Den anslog, at nærheden til metrostationer kan give et prisløft på fem-syv procent, mens andre stationer i nabolaget øger værdien med fire-otte procent.

Letbanen skal strække sig over 27 kilometer fra Ishøj og Vallensbæk i syd til Gladsaxe og Lyngby i nord.

Også Odense og Aarhus har letbaner på vej, mens Aalborg netop har fået udarbejdet en rapport om den moderne sporvogn.

3. Mere metro i City

Talemåden om, at »det skal være skidt, før det bliver godt«, passer fint på Metrocityringen, som fra slutningen af 2018 skal ligge klar under Indre By, Østerbro, Nørrebro, Frederiksberg og Vesterbro med 17 stationer.

»Mens byggeriet står på, giver det gener med støj og afspærrede veje, men bagefter sker et boom. Ved de første metroetaper begyndte priserne at stige overraskende hurtigt, et halvt til et helt år før åbningen, fordi folk kunne se, at byggeriet af stationerne lakkede mod enden,« siger Mads Ellegaard, relationschef hos Home.

Brokvartererne får bedre transportforbindelser, og især boliger i gå-afstand til stationerne kan se frem til en prisstigning på op til ti procent, måske endda højere, vurderer flere eksperter.

Men bliver afstanden bare nogle få hundrede meter, skrumper eller forsvinder prisgevinsten.

»Det afspejler, at metrostationer og busstoppesteder ligger tæt i København, og at cyklen altid er lige ved hånden,« hedder det i rapporten »Værdisætning af bykvaliteter« fra Københavns Universitet.

4. Firdobbelt knudepunkt

Ny Ellebjerg Station i et af Valbys gamle industrikvarterer tegner til at blive et af hovedstadens helt store trafikknudepunkter.

Den cirka syv år unge station binder Køge Bugt-S-toget sammen med Ringbanen, og fra 2018 bliver stationen også koblet på København-Ringsted-banen med regionale og internationale tog.

Og knudepunktet kan blive firdobbelt yderligere nogle år ude i fremtiden: Københavns Kommune er ved at gøre de indledende manøvrer til at forlænge Nordhavns-metrogrenen sydover, igennem Sydhavnen og med endestation på Ny Ellebjerg.

»Det er et sted med fremskredne og interessante byggeplaner. Det bliver ikke et high end-område, men et nyt, fornuftigt område for folk med mellemindkomster, noget af det København sukker mest efter. Om fem-ti år vil det være væsentligt udbygget,« siger analysechef Stig Plon Kjeldsen fra Nybolig.

Blandt planerne er bolig- og erhvervsbyggeri for seks-syv milliarder kroner på den store grund under Grønttorvet, som flytter til Høje-Taastrup om to år.

5. Køges kvantespring

Køge 42 kilometer syd for København kan blive den helt store trafikvinder. Fra 2018 får den ældgamle købstad en ny station på den kommende København-Ringsted-bane, og med cirka 18 minutter bliver rejsetiden til Hovedbanegården halveret i forhold til S-toget. Oven i hatten får Køge regionens kommende supersygehus og flere tusinde ekstra arbejdspladser.

»Det bliver et kvantespring for Køge, som bliver en slags forstad til København,« siger relationschef Mads Ellegaard fra Home.

Han peger på, at trafikken kommer til at hænge rigtig godt sammen, fordi regionaltoget stopper på Hovedbanen, som til den tid har metro. Der bliver også stop i Ny Ellebjerg i Valby med skiftemulighed til S-tog, ringbane – og måske senere en Sydhavnsmetro.

Borgmester Marie Stærke (S) oplyser, at byrådet er tæt på at barsle med planer om op imod 500 nye boliger ved Køge Nord-stationen, som skal anlægges på bar mark. Det er dog ikke endeligt afgjort, hvor mange afgange regionaltogene får mod hovedstaden, ligesom der foreløbig ikke er fundet penge til en stor pendler-p-plads.