Swap-sager er kun toppen af isbjerget

En stor del af slagsmålene om swap-aftaler foregår i det skjulte, og de er ofte kombineret med andre problemer i de ramte andelsforeninger.

Foto: NIELS AHLMANN OLESEN. En række andelsboligforeninger er i store økonomiske problemer, særligt på grund af swap-aftaler. En af dem er AB Istedgade 44-46, hvor Keith Williamsson var formand
Læs mere
Fold sammen

De kendte sager om swap-aftaler udgør på flere måder kun toppen af det økonomiske isbjerg, som truer med at sænke mange andelsboligforeninger.

Dels udgør de kendte sager kun et fåtal, fordi mange foreninger forhandler i stilhed om at finde en løsning med deres bank, dels fordi swap-aftalerne kun er en af brikkerne i det økonomiske morads, som flere af foreningerne befinder sig i.

Swap-aftalerne blev solgt til andelsfore­ningerne med henblik på at give andels­bolighaverne en fast rente, som samtidig var lavere end på et fastforrentet lån. Det fungerer på den måde, at parterne bytter renter, så andelsforeningen optager et lån med variabel rente, der betales af banken. Til gengæld betaler andelsforeningen en fast ydelse til banken.

Negativ værdi for andelshaverne

Men da markedsrenten over de senere år er faldet, er den faste ydelse til swap-aftalen blevet højere end den rente, som andelsfore­ningen kunne have fået med et almindeligt lån. Og denne overpris bevirker, at swap-aftalen får en negativ værdi, der skal regnes med i andelsboligforeningernes regnskaber samt ved køb og salg af andelsboliger.

Det bliver et problem i det øjeblik, fore­ningen vil ud af swap-aftalen eksempelvis for at optage et nyt realkreditlån til den lavere rente, eller når den enkelte andels­boligejer vil sælge sin andel. Så skal den negative værdi, der i flere tilfælde er i millionklassen, nemlig trækkes fra andelens værdi, så den i mange tilfælde forsvinder helt.

De kendte slagsmål mellem andelsfore­ninger og banker udgør ifølge kilder blot mellem halvdelen og en tredjedel af alle de foreninger, der er økonomisk i tovene helt eller delvist på grund af swap-aftaler.

Forhandlingerne om at redde de nødstedte foreninger holdes i mange tilfælde hemmelige, da parterne ønsker at undgå unødig uro i og omkring foreningen, men alene i de offentligt kendte swap-konflikter har swap-aftalerne forøget foreningernes gæld med knap halvanden milliard kroner fordelt på 1.175 andele.

Uafhængig analytiker af andelsboliger Tejs Carstensen har gennemgået en tredjedel af samtlige andelsboligforeninger i landet, og han vurderer, at der er langt flere konflikter om swap-aftaler end dem, der er offentligt kendte.

»Jeg har for eksempel talt med formanden for en forening, som ikke er gået i clinch med banken. Der er mange, der går stille med det. De er bange for bankerne, bange for at de hæver gebyrerne. De forsøger at holde den gode stemnning,« siger han og tilføjer, at han er urolig for, at omfanget »kan være meget stort«.

Swap-aftalerne er i mange tilfælde kombineret med andre problemer. Især er en del af de foreninger, der blev stiftet i årene inden finanskrisen, oprettet på for optimistiske budgetter, der efterfølgende viste sig ikke at holde. Der er også eksempler på overbelåning og på, at det budgetterede salg af andele til de daværende lejere af boligerne ikke fandt sted. Og når økonomien vakler og skal lægges om i en forening, der har swap-aftaler, rammer den negative værdi direkte gældens størrelse, som i mange situationer er forøget med over halvdelen af den reelle gæld.

Berørte andelslejligheder handles stadig

På trods af det bliver der fortsat handlet andelslejligheder i eksempelvis Hostrups Have på Frederiksberg, oplever ejendomsmægler i Andelsbutikken Martin Hyllekvist.

»En af dem, der har købt, kiggede på, at et depositum på en lejelejlighed ville være omtrent det samme som andelens pris. Hvis foreningen går konkurs, og den overgår til lejeboliger, kommer hun måske til at sidde billigere, fordi det er i den gamle boligmasse under lejeloven,« siger han.

Andelsbutikken får ikke længere Hostrups Haves lejligheder til salg, fordi salæret til en mægler vil udgøre halvdelen af andelens pris.