Spar tusinder på at lægge lånet om

Over 10.000 boligejere er lige nu i gang med at gennemføre en særdeles indbringende type låneomlægninger, som vil spare dem for tusindvis af kroner – hver eneste måned.

Selv på den mest eksklusive del af Strandvejen har krisen ført til tvangsauktioner. Denne villa på Skodsborg Strandvej var tidligere ejet af Steen Gude. 537 kvadratmeter modernistisk luksus tegnet af Arne Jacobsen, der på højdepunktet var knap 60 mio. kr. værd. Købt af Lagkagehusets Ole Kristoffersen. Fold sammen
Læs mere

En ny lavine af låneomlægninger er ved at blive udløst på det danske boligmarked. Det er den seneste tids rentefald, som har fået tusindvis af boligejere med især seks og syv procent lån med løbetider til især 2038 og 2041, til at opsige deres lån. Det sker nu, fordi fristen udløber ved udgangen af januar, hvis man skal have nyt lån fra 1. april i år.

Det er så meget som 24 procent i enkelte serier af obligationer, der er sagt op. Det er eksempelvis tilfældet for syv procent 2041-obligation uden afdrag, mens 21 procent af samme obligation med afdrag er gjort klar til en låneomlægning . I både seks procent 2038 og 2041-obligationer er 15 procent af alle lån sagt op.

»Samlet cirkulerer der tæt ved 70 milliarder kroner i de serier, som nu siges op i stort omfang. Så der vil formentlig blive omlagt lån for mindst ti milliarder kroner nu,« siger Mikkel Høegh, seniorøkonom hos BRFkredit. Et typisk lån er på lidt under én million kroner, så det er mindst 10.000 boligejere, der nu rører på sig. Der er da også betydelige besparelser at høste.

3.000 mere om måneden

Størst er gevinsten umiddelbart for dem, som flytter fra et syv procent lån til et flex- eller rentetilpasningslån, som lige nu lokker med historisk lave renter nede omkring 1,3 procent.

»De vil spare 37.000 kroner efter skat om året for hver ene million kroner, der er tale om. Det er mere end 3.000 kroner om måneden, og noget alle kan mærke,« siger Mikkel Høegh.

Men ellers er det især, fordi fire procent obligationer igen er kommet i spil, at mange omlægger lån nu. Fem procent 2041-papirer både med og uden afdrag, er de sidste dage steget til over kurs 100, hvorfor de er lukket land for boligejere. Men fire procent 2041 er til gengæld steget til en kurs lige omkring 95 de seneste dage, hvilket er den grænse, som normalt anses for at være passende, hvis der skal optages nye lån. Optages der således lån i obligationer til en lavere kurs end 95, fås en for stor restgæld.

Eksempelvis vil et lån på én million kroner, der optages til kurs 91, give en restgæld på tæt ved 1,1 million kroner. Optages lånet omvendt til den mest optimale kurs tæt på 100, bliver restgæld kun på én million kroner.

Tab til investorer

Mens boligejerne har udsigt til en stor gevinst på at omlægge lån, så taber de investorer, der har sat sparepenge i de obligationer, der nu udtrækkes i stort omfang. Obligationer med pålydende renter på seks og syv procent er oppe i kurser omkring 104 og 105, og vil blive udtrukket til kurs 100, hvilket giver et kurstab på fire til fem kurspoint. Ydermere må der vinkes farvel til en høj årlig forretning, ligesom der skal bruges penge på at geninvestere opsparingen i nye obligationer.

En del af denne risiko for at få obligationerne udtrukket i kurs 100 er dog inde i de aktuelle kurser, så kursen ville have været endnu højere, hvis denne konverteringsrisiko ikke eksisterede for disse papirer.

Om det er en god idé at flytte fra lån med fast rente til lån med variable renter, kan kun tiden vise. Men det giver en større risiko for, at renten, og dermed ydelsen, på et tidspunkt stiger. At flytte til en fire procent obligation har før vist sig at være særdeles attraktivt, fordi der så kan konverteres op igen senere, hvis renten på et tidspunkt skulle stige. En sådan opkonvertering giver en lavere rentegæld, men lidt højere ydelse.

Om renten går op eller ned, er noget af det mest vanskelige i denne verden at komme med gode bud på.

Alle fremtidige forventninger til, hvordan renten vil udvikle sig, er således inde i de aktuelle kurser og renter. Så kun tiden kan vise, hvilket boliglån der på sigt bliver det bedste.