Slagtilbud med swaplån bag facaden

Andelsforeningen Thyra Danebod springer i øjnene på listen over lejligheder til salg i hovedstaden. Godt 140.000 kroner for ca. 140 kvadratmeter finder man ikke mange lejligheder til i hovedstaden. Men foreningen slås med et swaplån med stigende rente og en truende udskiftning af taget.

Lejlighederne i Thyra Danebod fås til en billig kvadratmeterpris, men til gengæld er huslejen meget høj som følge af den økonomiske knibtang, foreningen sidder i på grund af bl.a. et swaplån med en rentetrappe. Foto: Mikkel Møller Jørgensen
Læs mere
Fold sammen

På overfladen ligner lejlighederne i andelsboligforeningen Thyra Danebod på Frederiksberg et slagtilbud. De koster kun godt 1.000 kr. per kvm., hvilket betyder en andelspris på godt 140.000 kr. for en af de store lejligheder på 138 kvm., der i øjeblikket er til salg. Men den månedlige boligafgift på lejligheden er på 14.509 kr. og vidner om den økonomiske knibtang, foreningen sidder i på grund af dels et swaplån med en rentetrappe, dels en aggressiv strategi ved stiftelsen af foreningen i 2007. Den betød, at moderniseringer helt tilbage fra 1985 blev aktiveret og i dag trækker omkring 3.000 kr. i boligafgiften.

Modsat andre store andelsforeninger i hovedstaden har Thyra Danebod ikke lyst til at erklære sig selv konkurs, og den nuværende formand, Lasse Klubien, købte sig for nylig ind i foreningen med åbne øjne og lyst til at få foreningen økonomisk på fode igen.

»Vi har købt med åbne øjne i 2012 vel vidende, at vi betaler en høj afgift, men til gengæld gav vi meget lidt for andelen. Vi vil gerne bo netop dér, og det bør efter min mening være hovedfokus, når man køber bolig. Og så kiggede vi på økonomien og kunne konstatere, at det hang sammen for os,« siger Lasse Klubien.

Foreningen blev stiftet i marts 2007 med 77 andelslejligheder ud af de i alt 110 lejeboliger. På daværende tidspunkt lod der ikke til at være grænser for boligprisernes himmelflugt, og dermed blev en del andelsforeninger stiftet på et spinkelt økonomisk grundlag i en forventning om, at stigende ejendomsværdier ville sikre fundamentet under belåningen på længere sigt.

Sådan gik det ikke, da finanskrisen året efter kappede en tocifret luns procenter af priserne. Og nu står Thyra Danebod uden mulighed for at låne yderligere til en påtrængende udskiftning af taget, samt nogle gamle og overvurderede moderniseringer, der stadig betales til. Og som prikken over i’et et swaplån med rentetrappe, så renten vil stige gradvist fremover.

»Vores forenings etableringspris (kvadratmeterpris, red.) var noget under den daværende markedspris, men moderniseringstillægget var overvurderet. Foreningen blev først stiftet i andet forsøg og gik lige akkurat igennem med en aktivering af tidligere moderniseringer. Nogle af dem er gennemført helt tilbage i 1985 og vil nok ikke blive opfattet som moderniseringer i dag. Man har jo fasttømrede afskrivningsregler for moderniseringer og forbedringer i andelsforeninger, men ved stiftelsen af vores forening forholdt man sig ikke til, hvordan de aktiverede moderniseringer skulle afskrives – formentlig fordi boligmarkedet i en periode var præget af en opfattelse af, at man nærmest kunne gå på vandet (pga. de voldsomme værdistigninger på ejendomme i hovedstaden, red.) Desuden forestillede ingen sig dengang en renteudvikling, som vi har set,« fortæller Lasse Klubien.

Foreningen har nu et realkreditlån på 180 mio. kr. og en tilhørende swap med en stigende rente og en værdi på minus 129 mio. kr. i Nykredit.

»Det er først, hvis en swap kombineres med en rentetrappe, at det bliver uigennemsigtigt for købere. Og i vores forening blev det desuden kombineret med tidligere gennemførte moderniseringer,« siger Lasse klubien, som sammen med resten af den forholdsvis nye bestyrelse har brugt megen tid på at strikke en redningsplan sammen med Nykredit.

Lasse Klubien, formand for andelsboligforeningen Thyra Danebod

»Det er tankevækkende, at finansverdenen på et tidspunkt er begyndt at finansiere ejendomsprojekter, hvor det aldrig har været tænkt, at man kunne afvikle gælden.«


»Vores forening er som en del af en løsning blevet tilbudt en forlængelse af swaplånet til en ny 30-årig periode. Så kan vi komme ned på en rente under den nuværende, og foreningen kan fjerne de sidste trin på trappen. Men det var kun et ekstraordinært tilbud, som var knyttet sammen med Nykredits samlede løsning. Den indeholdt også et budget, de havde lavet for ti år, og som kun lige kunne balancere. Men det adresserede ikke alle vedligeholdelserne, og at vi skal have nyt tag inden for et-tre år til ti mio. kr.,« siger Lasse Klubien, som kan glæde sig over, at foreningen i 2010 indgik en aftale med Nykredit, så bolig- afgiften optrappes, og moderniseringstillægget nedtrappes over en længere periode.

Men han er ikke så imponeret over kreativiteten hos Nykredit, og bl.a. har foreningen foreslået at udnytte 1.800 tomme kvadratmeter på loftet til nye lejligheder.

»Disse 1.800 kvadratmeter kunne konverteres til ejerlejligheder, og på den måde kunne foreningen kapitalisere et af de eneste aktiver, vi har. Men det kræver, at långiver vil lege med. Vi kan ikke bruge af et i forvejen presset budget til at udvikle et tagprojekt,« siger han.

Andelsforeningen på Frederiksberg har flere gange forsøgt at få overblik over, hvad swaplånet reelt koster foreningen. Men det er ikke lykkedes, og Lasse Klubien undrer sig generelt over bankernes strategi ved belåning af andelsforeninger.

»Det er tankevækkende, at finansverdenen på et tidspunkt er begyndt at finansiere ejendomsprojekter, hvor det aldrig har været tænkt, at man kunne afvikle gælden. Vi vil gerne drive en fornuftig andelsboligforening, og vi vil gerne afvikle vores gæld. Men det behov ser man ikke altid på samme måde hos långiver. Den ene gang efter den anden er det skruet sammen uden tanke på at afvikle gælden,« siger han.