Sidste runde med rene flekslån

Mandag begynder auktionen over de sidste flekslån uden den ændring, som politikerne planlægger, og som vurderes at medføre en prisstigning.

Foto: Michael Bothager

Når boligejere med flekslån over de kommende uger får refinansieret deres flekslån, så er det sidste udkald for de rene flekslån, som blot er en kortløbende obligation. Fra årsskiftet planlægger erhvervs- og vækstminister Henrik Sass Larsen (S) at belægge flekslånene med et finansielt instrument, så lånene ved ekstreme rentestigninger konverteres og forlænges.

Dermed flytter risikoen ved en refinansiering over til investorerne, som bliver dårligere stillet og derfor formentlig vil byde mindre for obligationerne – hvis de overhovedet vil eller må købe dem i forhold til deres investeringsstrategi.

Lovforslaget blev inden fremsættelsen justeret til at konverteringen nu kun bliver til yderligere et år, mens det første forslag indebar en konvertering til en ny fastforrentet 30-årig obligation.

Investorerne er glade for ændringen.

»Det ser betydeligt bedre ud. Nu er vi da inden for skiven,« siger adm. direktør i AP Pension Søren Dal Thomsen.

Men han er fortsat bekymret på både investorernes og låntagernes vegne.

»F1 var et ekstremt enkelt produkt, og nu får vi et væsentlig mere komplekst produkt, og jo dyrere bliver det,« siger Søren Dal Thomsen.

Realkreditinstitutterne har ikke medregnet en merpris til investorerne for at tage en større risiko i deres prognoser for de kommende fleksrenter.

»Teoretisk set kan det give en effekt, men de en til ti basispunkter,(0,01 til 0,1 procent, red.), som vurderingerne har lydt på, vil være et lille beløb for den enkelte låntager,« siger Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker i Nordea Kredit.

Knap 150.000 boligejere og knap 13.000 virksomheder skal have refinansieret deres flekslån, og ifølge Nordea Kredits beregninger kan lånere med femårige flekslån se frem til den største besparelse.

I forhold til renten på de nuværende lån falder ydelsen på et F5-lån på en million kroner med 20.760 kroner på lån uden afdrag, mens faldet er på 9.000 kroner, hvis lånet er med afdrag.

De seneste uger har bortset fra det varslede lovindgreb budt på nyheder, der har lagt et nedadgående pres på renten. Senest satte den europæiske centralbank ECB overraskende renten ned i sidste uge, og selv om den danske nationalbank ikke fulgte med, så giver det alligevel et nedadgående pres.

Det er formentlig også med til at holde buddene på især de etårige obligationer oppe, så mængden er faldende. Efter forhøjede priser i form af både bidragssatser og kursskæringer på især etårige flekslån flytter flere og flere lånere over i lån med en længere løbetid. Selv om omfanget af opsigelser af F1-lån til denne auktion er mindre end ved de to foregående auktioner, så falder mængden af F1-obligationer, som skal sælges på vegne af boligejerne, alligevel med ca. ti procent alene for privatkunderne.

Samlet set skal der refinansieres lån for omkring 317 mia. kroner, hvoraf de 267 mia. kroner hører til F1-lån – og det er det laveste niveau siden december 2003.

Alt andet lige er et mindre udbud med til at holde priserne oppe og renten nede.

Desuden har den amerikanske centralbank FED netop valgt at fortsætte sit program for støtteopkøb af obligationer, som også er med til at styrke efterspørgslen på især længere obligationer.