Sådan presses der mere ejendomsskat ud af boligejerne

Det ligner lidt af et trick, at grunde gennem de senere år er steget langt mere end de samlede ejendomsvurderinger. Grundskylden kan nemlig godt stige, men det kan ejendomsværdiskatten ikke.

Grundvurderingerne i hovedstadsområdet er eksploderet.
Læs mere
Fold sammen
De offentlige vurderinger af grunde især omkring København er eksploderet de senere år og steget langt mere end den samlede ejendomsvurdering.

Eksempelvis er vurderingen af grunde i Gentofte steget med 270 procent siden 2001, mens den samlede ejendomsværdi »kun« er steget 100 procent. Et tilsvarende billede tegner sig i Rudersdal, Lyngby, Furesø, Gladsaxe og mange andre kommuner omkring København.

Det viser en opgørelse, som Nordea Kredit har udarbejdet på baggrund af de officielle tal fra Skat.

Skats store opskrivning af grundværdierne er bemærkelsesværdig, fordi det har ført til en kraftigt stigende grundskyld i hovedstadsområdet. Til gengæld er ejendomsværdiskatten, der tager udgangspunkt i den samlede ejendomsvurdering, fastfrosset i kroner og øre som følge af skattestoppet.

Chefanalytiker i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, kan ikke finde rationelle forklaringer på, at grundværdierne – og dermed grundskylden – skulle være steget så voldsomt meget mere end ejendomsvurderingerne og boligpriserne.

»Det er svært at forklare, at grunden skulle være steget så meget i værdi, uden at den samlede ejendomsvurdering er fulgt mere med. På Frederiksberg er det f.eks. svært at argumentere for, at grundene skulle være mere end tredoblet i værdi i en periode (siden 2001, red.), hvor den samlede ejendomsværdi »kun« er steget med 138 procent,« siger hun.

Skats ejendoms- og grundvurderinger har i flere måneder været i massiv modvind og fik i august skarp kritik af Rigsrevisionen. Det har bl.a. vakt undren, at Skat efter en periode med stabile boligpriser i hovedstadsområdet i 2011 opskrev grundvurderingerne for boligejere på Frederiksberg med 76 procent.

Flere eksperter har tidligere undret sig over tempoet i grundvurderingernes stigninger, og de nye tal fra Nordea Kredit giver nu et samlet billede af grund- og ejendomsvurderinger, som flere eksperter finder besynderligt.

Hos EDC Mæglerne fremhæver kommunikationschef Jan Nordmann, at der stort set aldrig er grunde til salg på eksempelvis Frederiksberg. »Så der er ikke nogen historik over, hvad grunde i dette område egentlig er værd. Det er rent gætværk, og derfor kan man let få den mistanke, at det er et rent skatteobjekt, og man nu udnytter en skatteskrue, der ikke er omfattet af skattestoppet.«

Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit understreger, at grund- og ejendomsvurderingerne sagtens kan udvikle sig i forskelligt tempo, men at det alligevel »ikke er logisk, at der er så markant forskel i udviklingen.«

Når det trods alt giver mening, at grundene er steget mere end de samlede ejendomsvurderinger, så skyldes det bl.a., at boligmassen ikke er fornyet så meget. Derudover har Skat ifølge Lise Nytoft Bergmann formentlig sat grundværdierne lidt for lavt i 2001.

»Nu har man så skruet op for vurderingerne, og meget tyder på, at man i nogle tilfælde har skruet lidt rigeligt op. Udfordringen er samtidig, at en masse boligejere, der ikke nødvendigvis har forventet store ændringer, lige pludselig oplever kraftigt stigende omkostninger,« siger hun.

Sekretariatschef Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Vindenscenter siger, at det er selve jorden, der er den knappe faktor. Alligevel undrer han sig også over udviklingen i grundvurderingerne flere steder.

»Det er naturligt, at stigende priser på fast ejendom slår særlig meget ud i højere grundpriser i Hellerup, Klampenborg og tilsvarende steder, hvor der ikke er flere byggegrunde. Men flere steder er grundene steget så meget, at det ligner en systemfejl,« siger Curt Liliegreen.

Han tilføjer, at Skat forsøger at ansætte værdierne af grunde omkring hovedstaden ud fra nogle komplekse modeller.

»Men jo flere mellemled der er, jo lettere opstår der fejl. Det er et problem, for vores skattesystem bør være fair og opfattes som retfærdigt af alle. Derfor er der behov for et nyt vurderingssystem.«

I Dansk Ejendomsmæglerforening mener formand Torben Strøm, der også er indehaver af Nybolig Haderslev, at det kan være logisk nok, at grundene er steget markant mere i pris end den samlede ejendomsvurdering. »Lønningerne er steget mere end byggeomkostningerne i perioden. Derfor kan grunden godt komme til at fylde mere af den samlede boligpris. Dernæst er der i og omkring København knaphed på grunde,« siger han.

Torben Strøm mener dog, at det er problematisk, at der mangler et troværdigt system til at fastlægge grundværdierne i områder, hvor kun ganske få grunde kommer til salg.

Underdirektør i Skat, Lise Schou Hansen, er ikke enig i konklusionerne på den nye opgørelse fra Nordea Kredit. på

»Over tid viser kurverne for ejendoms- og grundværdi et parallelt forløb, forstået således, at forholdet mellem grundværdi og ejendomsværdi er nogenlunde konstant,« skriver hun i en e-mail.

Lise Schou Hansen henviser samtidig til, at regeringen har besluttet, at der skal laves et helt nyt vurderingssystem. Et uafhængigt ekspertudvalg skal senest 1. juni 2014 komme med anbefalinger til det nye system.