Sådan gør du et godt andelsboligkøb

Arkivfoto: Ved Volden, Christianshavn. Fold sammen
Læs mere
Foto: LISELOTTE SABROE

1. Vurderingsmetode

Hvilken vurderingsmetode har andelsboligforeningen brugt til at værdiansætte ejendommen. Andelsboligforeninger kan benytte én af tre metoder; anskaffelsessummen, den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering.

Anskaffelsessummen er den pris, som foreningen betalte, da foreningen købte ejendommen. Benytter foreningen sig af denne metode, og blev ejendommen købt på et tidspunkt, hvor boligpriserne var lave, har foreningen formentlig en lav værdiansættelse i forhold til den reelle værdi. Er foreningen derimod stiftet f.eks. i årene op til krisen i 2008, er det i mange tilfælde sket til en for høj anskaffelsessum, som betyder, at foreningen i dag er overbelånt. Dermed risikerer man at købe sig ind til en for dyr pris.

Den offentlige ejendomsvurdering er den mest benyttede. Den kan dog svinge meget. Som Berlingske Business eksempelvis beskrev lørdag, er to identiske andelsboligforeninger, der er naboejendomme på Østerbro i København, vurderet til henholdsvis 13.200 pr. m2 og 47.000 pr. m2. Desuden skal man bemærke, at den offentlige vurdering blev fastfrosset i 2012. Efterfølgende værdiændringer er altså ikke medregnet i den offentlige vurdering.

Valuarvurdering foretages af en valuar eller ejendomsmægler. Her bliver ejendommen værdiansat, som var den en udlejningsejendom. Nogle valuarer er meget optimistiske og vurderer generelt højt, mens andre er meget konservative og vurderer generelt lavt. Derfor risikerer man, at andelsboligen er vurderet enten for højt eller for lavt i forhold til lignende boliger.

2. Lån

Har andelsboligforeningen fastforrentede lån eller variabelt forrentede lån. Og afdrager foreningen på lånene, eller er lånene afdragsfri.

Fastforrentede lån giver en sikkerhed i form af, at foreningen kender størrelsen på det beløb, som der løbende skal betales på lånet. Det giver stabilitet i den månedlige boligafgift. Med variabelt forrentede lån har man umiddelbart en lavere boligafgift, men man har samtidig en øget risiko for, at boligafgiften vil stige, hvis renten stiger.

Foreninger med afdragsfrie lån er ofte foreninger med større byggeprojekter. Det vil sige, at de har udskudt betalingen for byggeprojektet i ti år. Om ti år falder hammeren, og så vil boligafgiften stige, når der skal til at afdrages på lånet.

3. Vedligeholdelse

Har foreningen sørget for løbende vedligeholdelse af ejendommen, eller er der store renoveringer på vej.

Nogle foreninger sparer op, så der er penge til de løbende renoveringer. Dermed vil man undgå fremtidige store stigninger i boligafgiften. Andre foreninger tager omkostningerne, når de kommer. Dermed risikerer man en stigning i boligafgiften.

Oplysningerne fremgår af andelsboligforeningens årsrapporter og generalforsamlingsreferater. Er man i tvivl, kan man søge hjælp hos en rådgiver.