Realkreditlån på 2 procent kan udløse konverteringsbølge

Det er pludselig ved at blive en økonomisk fidus at omlægge boliglån for gigantiske summer. Det kan få en større konverteringsbølge til at rulle i den nære fremtid.

Foto: Brian Bergmann

Boliglån for op mod 500 milliarder kroner er ved at være modne til at blive lagt om til nye lån med en lavere rente. Det er den nye to procent-obligation med afdrag og 30 års løbetid, som kan få en større bølge af konverteringer til at rulle.

Det er især lån med renter på 3,5 procent og derover, som er blevet interessante at lægge om, efter at realkreditten netop har åbnet et nyt 2,0 procent-lån. Tilsammen skønnes det derfor, at realkreditlån for måske 500 milliarder kroner er ved at blive klar til en omlægning. Hvis et lån i snit er på én million kroner, svarer det til, at 100.000 danske boligejere kan få en mulig gevinst ud af en låneomlægning.

Man skal også være opmærksom på, at der er høje omkostninger forbundet med en låneomlægning. Derfor er det typisk kun lån på mere end 500.000 kroner, der bør lægges om.

For de fleste vil omlægningen også betyde, at de får en større restgæld. Denne større gæld skal så forrentes med en lavere rente end før. Det vil derfor typisk først være efter fire til fem år, at den lavere ydelse lagt sammen måned efter måned vokser sig større end stigningen i restgælden. Så en låneomlægning er en kompliceret ting, der typisk vil kræve individuelle beregninger.

Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark taler om muligheden for »et større ryk«, hvor tusindvis af boligejere vil konvertere.

Det er især fire procent-obligationer med 30 års løbetid, der for tiden kan konverteres til 2,5 eller 2,0 procent-lån med samme løbetid med en pæn gevinst.

Har man eksempelvis et fire procent-lån uden afdrag med en restløbetid på 27 år, kan der spares et sted mellem 300 og 400 kroner om måneden efter skat for hver million kroner, der er tale om, ved at bytte dette lån ud med et 2,0 procent-lån med samme løbetid. Den præcise besparelse afhænger af, hvilken kurs man kan få det nye lån til. Jo højere kurs, desto større besparelse. Samtidig vil afdragene på det nye lån blive større.

Det nye lån har tilmed den fordel, at det er mere kursfølsomt. Det vil sige, at man får et større fald i restgælden, end med noget andet lån, hvis renten stiger. Den såkaldte varighed er oppe på ni. Det vil sige, at kursen falder med ni kurspoint, eksempelvis fra 95 til 86, hvis renten stiger med ét procent point. Til sammenligning er varigheden på 2,5 procent lånet med afdrag kun på syv. Altså en del mindre.