Rådgivere vender tomlen nedad for tolagslån

Nykredits enestående lånepakker med to realkreditlån får ikke ros af de toneangivende uafhængige rådgivere på realkreditmarkedet.

Foto: Dennis Lehmann.
Læs mere
Fold sammen

Nykredit gik solo, da realkreditkæmpen i sommeren 2012 indførte belåning i to lag til boligejerne. Men ingen af konkurrenterne er fulgt trop, selv om systemet med lån i to lag og tvungen afdragsbetaling letter presset på realkreditselskabets kapital.

Nu viser en rundringning, at de toneangivende rådgivere på realkreditområdet ikke er begejstrede for systemet.

Tolagsbelåning er udmøntet i fem forskellige pakker af lån – typisk med større valgfrihed i belåningen op til 60 procent af en ejendoms værdi, mens der for de resterende 20 procent vedkommende op til de tilladte 80 procent belåning er sat en stopper for afdragsfrihed og de helt korte flekslån med den laveste rente.

De privatøkonomiske rådgivere peger samstemmende på det uigennemskuelige i et system med fem pakker med to lånetyper i hver, samt at den tvungne afdragsbetaling ikke giver den økonomisk bedste og billigste løsning for langt de fleste boligere, fordi de typisk har anden gæld til en højere rente ud over realkreditlånet.

»For de kunder, der har et stort banklån ved siden af, kan gevinsten ved at få afdragsfrihed på hele lånet være større. De penge, de ikke afdrager på realkreditlånet, kan sættes ind på det dyrere banklån i stedet,« siger Hans Peter Christensen, direktør i Uvildig Finansiel Rådgivning.

Samme anke kommer fra direktør i Finanshuset i Fredensborg, Kim Valentin, som påpegede problemet allerede, da lånene blev lanceret 1. juli 2012.

»Jeg er ikke superpositiv over for tolagsbelåning. Det tvinger folk til at afdrage på den billigste gæld, de kan have, mens det kan være meget bedre for dem at afdrage på den dyrere gæld, som de fleste boligejere har ved siden af,« siger han.

Kim Valentin vurderer, at det for alle boligejere med bankgæld eller et pantebrev til finansiering af den del af boligen, der ikke kan belånes med realkredit, er en dårlig løsning at bruge Nykredits tolagslån.

I et tænkt eksempel kan en bolig for en million kroner belånes med 800.000 kroner i realkreditselskabet. Hvis resten finansieres til en rente på otte procent, giver det en yderligere renteudgift på cirka 40.000 kroner over de næste ti år i forhold til, at hele realkreditlånet kunne være afdragsfrit, så hele ydelsen kunne bruges til at afdrage den dyreste gæld.

»Det er altså det beløb, du mister ved, at dit banklån ikke kan betales ud først, fordi du er tvunget til at afdrage på dit realkreditlån,« konstaterer Kim Valentin.

Rådgivningsvirksomheden Realråd i Roskilde har specialiseret sig i at optimere fastforrentede obligationslån ved hjælp af konverteringer enten ned til en lavere rente eller op til en lavere restgæld. Og i den forbindelse er to lån ikke en optimal løsning, påpeger Rikke Lindblad, seniorrådgiver hos Realråd.

»Set fra vores udgangspunkt, hvor man skal lave omlægninger, når det kan lade sig gøre, er det svært, når lånet er splittet op som i Nykredit. Hvis grundlånet er i en fornuftig størrelse som for eksempel to milloner kroner, er der ikke problemer i det, men hvis det er to millioner kroner splittet op som tolagsbelåning, kniber det,« siger hun.

Rikke Lindblad påpeger også, at kunderne bør sætte den samlede pris på realkredit-belåningen af en ejendom under lup. Nykredit har ikke umiddelbart så høje priser på belåningen op til 60 procent som konkurrenterne, men to yderligere faktorer skal regnes med, påpeger Rikke Lindblad

»Tolagsbelåningen betyder, at toplånet fra 60 til 80 procent får en høj bidragssats, så der er ikke den store forskel samlet set for hele lånet. Og når den høje bidragssats er lagt på toplånet, er prisen afhængig af, hvordan huset vurderes,« siger hun.

Jo lavere huset er vurderet, desto hurtigere træder den høje bidragssats på den øverste del af lånet i kraft.

Bankportalen Mybanker indsamler løbende priser på de mest brugte lån i de forskellige realkreditinstitutter. I gruppen af lån, hvor boligejeren vil betale mindst muligt afdrag, konkurrerer Nykredits »Pakke C« med en kombination af F1-lån op til 60 procent og F5-lån derover med de øvrige institutters 3,5-procentsobligationslån uden afdrag.

For et lån på en million kroner koster Nykredit-lånet 2.782 kroner efter skat om måneden, mens de tre øvrige lån koster mellem 2.510 og 2.619 kroner.

På et fastforrentet obligationslån med afdrag, som i Nykredit er »Pakke A«, med et afdragsfrit fastforrentet lån op til 60 procent og et tiårigt fastforrentet lån med afdrag op til 80 procent er Nykredit også en smule dyrere end de andre. Og dertil kommer i begge tilfælde lidt højere stiftelsesomkostninger på grund af to tinglysninger.

Hans Peter Christensen fra Uvildig Finansiel Rådgivning mener også, at muligheden for at konvertere realkreditlån skal med i overvejelserne, og i den forbindelse påpeger han, at ét afdragsfrit obligationslån i boligen giver de beste muligheder, fordi kursfølsomheden på afdragsfrie lån er højere end for lån med afdragsbetaling.

»Du får ikke lige så stor en gevinst ved kun at konvertere en del af lånet, og det vil være dyrere at konvertere to lån,« siger han.

Endelig peger flere af rådgiverne på, at danskerne har svært ved at forstå lånepakkerne.

»Udgangspunktet for et godt realkreditprodukt er, at kunderne kan forstå det,« siger Kim Valentin, mens Hans Peter Christensen har bidt mærke i de forskellige strategier for at ændre kundernes valg.

»Vi siger populært, at RD og Nordea har forsøgt at få folk væk fra afdragsfrihed og F1 ved at bruge en gulerod i form af lavere priser på de andre lånetyper. Nykredit har brugt pisk ved simpelthen at lukke for muligheden,« siger han.

Efter Kim Valentins mening er tolags- belåning primært indført af hensyn til Nykredits finansielle situation, men for nogle kunder kan Nykredits lån være den billigste løsning.

»Det er nok kun billigere for de gode kunder forstået som dem, der ikke har absolut behov for at låne penge,« siger Kim Valentin med henvisning til, at prisen på Nykredits lån op til de 60 procent er lavere end konkurrenternes.