Pas på faldgruberne ved køb af andelsbolig

Der er mange gode andelsboliger til salg. Men risikoen for at købe katten i sækken er samtidig betydeligt større end ved ejerboliger. Det er vigtigt at forstå konsekvenserne af, at markedet – i hvert fald indtil videre – er givet frit.

Foto: Morten Germund
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Denne artikels budskab er ikke at fraråde at køb af andelsbolig. Budskabet er i stedet, at man skal vise agtsomhed i et marked, der har ændret sig fundamentalt, uden at det helt og i sin fulde konsekvens er gået op for aktørerne i dette marked.

Andelsboligformen har sine solide fordele. I de fleste tilfælde indebærer den en betydeligt lavere risiko for den personlige økonomi, end hvis man i stedet køber en ejerbolig. Ofte er andelsboliger også billigere end ejerboliger. Foreningsformen sikrer, at man ikke står alene med vedligeholdet. Og så kan det for den enkelte selvfølgelig være, at drømmeboligen nu engang er en del af en andelsboligforening.

I gamle dage – for cirka et årti siden – kom alle herlighederne med en lav risiko for køberne. Men den bekvemmelighed blev ofret, da andelsforeningerne høstede deres del af gevinsten ved 00’ernes fest på boligmarkedet, og i hvert fald den gamle del af andelsboligmassen i praksis blev markedsgjort. I dag kan sælgere ikke være sikre på at få deres indskud igen. Og køberne skal være meget opmærksomme på, at de ikke kommer til at betale for meget; ud fra en fejlagtig antagelse om, at det fungerer nogenlunde ligesom i gamle dage.

At det ikke er nemt for køberne at finde rundt i, kan Carsten Jeberg fra Adlex Advokater tale med om. Han rådgiver købere af andelsboliger, og han skønner, at han i mellem 10 og 20 procent af tilfældene må råde folk til ikke at købe den bolig, de har kig på – i hvert fald ikke til de vilkår, de er blevet tilbudt.

”Det er en overordentligt meget højere andel, end når det handler om almindelige ejerboliger,” siger Carsten Jeberg. ”Det er ikke sådan, at man skal lade sig skræmme, og der er rigtigt mange gode andelsboliger til salg. Man skal bare sætte sig ind i tallene, inden man slår til,” fortsætter han.

Her er en række punkter, man skal være opmærksom på, når man vil køber andelsbolig:

  • Er andelskronen for høj? Andelsboliger må højest handles til den såkaldte andelskrone, som groft sagt er værdien af ejendommen, fratrukket gælden i den, og så delt ud på de enkelte lejligheder efter fordelingstal. Tidligere var det næsten en selvfølge, at andelskronen også var lig med handelsværdien – bortset fra, at der ofte var penge under bordet som supplement. I dag er det omvendt, så den reelle værdi af boligen ofte er lavere end andelskronen, fordi værdien af ejendommene er ansat urealistisk højt. Det kan skyldes, at der er tale om en ny ejendom, der er opført til en pris, der ikke længere kan handles til. Eller det kan skyldes, at en vurdering fra en valuar eller fra Skat er for optimistisk. Derfor skal man ikke uden videre købe til den pris, der står i papirerne som den officielle pris. Man skal undersøge det selv.

  • Undgå ”offside”. Når gamle andelsforeningers ejendomme kan være ansat urealistisk højt, er det bl.a. fordi Skat stort set har opretholdt vurderingerne fra da markedet toppede. De fleste private valuarer mener, at Skats vurderinger er alt for høje. Skat kan ændre mening ved næste vurdering, som ligger to år ude i fremtiden. Hvis det sker, risikerer man at miste retten til at sælge til samme pris, som man har købt til. I mange tilfælde kan det være hele indskuddet, der er på spil. Problemet er måske begrænset, hvis man planlægger at blive boende i mange år, så priserne kan nå at rette sig igen. Men vil man flytte i løbet af år, skal man være opmærksom på problemstillingen.

  • Sammenlign med ejerboligmarkedet. Et af problemerne ved andelsboliger er, at priserne er meget svære at gennemskue. At indskuddet ligger på nogle hundrede tusinde kroner kan umiddelbart set tilforladeligt ud, når man sammenligner med kontantprisen på ejerboliger. Men den sammenligning er forkert, for i andelsboligen skal man også gennem boligafgiften medvirke til at betale renter og afdrag på foreningens gæld. Det bliver yderligere kompliceret af, at boligafgiften kan variere mellem ellers sammenlignelige foreninger, fordi den ene har valgt at tage billigere, men dermed også mere risikable lån. Det er en god ide at få en advokat eller en revisor til at omregne tallene, så man kan se, hvad andelsboligen ville have kostet som ejerbolig. Ifølge Carsten Jeberg er det specielt i nystiftede andelsforeninger, og uanset om ejendommene er nye eller gamle, at det kan se grimt ud. Her kan det være en klart bedre forretning at købe en almindelig ejerbolig.

  • Brutto- og nettoareal. Ved sammenligningen med ejerboligmarkedet er der en detalje, man nemt overser: Det areal, der står i annoncer for ejerboliger, er opgjort netto, altså uden trapper og vægge. Ved arealet på andelsboliger følger man derimod traditionen fra lejermarkedet og opgiver bruttoarealet. Derfor skal man ikke uden videre afskrive det som synsbedrag, hvis man fornemmer, at en andelslejlighed er mindre end den ejerlejlighed af samme kvadratmetertal, man lige har set på.

  • Hvilke lån ligger der i ejendommen? Mange andelsforeninger har valgt at finansiere ejendommene med rentetilpasningslån. Det giver lave renteudgifter, men det indebærer også en langt større risiko. Hvis der et år er uro på de finansielle markeder, kan renten pludselig tordne i vejret, og den situation er specielt giftig i andelsboliger, hvor alle kan få problemer, hvis en del af del medlemmerne ikke længere er i stand til at betale boligafgiften. Mange andelsforeninger har valgt at gardere sig med såkaldte renteswaps. Men heller ikke dette er gratis. Alt dette kan man for så vidt tage højde for, når man køber. Men det er endnu ingen selvfølge, at oplysningerne om låneform og eventuelle renteswasps står i regnskaberne. Derfor er det meget vigtigt, at man sikrer sig, at man får disse oplysninger af foreningen.

  • Uerfarne mæglere. Med ændringen i andelsboligmarkedet har også ejendomsmæglerne fundet vej til det. Men de har endnu ikke alle lært at håndtere det, og man kan ikke tage for givet, at mægleren forstår alle de finere detaljer, som han eller hun gør på det almindelige ejerboligmarked. Mæglerne er dog tilsyneladende ved at komme efter det. Carsten Jeberg oplyser, at størstedelen af de handler, han må fraråde køber at gå ind i, er formidlet uden at mæglere har været indblandet.