Overvismand: Uheldig skattebegunstigelse af boligejere

Regeringens plan for fremtidens boligbeskatning ser overordnet "ganske fornuftigt" ud, men indeholder et par "uheldige" elementer, lyder dommen fra de økonomiske vismænd.

Overvismand
Foto: Mathias Løvgreen Bojesen. Overvismand Michael Svarer kritiserer regeringens boligbeskatnings-udspil for at indeholde et par uheldige elementer. Arkivfoto: Mathias Løvgreen Bojesen/Scanpix 2016
Læs mere
Fold sammen

Der er mange rosende ord til regeringens boligskatte-udspil i Det Økonomiske Råds vismandsrapport, som netop er blevet offentliggjort. Men især et enkelt punkt rammer ifølge overvismand Michael Svarer uden for skiven.

»Selvom forslaget indeholder mange positive elementer, er det uheldigt, at ejendomsværdiskatten fastlægges på 0,6 pct. Det niveau indebærer en fortsat skattebegunstigelse af opsparing i mursten frem for andre mere vækstfremmende investeringer,« udtaler han i en pressemeddelelse.

Som udgangspunkt beregnes skatten som én procent af værdien af ejendommen op til godt tre millioner kroner og tre procent af værdien derover. Men med det gældende skatteloft er den låst fast på 2001-niveau. Ifølge regeringens udspil skal de nye satser være 0,6 procent op til seks millioner og én procent derover – og af en ny vurdering.

Las Olsen, cheføkonom i Danske Bank, forklarer, at pointen med ejendomsværdiskatten er, at hvis man ikke havde investeret i en ejerbolig, kunne man have investeret i noget andet - for eksempel obligationer.

»Så kunne man høste renterne af det, men til gengæld betale leje for en bolig. Hvis skatten skal være neutral, skal ejendomsværdiskatten svare nogenlunde til det, man ville have betalt i skat af renterne,« siger cheføkonomen, som ikke mener, at 0,6 procent er for lavt.

»Renten er cirka halveret siden skattestoppet blev indført i 2002. Dermed skal skattesatsen sådan set også halveres. Vismændene regner med, at renten på tiårige statsobligationer skal være fire procent, men i øjeblikket er den 0,1 procent. Det er otte år siden, at den var så høj,« siger han.

Med det nuværende renteniveau kunne man derfor godt argumentere for, at 0,6 procent faktisk er for høj en skattesats, forklarer Las Olsen:

»Men der findes trods alt investeringer, der giver et højere afkast end statsobligationer, og husejerne får også fradrag for en renteudgift inklusive bidrag, som er noget større end statsrenten. Så 0,6 procent er formentlig et ret godt bud på den rigtige sats.«

Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, mener, at udfordringen for vismændenes argument er, at mange danskere ikke betragter boligen som en ren investering – og eksempelvis ikke står i overvejelser om, hvorvidt de vil investere i såkaldt »vækstfremmende investeringer« eller i mursten.

»Udgangspunktet drejer sig i stedet ofte om at sikre en fornuftig base for sig selv og ens familie i dagligdagen – altså et fokus på nytteværdi.«

Han pointerer, at vismændene i mange år har efterspurgt en genindførsel af koblingen mellem stigende boligpriser og stigende ejendomsværdiskat.

»Det får man netop med regeringens forslag til en boligskattereform. Det, synes vi, er mere værd at hæfte os ved frem for det præcise niveau for den samlede boligbeskatning i kroner og øre. Denne kobling vil være med til at bidrage til at stabilisere de fremtidige prisudsving på boligmarkedet. Det vil dog ikke i sig selv være nok til at forhindre risikoen for eventuelle fremtidige prisbobler på boligmarkedet,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Vismændene understreger da også, at de overornet mener, at udspillet ser »ganske fornuftigt« ud.

»Fastfrysningen af ejendomsværdiskatten ophæves, og dermed får man gjort op med den markante skævvridning af boligmarkedet, som nominalprincippet (skattestoppet, red.) har medført. Det er også positivt, at ejendomsvurderingssystemet har fået et hovedeftersyn – og det er positivt, at man fastholder er særskilt beskatning af grundværdierne,« siger Michael Svarer.

De fremhæver desuden, at regeringen ønsker at harmonisere ejendomsværdiskatten på tværs af landet, så der betales den samme procentsats af alle boliger, uanset hvor meget eller lidt de er steget i pris siden 2001. Og det vil være med til at fjerne den markante geografiske skævhed, som skattestoppet har medført.

»Efter 2020 vil såvel grundskyld som ejendomsværdiskat følge boligpriserne, og boligskatterne vil dermed igen bidrage til at stabilisere udviklingen på boligmarkedet og i økonomien generelt,« skriver vismændene.

For at give de nuværende boligejere en blid overgang til det nye system har regeringen afsat 24 milliarder kroner i 2025-planen. Pengene går dels til at kompensere de boligejere, der har betalt for meget i boligskat siden 2011, dels til en rabat til boligejere, som ellers ville opleve en stigning i boligskatterne. Netop rabatten kan medføre en opbremsning på boligmarkedet, påpeger vismændene.

»Rabattens reelle værdi udhules i takt med stigende priser og bortfalder helt ved salg. Da rabatten bortfalder ved salg, vil der opstå en indlåsningseffekt, der hæmmer mobiliteten på boligmarkedet,« skriver de.

De to cheføkonomer er som udgangspunkt enige i, at skatterabatten kan hæmme mobiliteten, men ser det ikke som et stort problem:

»Når man står til at miste en fast årlig rabat, hvis man sælger sin bolig, vil det simpelthen være mere attraktivt at lade være. Det tegner til, at rabatten bliver et ret beskedent beløb i de fleste tilfælde, så reelt er problemet måske ikke så stort,« siger Las Olsen.

Christian Hilligsøe Heinig henviser til, at skatterabatten næppe vil afholde folk fra at flytte, hvis de eksempelvis har et behov og ønske om mere plads.

»Samlet set kan skatterabatten med vores øjne altså være med til at hæmme mobiliteten for udvalgte boligejere, men vi ser det ikke som et større problem for hverken boligmarkedet eller dansk økonomi som helhed,« siger han.

Læs hele vismandsrapporten her: Det Økonomiske Råd