Overset regel kan gøre Airbnb-udlejning til et mareridt

Drømmen om en ekstra indtægtskilde gennem deleplatformen Airbnb kan udvikle sig til et mareridt for tusinder af andelshavere såvel som andelsboligforeninger. Hvis der ikke er taget aktivt stilling til korttidsudlejning i vedtægterne, er det nemlig som udgangspunkt forbudt, lyder advarslen.

Tusindvis af københavnere lejer deres bolig ud til turister gennem deletjenesten Airbnb. Men bor man i en andelsboligforening, er det en god idé lige at få tjekket vedtægterne inden. I mange foreninger er det nemlig som udgangspunkt forbudt, lyder advarslen fra ejendomsadvokat og ABF. Arkivfoto: David Leth Williams/Ritzau Scanpix Fold sammen
Læs mere
Foto: David Leth Williams

Når danskerne snart drager på juleferie i hobevis, rykker rullekufferterne ind i mange tomme hjem. Ikke mindst i København, hvor der i 2018 er udbudt over 20.000 boliger på udlejningsportalen Airbnb. En betydelig del er andelsboliger, som udgør omkring en tredjedel af den københavnske boligmasse.

Men, hvad mange andelshavere ikke ved, er, at man i yderste konsekvens kan blive smidt ud af foreningen for at overlade sine nøgler til Airbnb-gæster. Ifølge ejendomsadvokat og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er korttidsudlejning nemlig som udgangspunkt forbudt i langt de fleste andelsboligforeninger.

Jan Hansen, direktør i ABF

»Det er op til bestyrelsen at vurdere, om det skal føre til, at man eventuelt ekskluderer den pågældende.«


»Korttidsudlejning af denne karakter minder om hotelvirksomhed og kan derfor betragtes som erhvervsudøvelse. Det er der forbud mod i vores standardvedtægter,« siger Jan Hansen, direktør i ABF.

Og rigtig mange benytter ABFs standardvedtægter, siger Nicholas Wantzin, indehaver af Wantzin Ejendomsadvokater og formand for Foreningen af Advokater med Ejendomsadministration.

Man kan miste sit hjem

»Det er min opfattelse, at de fleste andelshavere tror, at de bare må leje ud gennem Airbnb. For det har de hørt, og de undersøger det ikke nødvendigvis. Men det må de ikke, medmindre andelsboligforeningen har skrevet det ind i vedtægterne,« siger han.

Da standardvedtægterne oprindeligt blev udarbejdet, havde man slet ikke tænkt på Airbnb og korttidsudlejning. Det er først blevet aktuelt inden for de senere år. Konsekvensen ved at bryde reglerne er, at man kan blive smidt ud af andelsboligforeningen og dermed miste sit hjem, understreger både Nicholas Wantzin og Jan Hansen.

»Det er op til bestyrelsen at vurdere, om det skal føre til, at man eventuelt ekskluderer den pågældende,« siger ABF-direktøren.

Det mest graverende eksempel, som Nicholas Wantzin kender til, var en andelshaver, som fremlejede sin lejlighed på lovlig vis, fordi han skulle flytte til udlandet i en periode.

»Men fremlejeren valgte at leje lejligheden ud gennem Airbnb for at tjene penge på det. Der var foreningens eneste redskab at ekskludere andelshaveren, selv om det jo ikke var hans skyld,« fortæller Nicholas Wantzin.

Svært at håndhæve forbuddet

Rent juridisk er det dog kompliceret. Hvis der gennem længere tid er blevet set gennem fingrene med Airbnb-udlejning i foreningen, kan det nemlig danne præcedens. Og så kan det ifølge ejendomsadvokaten blive vanskeligt for andelsboligforeningen at håndhæve forbuddet på et senere tidspunkt.

»Hvis man bare lader stå til, så kan det give et problem i forhold til at få medhold ved en domstol, hvis man pludselig ønsker at sætte ind over for det,« siger Nicholas Wantzin.

Uanset om der er stemning for eller mod korttidsudlejning i en andelsboligforening, er det vigtigste, at der aktivt bliver taget stilling til emnet, mener Nicholas Wantzin. Og det gør flere. Ifølge Jan Hansen er Airbnb i takt med udbredelsen blevet et tema på et stigende antal generalforsamlinger.

»Der er forskellige drøftelser. Det kan være foreninger, som gerne vil åbne op for det. Eller foreninger, der har åbnet op, som fortryder og ønsker at begrænse det igen. Det kan eksempelvis være, at der færdes folk på trappeopgangene, som man ikke kender. Og at det går ud over den tryghed, som man prioriterer højt i en del foreninger,« siger Jan Hansen.

Kræver en ændring af vedtægterne

Som en hjælp til de foreninger, som gerne vil tillade Airbnb-udlejning under regulerede forhold, har ABF udarbejdet nogle alternative bestemmelser til standardvedtægterne, som andelsboligforeninger kan vælge at benytte.

Nicholas Wantzin, indehaver af Wantzin Ejendomsadvokater

»Nogle andelsboligforeninger lader det bare sejle, fordi det ikke er et problem. Men det kan det blive på lang sigt, hvis man ikke tager stilling.«


Her foreslås det blandt andet, at hver enkelt fremlejeperiode skal være af mindst tre dages varighed, og man sammenlagt højst må udleje boligen i tre uger om året. Det er noget mere restriktivt end den politiske skatteaftale, der blev vedtaget i foråret 2018.

Med aftalen blev der indført et loft for korttidsudlejning på 70 dage om året, som dog kan udvides til 100 dage i de enkelte kommuner. Samtidig blev der vedtaget et fælles skattefrit bundfradrag på 28.000 kroner om året for alle boligtyper. Har man lejeindtægter ud over bundfradraget, skal der kun betales skat af de 60 procent.

Om foreningen vil holde sig til det officielle loft på 70 dage eller vælge en kortere periode, betyder ikke så meget, så længe man forholder sig til emnet, påpeger Nicholas Wantzin.

»Nogle andelsboligforeninger lader det bare sejle, fordi det ikke er et problem. Men det kan det blive på lang sigt, hvis man ikke tager stilling. Derfor må bestyrelsen eller administrator først og fremmest gøre klart for andelshaverne, hvad der gælder i foreningen,« siger han.

Advokat anbefaler en prøveperiode

Advokaten anbefaler desuden, at man kun vedtager, at man vil tillade Airbnb i en prøveperiode, som så kan forlænges igen og igen. Ellers fanger bordet. Det kan nemlig blive svært at fjerne vedtægtsændringen igen, da foreningen rent juridisk kan blive beskyldt for at »indskrænke andelshaverens velerhvervede rettigheder«.

Det kan eksempelvis være, at man har købt en andelsbolig i en forening, hvor det er tilladt i vedtægterne at udleje gennem Airbnb. Og at man ud fra det har baseret sin økonomi på at have en ekstra lejeindtægt gennem Airbnb, forklarer Nicholas Wantzin.

Hvis foreningen ved næste generalforsamling beslutter at trække tilladelsen tilbage, mister andelshaveren nogle »velerhvervede rettigheder«. Foreningen kan dermed havne i en situation, hvor man kun kan ændre vedtægterne, så de gælder fremadrettet for nye andelshavere.