Nye regler åbner for stribevis af retssager om salg af andelsboliger

Har du i god tro solgt en andelsbolig til prisen i en forening, som senere viser sig at være nødstedt, er der grund til at være bekymret over de ændringer af andelsboligloven, der netop er blevet vedtaget af et flertal i Folketinget, advarer Advokatrådet.

Foto: Asger Ladefoged. I den nu tidligere andelsforening Duegården på Frederiksberg kører der stadig retssager på kryds og tværs mellem dem, som solgte deres andelsbeviser til den af foreningen fastsatte pris inden krisen, og dem som købte og siden har tabt deres indskud i forbindelse med, at andelsforeningen gik konkurs i 2016.
Læs mere
Fold sammen

I årene op til finanskrisen blev der stiftet mange nye andelsboligforeninger på ryggen af risikable swaplån og opskruede ejendomspriser. En del andelshavere nåede at sælge, inden krisen brød løs, og konsekvenserne af de kreative konstruktioner kom frem i lyset. Det har ført til årelange og bitre retssager mellem købere og sælgere af andelsbeviser i de nødstedte foreninger.

På den ene side står de mennesker, som i god tro har solgt en andelsbolig til den af foreningen fastsatte pris. På den anden dem, som har købt et andelsbevis, der i værste fald pludselig er nul kroner værd.

Med de ændringer af andelsboligloven, som et politisk flertal tirsdag har vedtaget, risikerer flere fremadrettet at ende i tilsvarende juridiske slagsmål. Lovændringen betyder nemlig, at forældelsesfristen på seks måneder for »krav om tilbagebetaling af erlagt overpris for en andelsbolig« bliver ophævet til fordel for den generelle indsigelsesfrist på tre år.

Øger utrygheden for sælgere af andelsboliger

Formålet med ændringen er primært at få bugt med »sorte penge under bordet« ved handel med andelsboliger. Men ifølge høringssvar fra både Advokatrådet og Danske Advokater er ændringen af forældelsesfristen problematisk, da man risikerer at ramme en målgruppe, som »det ikke er intentionen at belaste«.

Advokat Søren Nørkær Hansen fra advokatfirmaet Winsløv, som har udarbejdet høringssvaret for Advokatrådet, forklarer, at sager om overpris typisk falder i to kategorier.

Søren Nørkær Hansen, advokat i advokatfirmaet Winsløv

»Det vil potentielt skabe flere retssager, at man kan gå så langt tilbage i tid, og i hvert fald øge utrygheden for sælgere«


»De rene »penge-under-bordet« sager er uproblematiske, fordi seks måneder er rigeligt tid til at indbringe en sag, hvis man, i det helt klassiske eksempel, har betalt 50.000 kroner for et gammelt tøjskab,« siger Søren Nørkær Hansen.

Den anden type sager vedrører overpris på grund af andre forhold, såsom forkert beregnet andelsværdi eller forbedringer. Og de sager er langt mere problematiske, fordi sælgere af andelsboliger som regel er almindelige forbrugere, som har begrænset teknisk indsigt i, hvordan en andelsværdi opgøres, forklarer han.

»Andelsværdien kan svinge ekstremt meget eksempelvis afhængigt af en »renteswap«, og domstolspraksis har været uklar i forhold til, hvornår den slags finansielle instrumenter skal indregnes i andelsværdien,« siger Søren Nørkær Hansen.

Dermed risikerer man altså eksempelvis, at en person, som for to år siden har solgt en andelslejlighed i god tro, pludselig rammes af et tilbagebetalingskrav, fordi praksis har fastslået, at andelskronen skal fastsættes anerledes end alle troede på salgstidspunktet.

»Det vil potentielt skabe flere retssager, at man kan gå så langt tilbage i tid, og i hvert fald øge utrygheden for sælgere,« siger Søren Nørkær Hansen.

Danske Advokater påpeger også, at begge handlens parter er forbrugere, og at »den sælgende forbruger må have krav på inden ret lang tid at kunne disponere i forhold til sit salg, herunder købe ny bolig uden frygt for at blive mødt med overpriskrav«.

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er til gengæld enig i, at forældelsesfristen på seks måneder »er lige kort nok, også for egentlige sorte penge«. Men frem for en afskaffelse foreslår ABF, at man forlænger fristen til 18 måneder eller to år, »således at der også bliver taget det hensyn, man hidtil har taget til den sælgende andelshaver«.

Her ruller sagerne endnu

I den nu tidligere andelsforening Duegården, der i 2016 blev erklæret konkurs, findes flere eksempler på denne type sager. I 2007 fik lejerene i ejendommen på Frederiksberg tilbud om at blive andelshavere. De fik mere eller mindre andelsbeviserne forærende ved stiftelsen. Til gengæld blev boligafgiften sat voldsomt i vejret for de nyslåede andelshavere i forhold til den oprindelige husleje. I løbet af kort tid blev værdien af ejendommen skruet op fra 360 til knap 500 millioner kroner af foreningens advokat og valuar.

Nogle andelshavere så det som en gylden mulighed for at komme videre med en pose penge i hånden. Og for køberne lignede det en attraktiv indgang til det på det tidspunkt rødglødende boligmarked. I alt blev omkring 30 af de 123 andelslejligheder i foreningen handlet til et sted mellem en halv og to millioner kroner.

Men netop kombinationen af den høje valuarvurdering og de risikable swaplån viste sig at være en rigtig dårlig cocktail, da finanskrisen kom, boligboblen sprang og renterne begyndte at falde. Det betød blandt andet, at Duegårdens swapaftale med Nykredit fik en negativ værdi.

Da konsekvenserne gik op for de »nye andelshavere«, der havde betalt halve og hele millioner for deres andele, begyndte søgsmålene at rulle. En del har indgået forlig undervejs. Andre kæmper stadig i landets retsinstanser.