Nu siver luften ud af boligboblen

Risikoen for, at købere af københavnske ejerlejligheder er ved at blæse en boligboble op, er stilnet af. Ifølge nye tal flader priserne ud, og en analyse af mekanismerne bag en boligboble lukker noget af luften ud af faren.

Ejerlejligheder stiger mere end normalt BV.: Økonomer ser tegn på boligboble i København BV.: Huse og lejligheder til salg fotograferet i København tirsdag den 10. februar. Fold sammen
Læs mere
Foto: Mathias Løvgreen

Tusinder af boligkøbere spørger i øjeblikket sig selv, om de risikerer at betale for meget for især ejerlejligheder i København og på Frederiksberg. Frygten for en boligboble har nemlig over det seneste års tid luret på hovedstadens lejlighedsmarked, siden Danske Banks cheføkonom, Steen Bocian, som den første råbte vagt i gevær.

Efter hans vurdering er det ikke holdbart, hvis priserne på lejligheder fortsætter med at stige med tocifrede procenter årligt, og flere andre boligøkonomer fulgte trop med advarsler.

Nu ser risikoen ud til at være aftagende. Prisfesten er bremset op. I København er prisen på ejerlejligheder tilmed faldet på det seneste. Det var tilfældet fra juli til august, viser det nye prisindeks fra ejendoms­mægler­kæden Home. Dermed er priserne på lejligheder i København nu faldet tre måneder i træk. Prisfaldet er drevet af både lavere priser på projektlejligheder og faldende priser på ældre lejligheder.

Samtidig viser en sammenligning med den underliggende økonomi op til den seneste boligboble, da finanskrisen punkterede boligpriserne i 2008, at der er markante forskelle fra dengang til nu. Berlingske Research har i samarbejde med Steen Bocian sammenlignet udviklingen på en række økonomiske tandhjul over de seneste tre år med den tilsvarende periode op til finans- og boligkrisen i 2008. Og her finder cheføkonomen det stærkeste argument imod, at der findes en boligboble, i udviklingen i boligbelåningen. Den steg nemlig voldsomt frem mod finanskrisen og endda i de efterfølgende år.

Stærkeste argument

Derimod har den i de seneste tre år ligget nogenlunde stabilt.

»Det er efter min vurdering det stærkeste argument for, at der ikke er tale om noget, der ligner en boble lige nu. Udviklingen er ikke kreditdrevet, og dermed vil følgevirkningerne ved eventuelle prisfald blive meget mindre,« vurderer han.

Lektor i boligøkonomi ved Syddansk Universitet Morten Skak har også kigget tallene igennem, og han peger på, at renten var stigende under opbygningen af den seneste boligboble, og det var blandt andet den fortsatte stigning, der var med til at prikke hul og lukke luften ud i form af markante prisfald.

»Det er nok mest renten, der kan spille en rolle. Får vi pludselig et smæk op i renten, vil vi se faldende priser. Men det ligger ikke i kortene – jeg kan ikke få øje på, hvad der skulle udløse en rentestigning i en rum tid fremover. Selvfølgelig kan kronen pludselig blive udsat for pres, eller hvad ved jeg, og så kan priserne vende. Og så vil det ramme der, hvor folk har strakt sig mest med afdragsfrihed og variabelt forrentede låneformer,« siger Morten Skak.

Fladet ud

De rene pristal viser, at lejlighedspriserne i Københavns og Frederiksberg kommuner er fladet ud og endda i enkelte måneder faldet lidt i sommermånederne. Det svækker også risikoen for en boligboble, som de seneste års voldsomme og tocifrede procentstigninger ellers har forøget.

»Vi har haft prisstigninger på især lejligheder, som vi kalder uholdbare. Når der sker en udfladning, er det absolut ønskeligt,« siger Morten Skak og peger på, at flere faktorer måske er med til at køle lejlighedsmarkedet lidt ned.

For det første er renten på især de fastforrentede lån steget lidt fra det rekordlave niveau på kun to procent i begyndelsen af året til, at det toneangivende lån lige nu er til en rente på 3,5 procent.

»Det medvirker nok til, at vi ser udfladningen. Men det er også mit indtryk, at den finansielle sektor ikke har den adfærd, den havde op til finanskrisen, og det er med til at dæmpe prisudviklingen,« siger han og peger blandt andet på det nytilkomne krav om, at boligkøbere selv skal stille med fem procent af kontantprisen på en ejendom.

Som argumenter imod en kommende boligboble kan også nævnes, at mængden af afdragsfrie lån er faldet over de seneste tre år i modsætning til den kraftige stigning, der sås op til finanskrisen.

»Men niveauet for afdragsfrihed er fortsat ekstremt højt,« mener Steen Bocian.

Store linjer

På de store nationaløkonomiske linjer trækker flere tal også boligmarkedet mod mere sikker grund i forhold til årene 2004-2006. Først og fremmest væksten i samfundet udtrykt som BNP. I forhold til årene op til finanskrisen er væksten langt mere afdæmpet og trækker dermed ikke Danmark i retning af overophedning, som det skete tidligere. På samme måde er beskæftigelsen stigende, men fra et lavere niveau.

»Der er ingen overophedning af arbejdsmarkedet. I 2007-2008 var der en følelse af, at intet kunne gå galt. Den følelse er der ikke aktuelt,« mener Steen Bocian.

Endelig er der en stor bevægelse i befolkningen mod de store byer og især hovedstaden. Og det vil holde hånden under priserne i lang tid fremover, vurderer Morten Skak.

»Vi må forvente, at den urbanisering – tilstrømning til de større byer og ikke mindst København – ikke stopper pludseligt. Det er formentlig en fortsat tendens, som vil holde efterspørgslen oppe,« siger Morten Skak.

Udviklingen er taget til siden Anden Verdenskrig i takt med, at først fiskeri og landbrug og derefter industrien beskæftiger færre og færre. Lige nu vokser befolkningen i hovedstaden med flere end 1.000 personer om måneden, og det kan også være en af de faktorer, der ifølge Steen Bocian taler for, at der kan opstå en boligboble, hvis priserne efter sommerpausen begynder at stige igen.

TV: Frygt ikke boligboblen, men pas på de høje lejlighedspriser!