Nu får forældre overskud på forældrekøb alle steder – men risikoen er steget

Både fordele og ulemper ved forældrekøb er vokset. Fordelen er ekstremt billige lån til at købe lejligheden og dermed lave driftsudgifter. Ulempen er en forøget risiko for, at prisen på lejligheden falder.

krdj
Nu er renten på realkreditlån så lav, at forældre får løbende overskud på at købe en lejlighed til et barn – et såkaldt forældrekøb. Fold sammen
Læs mere
Foto: Kristian Djurhuus

Lige nu kigger tusinder af studerende sig omkring efter noget at bo i – primært i de store uddannelsesbyer København, Odense, Aarhus og Aalborg. August er den absolutte højsæson for forældrekøb.

Nogle af poderne kigger givetvis også på deres forældre for at se, om et såkaldt forældrekøb er en mulighed – altså at forældrene køber en lejlighed og udlejer til den studerende. Og lige nu er argumenterne både for og imod et forældrekøb skærpet.

På den ene side har det aldrig været billigere at låne penge og dermed finansiere købet. På den anden side står en skattereform for døren, der kan ramme prisen på lejligheder og dermed give forældrene et tab, når lejligheden skal sælges igen.

Dertil kommer, at regeringens støttepartier har lyst til at fjerne den skattefordel, som forældrekøb indeholder, nemlig at lejligheden kan sælges til barnet til 15 procent under vurderingen – og dermed spare familien for noget af den avanceskat, den skal betale ved salget. Ifølge de Radikale kan der hentes 285 millioner kroner årligt på at skære i de skattefordele, som forældre har, når de køber ejerlejligheder til deres børn. Enhedslisten og SF har tidligere foreslået noget lignende og bakker op.

Dermed rammer fremtidsudsigterne direkte ind i en af de vigtigste faktorer, som forældre ifølge en YouGov-rundspørge bekymrer sig mest om: Næsten 40 procent svarer, at lejligheden skal være nem at sælge igen efter endt forældrekøb, godt 30 procent svarer, at det skal være en god investering, mens knap 30 procent ikke vil tabe penge på forældrekøbet. De tre overvejelser er blandt de fire vigtigste for forældre, der overvejer forældrekøb.

»Det understreger, at den aktuelle situation med usikkerhed om markedet for ejerlejligheder og risiko for prisfald er med til at dæmpe appetitten på forældrekøb – og oplagt en af forklaringerne på den for tiden lave aktivitet af forældrekøb,« påpeger cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark.

Kan man tjene en skilling?

Rådgiver og partner Michael Christensen hos Boligrådgiver.dk oplever også afmatningen i forældrekøb.

»Vi ser klart færre, end vi så for et år siden. Lånebegrænsningen (fra 1. januar 2018, red.) har haft en effekt, og overvejelsen om, at man også kan tjene en skilling på det, er der ikke mere,« siger han med henvisning til den kommende skatteomlægning.

Boligrådgiver Michael Christensen oplever, at forældre ikke længere betragter forældrekøb som en god investering. Fold sammen
Læs mere
Foto: Boligrådgiver.dk.

»Tidligere har nogle købt som investering, og de oplever nu, at der er en risiko, der ikke har været der før. Jeg tror, at boligskatten kommer til at påvirke priserne. Hvis du skal sælge efter 1. januar 2021, når de er trådt i kraft, så vil det have en konsekvens, hvis lejligheden koster 1.000 kroner mere om måneden,« siger Michael Christensen.

Det har også fået flere og flere forældrekøbere til at vælge et fastforrentet obligationslån, oplever han. Det fungerer nemlig som en slags forsikring mod tab, hvis renten stiger, og priserne falder. I det tilfælde falder obligationskurserne og restgælden nemlig typisk også.

»Det begrænser risikoen ganske meget,« påpeger rådgiveren.

Løbende drift ser fristende ud

Men den første faktor for forældrene at tage stilling til – den løbende drift – må se fristende ud. De meget lave renter på realkreditlån betyder nemlig, at der i alle fire byer er et løbende overskud på driften ved at foretage et forældrekøb. Låneomkostningerne er så lave, at den markedsbestemte husleje, barnet skal betale for ikke at blive beskattet, udløser et overskud – selv i København, hvor priserne er højest.

»Det er første gang i nyere tid, at vi ser det fænomen, hvilket kan henføres til den seneste tids rentefald,« konkluderer Christian Hilligsøe Heinig.

Og selv om det kan være fristende, kan barnets leje ikke bare sættes ned til under markedslejen. Så kan Skat kræve beskatning hos forældrene, og barnet kan blive beskattet af differencen mellem, hvad Skat mener, den gældende markedsleje er, og hvad man selv har sat huslejen til.

Siden begyndelsen af året er renten på fastforrentede 30-årige lån faldet først fra to til en procent – og netop i denne uge til en halv procent, som dog kun betyder en 50er mindre i ydelse om måneden pr. lånte million kroner.

»Rentefaldet har bidraget til, at huslejeindtægten overstiger udgifterne til forældrekøbet. Det månedlige likviditetsoverskud er på i omegnen af 285 kroner ved køb af en gennemsnitlig ejerlejlighed på 50 kvadratmeter i København. Ser vi mod Aarhus, er der et lidt større likviditetsoverskud på omtrent 400 kroner, mens det i Odense er tæt på 500 kroner, og likviditetsoverskuddet topper i Aalborg på cirka 785 kroner,« konkluderer cheføkonomen ud fra sine beregninger.

På kun et år er den månedlige likviditet ved et forældrekøb i København ændret fra et underskud på ca. 530 kroner om måneden til det nuværende overskud på omtrent 285 kroner for en ejerlejlighed på 50 kvadratmeter. Og foruden rentefaldet skyldes det også, at der er sket en brat opbremsning på markedet for ejerlejligheder, så priserne over det seneste års tid har holdt sig i ro for første gang i en årrække.

Til sammenligning var forældrenes underskud på sit højeste i sommeren 2006, da de skulle have knap 1.850 kroner op af lommen om måneden i København til podens bolig. Dengang var renterne væsentligt højere og priserne på lejlighederne også på et toppunkt inden finanskrisen.

Forældrene kunne dog lune sig ved, at et underskud på driften kan trækkes fra i topskatten, når forældrene bruger den såkaldte virksomhedsordning.

Fremtiden ser broget ud

På trods af overskuddet på driften er der færre forældrekøb end i mange år. Kraftige prisstigninger har været med til at bremse købene. Men Christian Hilligsøe Heinig vurderer, at især frygt for fremtidige prisfald på ejerlejligheder og opstramninger af låneregler fra 1. januar 2018 har været med til at bremse forældre i at købe, så omfanget nu kun er knap 40 procent under topniveauet i foråret 2015.

»Selv om den løbende økonomi i et forældrekøb ser fornuftig ud her og nu, er det ikke ensbetydende med, at der ikke er en økonomisk risiko forbundet med forældrekøb. Hvis eksempelvis priserne på
ejerlejligheder falder tilbage, kan man risikere at stå tilbage med et mærkbart formuetab på forældrekøbet,« påpeger cheføkonomen.

Risikoen for prisfald består af flere faktorer: Priserne på ejerlejligheder er trods et lille fald stadig høje historisk set, udbuddet stiger på grund af høj byggeaktivitet og færre handler, lånereglerne er strammet op, og boligskattereformen gør det sandsynligvis dyrere at eje en lejlighed fra 2021.

»Hvordan priseffekterne fra boligskattereformen får indflydelse de kommende år er usikkert, da potentielle boligkøbere både har svært ved at gennemskue selve indholdet i boligskattereformen og
samtidig afventer klarhed i form af nye vurderinger og de endelige skattesatser. Bundlinjen er dog, at boligskattereformen betyder en øget skattebyrde til markedet for ejerlejligheder, da grundværdierne reguleres kraftigt op,« påpeger Christian Hilligsøe Heinig.

I beregninger fra Skatteministeriet anslås det, at konsekvenserne af de nye skatter for priserne på ejerlejligheder i storbyer alt andet lige vil være på minus ni procent i gennemsnit. Eksisterende ejere ved overgangen til de nye skatter beholder dog den gamle skat, så længe de ejer boligen.