Når værtshuset bliver lidt for livligt for naboerne

Kan en andelsforening slippe af med en støjende og generende lejer?

Arkivfoto: Jørgen Jessen/Ritzau Scanpix
Læs mere
Fold sammen

Vi er en andelsforening, som gennem mange år har lejet vores ene erhvervslejemål ud til en mand, der driver beværtning i lokalet. Vi har haft utallige konflikter med manden, der efter den ene advarsel efter den anden fortsat kører sin beværtning, som om intet var sket.

Det umiddelbare problem er, at han ikke overholder reglerne omkring støj og dørlukning, som fremgår af kontrakten. Dørene til værtshuset står åben i dagtimerne og til sent ud på aftenen i sommerperioden. Når man konfronterer personalet med det, bliver man mødt med et meget aggressivt forsvar, hvilket betyder, at vi ikke længere er trygge ved at komme ind på værtshuset og føre en ordentlig dialog med dem.

I starten var vi i bestyrelsen naive nok til at tro, at de ville lytte gennem ordentlig dialog.

De nægter at lukke døren med henvisning til, »hvordan vi tror, det er at arbejde et sted, hvor der må ryges 24/7?« Da det er et »tungt« værtshus, er der ofte politi på stedet og uro på gaden, hvilket er til stor gene for ejendommens beboere.

Vores administrationsselskab afholder sig fra en reel opsigelse af deres lejemål, men har dog sendt utallige påtaler og advarsler gennem årene. Der ligger p.t. en hel bunke med breve sendt til lejeren, men han nægter at rette ind. Vores administrator siger, at vi stadig ikke er helt sikre i vores sag ift. at kunne smide dem ud.

Hvordan kan det være, at vi som andelsforening ikke er sikre på at undgå at få en sag på nakken, når det tydeligvis er lejer, som ikke overholder kontrakten?

Med venlig hilsen

T.R.


Tak for det gode spørgsmål. Jeg er så glad for det, fordi jeg på vegne af mange advokater nu kan forklare, hvorfor vi ikke lige kan give et sikkert svar på et enkelt spørgsmål: »Kan vi vinde en retssag, eller kan vi ikke.«

Jo mere erfaren en advokat er, desto mere sikker vil advokaten være omkring svaret på spørgsmålet om udsigten til at få medhold i retten. I nogle tilfælde kan resultatet forudsiges med nogenlunde sikkerhed, men ofte vil det betyde, at sagen ikke når til retten. I de fleste retssager vil der være nogen tvivl, og i en del tilfælde kan resultatet gå begge veje.

Nogle retssager bliver behandlet af byret, landsret og Højesteret. I byretten vinder A måske over B (med dommerstemme 1-0). I landsretten vinder B måske over A (f.eks. med dommerstemmerne 2-1). I Højesteret vinder A (måske med dommerstemmerne 3-2). Det er den samme sag, men resultaterne er forskellige. Det kan godt skyldes, at sagen undervejs belyses grundigere, men det er også udtryk for, at jura ikke er en eksakt videnskab – du kan ikke slå resultatet op i den store Klogebog.

Du skal huske, at retssager i mange år har været betragtet som det bedste alternativ til selvtægt. Det er en civiliseret måde at afklare sagerne på. I dag har vi så udviklet mere moderne konfliktløsningsmetoder. Du har måske hørt om mediation, som er et nudansk ord for »konfliktmægling.« Mediation er en konfliktløsningsmetode, hvor parterne gennem struktureret samtale med hinanden og med mediator søger at finde frem til hensigtsmæssige og mindelige løsninger.

Mediator hjælper parterne med at undersøge og overveje de forhold, parterne peger på. Mediator hjælper med at få udpeget problemerne og få dem belyst. Parterne drøfter problemerne på en måde, der er velegnet til at frembringe nye synsvinkler og løsninger, der kan tilgodese begge parters interesser og behov. Mediator sørger for at dialogen bliver balanceret.

Hvis parterne selv i løbet af mediationsprocessen taler sig frem til løsning af konflikten, er der større sandsynlighed for, at aftalerne på længere sigt opleves som forpligtende af parterne og derfor overholdes. Dermed kan mange efterfølgende uoverensstemmelser undgås. Vi taler om en gensidig ansvarlighedsfølelse for de resultater, der vokser frem undervejs i processen.

Dette står i modsætning til en domsafgørelse, hvor parterne enten bliver vinder eller taber og får pålagt en afgørelse, de ikke selv har haft indflydelse på.

Hertil kommer, at parterne under mediationsforløbet ofte får en bedre forståelse for egne og også den anden parts ønsker, følelser og behov, da der skabes et samtalerum, der giver mulighed for at udtrykke nuancerede synspunkter.

Erfaringer fra ind- og udland viser, at omkring 70 pct. af mediationssagerne lykkes, idet der etableres en aftale imellem parterne. Jeg har arbejdet med konstruktiv konflikthåndtering siden 2003, og jeg kan bekræfte, at det i mange sager er et hurtigere, bedre og billigere værktøj, end en retssag er.

Jeg vil hævde, at det vil være tæt på umuligt at forudsige udfaldet af en retssag. Det eneste sikre er, at både I og lejer vil få en stor udgift til at gennemføre sagen, og den vil være med til at optrappe konflikten. Jeg synes, I skal tale med bestyrelse og administrator om at gennemføre en mediation med jeres lejer. Få talt tingene igennem og find en løsning. I har på mange måder fælles interesser. Det vil være hurtigere, billigere og bedre.

Bestyrelsen og administrator skal være opmærksom på, at når tingene bliver ved med at foregå, så kan det opfattes som en stiltiende accept. Hvis der ind imellem afgives advarsler, men tingene får lov til at fortsætte, så vil det let blive betragtet som det jurister kalder rettighedsfortabende passivitet. På dansk betyder det, at den ret, I måske har, kan tabes, hvis I for længe sidder på hænderne.

Jeg forstår frustrationen, men håber, at du kan bruge forklaringen. Mit budskab er: der kan godt gøres noget, men det kræver klog handling. Og den mangler lige nu, sådan som jeg læser din mail. Vis gerne bestyrelsen og administrator min mail og kontakt eventuelt Mediationsinstituttet, der kan udpege en neutral og erfaren advokatmediator.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H) og mediator

www.ForumAdvokater.dk