Markant rentestigning åbner nye boliglån

På få dage er renten steget med så hastige skridt, at de toneangivende realkreditlån fra fredag kan være på tre procent frem for de historisk lave to procent, der i slutningen af april sendte boligejere ud i den største konverteringsbølge i ti år. Tusinder af dem kan nu være fanget på det forkerte ben.

Foto: Jeppe Bjørn Vejlø.
Læs mere
Fold sammen

Renten er på vej op, og den skynder sig så meget, at tusinder af boligejere kan blive efterladt med et tab. Torsdag krøb kursen på 30-årige realkreditlån til tre procent under 100 og er dermed igen åbne for udstedelse af tilbud fra fredag morgen. Dog kun i den afdragsfrie variant, der ligger i lavere kurs end varianten med afdrag.

Samtidig faldt kursen så meget på de historisk attraktive toprocents lån, at de ikke længere anbefales på grund af for stort et kurstab ved optagelse.

Dermed stiger renten med et tempo, der kommer bag på alle – også selv om der generelt er enighed om, at den formentlig ikke kan komme længere ned og dermed kun kan udvikle sig i en retning: Opad.

»Det kommer bag på alle, at renten stiger så meget på så kort tid. Det er det stik modsatte billede af, hvad der skete for nogle uger siden, hvor den faldt hurtigere, end nogen havde regnet med,« siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Selvforstærkende stemning

Han kan ikke få øje på oplagte forklaringer på rentestigningen, der kommer på et tidspunkt med forsat svag vækst i Europa og fortsat støtteopkøb af obligationer fra den europæiske centralbank ECB.

»Det ligner et pludseligt skift i markedsstemningen, der kan være selvforstærkende, ligesom da renten faldt. Men vi tror ikke, at det varsler en periode med længere tids stigende renter. Vi tager det som en korrektion i markedet, og der kan også komme en bevægelse nedad igen. Vi kan i hvert fald ikke se, hvad der skal forklare en væsentlig højere rente. ECB køber stadig op, og de må overveje at gå endnu hårdere til værks, hvis det ikke virker,« siger han.

Rentestigningen er formentlig især kommet bag på de tusinder af boligejere, der frem til udgangen af april opsagde deres lån til konvertering til på daværende tidspunkt et 30-årigt lån til to procent. Vel at mærke uden at sikre kursen og dermed renten på det nye lån.

Milliarder uden kurssikring

Ud fra Nordea Kredits tal drejer det sig formentlig om 15 procent af de godt 100 milliarder kroner, der blev opsagt i den største konverteringsbølge i ti år, som ikke er kurssikrede.

Det betyder, at boligejerne bag lån for mindst 15 milliarder kroner har satset på en gunstig renteudvikling i perioden frem, til lånet reelt hjemtages.

Ifølge chefanalytiker i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann ville det have kostet boligejerne 4.200 kroner per million efter skat at sikre kursen ved en typisk konvertering tre 3,5 til to procent.

Til gengæld var den månedlige ydelse faldet med 210 kroner og afdraget steget med 550 kroner efter skat.

Men hvis de nu ender med at optage et treprocents lån i stedet for det toprocents lån, som de havde udsigt til, ender de med 28.000 kroner mere i restgæld, en stort set uændret ydelse og 200 kroner mere i afdrag om måneden.

»Det betyder, at der så vil være 11 år til break even, og konverteringen begynder at blive en fordel. Som tommelfingerregel skal der være break even syv år efter en konvertering,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Anbefaler altid kurssikring

Nordea Kredit anbefaler altid kurssikring ved en konvertering for netop ikke at ende i en situation, hvor en konvertering ikke bliver en fordel.

Hvis man alligevel står i situationen, så er der ifølge Lise Nytoft Bergmann tre muligheder: Enten kan man indkassere tabet ved at kurssikre lånet på nuværende tidspunkt, hvor det er dyrere, end da renten var lavere, eller også kan man vælge en anden lånetype som f. eks. et flekslån, hvor renten endnu ikke er steget nævneværdigt. Og endelig kan man vælge at vente i håb om, at renten falder igen, inden lånet skal hjemtages ved udgangen af juni.

Boligkøbere må også ømme sig. Selv hvis treprocents lånet bliver ude i kulden, så det anbefalede lån er på 2,5 procent, kan stigningen i omkostningerne ses. På en uge er renten steget så meget, at den samlede ydelsesbetaling i hele lånets løbetid er steget med 69.000 kroner til 1.421.000 kroner per lånte million. Og det betyder, at den månedlige ydelse er 300 kroner højere per million kroner.