Må andelsformanden bruge sin viden om bolighandler?

Næsten sikker handel blev forpurret, da formanden pludselig tilbød sin egen bolig til under halv pris.

Spørgsmålet om andelsformandens opførsel i en sag om bolighandel har voldt Brevkassens advokater store kvaler. Fold sammen
Læs mere
Foto: Martin Ballund
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

SPØRGSMÅL ?

Jeg har privat solgt min andelsbolig – eller det troede jeg, at jeg havde! Jeg bor i en forening med 14 boliger, to er til salg, hvoraf den ene tilhører formanden for foreningen. Den er til salg for 200.000 kroner.

En bekendt til mig har været ude at se begge andelsboliger, men har ikke sagt hverken ja eller nej til køb af nogle af dem. Hun spørger mig om konkrete ting om bl.a. udlejning via forældrekøb. Da hun giver udtryk for, at der er flere ting, hun ikke er så begejstret for ved de to boliger, der er officielt til salg, siger jeg, at hun da kan komme og kigge på min: Den kan hun også købe for 200.000 kroner. Vi bliver enige om en handel, pris, overtagelsesdag med videre og laver en aftale om, at hun og hendes forældre skal komme og underskrive papirer.

Nogle dage inden mødet skriver jeg en mail til vores formand, hvori jeg informerer om, at jeg næsten sikkert har solgt min bolig, men da det er et forældrekøb, skal der ifølge vedtægterne indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling for at godkende lejeren. Dette blot en information til vores formand, da der ugen efter skulle indkaldes til ordinær generalforsamling og derfor ligeså godt kunne slå to fluer med ét smæk. Så egentligt en appel til hende om lige at vente til efter søndag med at gøre noget.

Søndag morgen får jeg en SMS fra min »køber«, at hun lørdag blev ringet op af formandens mægler, der kunne fortælle, at hun her og nu kunne købe formandens bolig for 60.000 kroner. Formanden har ud fra min beskrivelse i mailen kunnet regne ud, at det var den samme køber, som havde beset formandens bolig to uger tidligere. Køberen har nu valgt at købe formandens bolig, så jeg mener jo, at jeg faktisk har lidt et formuetab. Det skal siges, at boligerne er meget svære at sælge, og andelsbeviserne står i regnskabet til en værdi på 270.000 kroner.

Er det ikke strafbart at bruge viden, som man har fået via et hverv som for eksempel formand i en andelsboligforening, for egen vindings skyld?

Med venlig hilsen B.

SVAR !

Tak for dit spørgsmål. Det har voldt mig store kvaler, og jeg har vendt det med tre kolleger i huset. På baggrund af det er mit svar, at der ikke er mulighed for at straffe formanden. Der er ikke regler i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, som forbyder den aktivitet, formanden har udført. Jeg tror ikke, man vil kunne slutte analogt fra andre regler med forbud mod f.eks. insiderhandel.

Ud fra foreningsretlige regler har du mulighed for at benytte vedtægternes hjemmel til at forsøge at få handlingen til at føre til, at formanden afsættes, men det jo ikke interessant nu, da formanden har solgt sin lejlighed.

Jeg har overvejet, om der kan være et erstatningsansvar. Du havde ikke en aftale om salg, da du kontaktede formanden. Derfor kan du ikke gøre noget over for din bekendte. Men hvad så med formanden, der udnytter sin bestyrelsespost til at fange en køber på et tidspunkt, hvor formanden selv har sin andel til salg? Hun dumper prisen fra 200.000 kroner til 60.000 kroner og sætter køber under tidsmæssigt pres.

Teoretisk set kan der være tale om et erstatningsansvar, men jeg tror ikke på det.

Du skal føre bevis for, at der ville blive givet tilladelse til forældrekøb. Det kan du muligvis gøre via historikken i foreningen, men det skal dog gøres. Hvis du nu havde fået en aftale med din bekendte, så ville køberen stadig have en fortrydelsesret, hvor køber mod betaling af én procent af kontantprisen ville kunne frigøre sig fra aftalen med dig. Du skal – for at kunne få erstatning – også få retten til at antage, at denne ret ikke ville være blevet benyttet. Svært.

Derudover – og det er vanskeligere – skal du dokumentere, at du har lidt et tab, og at det er formandens skyld. Hvis køberen vil bevidne, at der reelt var en aftale – om at indgå en aftale - men at denne aftale blev opgivet, da formanden henvendte sig, så kan der være et erstatningsansvar for formanden. Hun har ifølge din beskrivelse udnyttet sin stilling som bestyrelsesmedlem til at fremme sit eget salg, og hvis det har ført til, at et ellers sikkert salg ikke blev gennemført, så kan der blive erstatningspligt for formanden. Det forudsætter, at retten vil lægge til grund, at din bekendte virkelig ville og kunne have købt til 200.000 kroner, hvis formanden ikke havde interveneret. Det vil retten formentlig være meget tilbageholdende med.

Din bekendte vil ikke være et super godt vidne, fordi hun jo »skylder« dig en forklaring på, at den »aftalte« handel blev droppet. De vil måske kunne hjælpe dig ved at forklare til gunst for dig. Overfor en sådan forklaring vil retten skulle overveje, om forklaringen holder vand.

Hvis du får overbevist retten om det, så skal du også overbevise retten om, at du har lidt et økonomisk tab. Du har fortsat din andel, og du har fortsat en mulighed for at afhænde den, selv om det må erkendes, at det vil blive vanskeligere nu, da formanden har indikeret et markant lavere prisniveau, end jeg forstår tidligere har været gældende.

Med venlig hilsen Allan Ohms, advokat (H), www.ForumAdvokater.dk