Løkken vil strammes endnu mere om Duegården

Problemerne er endnu ikke toppet for andelsforeningen Duegården. Foreningen står nemlig stadig på første trin af den såkaldte rentetrappe, der medfører en årlig stigning i renten i ti år.

Foto: Ditte Faber. Andelsforeningen Duegården har netop tabt en retsag til Nykredit, som står for foreningens lån. Duegården vil gerne gå konkurs, men fik ikke lov.
Læs mere
Fold sammen

Der er udsigt til, at økonomien kommer til at stramme endnu mere for andelsforeningen Duegården på Frederiksberg. Foruden den store gæld, der langt overstiger ejendommens værdi, begynder renten på gælden at stige i 2017. Lånet i Nykredit er nemlig et såkaldt trappelån, der begynder med en lav rente og på et tidspunkt begynder at stige hvert år i ti år.

Roden til den økonomiske hovedpine stammer helt tilbage fra stiftelsen af foreningen i 2007. På daværende tidspunkt var der fuldt tryk på boligmarkedets kedler, og set i bakspejlet blev ejendommen til en købspris på 375 millioner kroner voldsomt undermineret af de efterfølgende prisfald. Den blev nemlig efter købet vurderet til 478 millioner kroner, hvilket gjorde det muligt for andelshaverne at nøjes med indskud på kun 4,6 millioner kroner og dermed under en procent. Det lave indskud betød, at kun fortsatte værdistigninger på ejendomsmarkedet kunne styrke egenkapitalen og sikre Nykredit det pant, som man normalt ser ved belåning af ejendomme.

Dertil kommer, at foreningens budget fra begyndelsen, ifølge den konkursbegæring foreningen har indgivet, var urealistisk og hvert år har udløst et underskud på op til fire millioner kroner. Blandt de største huller i budgettet er, at foreningen ikke i de første år kunne sælge for fem millioner kroner lejligheder – der var fortsat som lejeboliger – samt at ejendommens rør var i så dårlig stand, at et ingeniørfirma anslog en regning for udbedring af dem til 40 millioner kroner.

Foreningen forsøgte at dæmme op for hullerne i budgettet ved at sætte boligafgiften op med 40 procent over syv år, samtidig med at de generelle prisfald på ejendomsmarkedet trak Duegården længere ned i en situation med overbelåning.

Oven i de basale problemer er 288 millioner kroner af Nykredit-lånet udformet som et såkaldt swaplån. Det betyder, at kunderne i princippet optager et lån med variabel rente, der typisk er lavere end den faste rente på obligationslån. Så bytter kunderne rente med pengeinstituttet, så det betaler den variable rente på lånene, mens kunderne betaler en fast rente til instituttet og dermed er sikret mod en rentestigning, mens aftalen løber. Men modsat forventningerne faldt renten, efter at aftalen var indgået, og derfor fik swap-aftalen en negativ værdi, der skal indgå i beregning af andelenes værdi. Swappen havde i 2014, da konkursbegæringen blev indgivet, en negativ værdi på cirka 180 millioner kroner. Og så har swappen tilmed en trappe, så rentebetalingen fra 2017 stiger fra 4,56 procent til 6,485 procent i 2027.