Konverteringsbølge i sigte: Skal du vælge 1,5 eller 2 pct. lån?

Med både fastforrentede 30-årige lån til 2 pct. og 1,5 pct. på realkredittens hylder venter en gylden konverteringsmulighed lige om hjørnet for rigtig mange boligejere. Men skal du gå efter den laveste rente eller den bedste kurs? Se fordele og ulemper ved begge lån her.

Foto: Jeppe Bjørn Vejlø. Skal du gå efter et fastforrentet lån til 1,5 pct. eller vælge det til 2 pct., der har en bedre kurs?
Læs mere
Fold sammen

Knap var 2015 skudt i gang, før realkreditselskaberne lod champagnepropperne springe og lancerede et historisk billigt fastforrentet lån til bare 2 pct. Det satte ekstra gang i konverteringerne i januar, hvor der blev opsagt lån for godt 91 mia. kr.

Blot en måneds tid senere lå det nye drømmelån og svingede tæt på kurs 100, hvilket banede vejen for en ny renterekord med et 30-årigt lån med afdrag til bare 1,5 pct. Nu nærmer næste opsigelsesfrist ultimo april sig, og realkreditselskaberne venter endnu et stormløb af konverteringshungrende kunder, der vil sikre sig en lavere rente.

»Den kommer i kølvandet på et par rimelig store fester, så vores umiddelbare vurdering er, at der vil blive opsagt lån for omkring 75 mia. kr., medmindre renten falder yderligere. Så kan det godt være, at vi kommer op i nærheden af 100 mia. kr.,« siger Johan Juul-Jensen, forbrugerøkonom i Nykredit.

De kommer til at fylde dansegulvet

I så fald vil det være den største konverteringsbølge siden 2005. Men det er langt fra urealistisk, da 2 pct. lånet kun nåede at være på hylderne i knap en måned, før sidste opsigelsesfrist udløb. Og forbrugerøkonomen understreger, at der stadig er rigtig mange, der betaler en højere rente, end de burde.

»Vi forventer især, at det bliver låntagere med 3,5 pct. og 4 pct. lån, der for alvor kommer til at fylde på dansegulvet til næste konverteringsfest,« siger han.

Det store spørgsmål er så, om det bedst kan betale sig at vælge lånet med den laveste rente, eller om man er bedre tjent med et 2 pct. lån.

I Nykredit lyder den generelle anbefaling til kunderne, at de skal gå efter sidstnævnte lån.

»Vi anbefaler 2 pct. lånet. For selvom 1,5 pct. lånet set over hele lånets løbetid er billigere, er der i første omgang også et større kurstab. Men 1,5 pct. lånet fejler bestemt ikke noget,« siger Johan Juul-Jensen.

Ifølge Nykredits beregninger vil man ved en omlægning fra et 3,5 pct. lån til 2 pct. kunne spare 275 kr. om måneden efter skat ved et lån på 1 mio. kr., da nettoydelsen falder fra 4.168 kr. til 3.893 kr. Konverterer man til et 1,5 pct. lån, bliver nettoydelsen 3.915, hvilken giver en besparelsen på 253 kr. Til gengæld afdrager man 819 kr. mere om måneden, mens afdraget ved 2 pct. lånet kun stiger med 545 kr.

Da man får et væsentligt større kurstab ved at konvertere til 1,5 pct. lånet, går der også længere tid, før omkostningerne ved omlægningen er tjent hjem. Knap seks år tager det, mens en konvertering til 2 pct. lånet er en god forretning efter omkring tre og et halvt år.

Fold sammen
Læs mere

Kunderne er blevet 'kursforkælede'

Aktuelt er kursen på et 2 pct. lån med afdrag knap 98 i Nykredit, mens 1,5 pct. lånet ligger i omkring kurs 94,4.

»Tidligere havde man en tommelfingerregel om, at man skulle over kurs 95, før et lån blev interessant. Men i takt med at der er blevet indført halve kuponrenter, har låntagerne vænnet sig til, at der næsten altid er et lån  tættere på kurs 100,« siger Johan Juul-Jensen.

Kunderne er derfor blevet lidt 'kursforkælede'. I praksis betyder kurser dog ikke så meget på grund af det lave renteniveau, da et kurspoint i dag kun svarer til omkring 40 kr. i nettoydelse for et lån på 1 mio. kr., forklarer forbrugerøkonomen.

Derfor kan det også i nogle tilfælde være mere gunstigt at gå efter den laveste rente - trods en dårligere kurs.

"Hvis du er sikker på, at du skal bo i boligen i mange år, så er det over hele lånets løbetid et billigere lån. Eller hvis du vil foretage aktiv gældspleje og planlægger at konvertere igen, når renten stiger. Så er det nemlig en fordel med større kursfølsomhed," siger Johan Juul-Jensen.

Også Thomas Krath, senioranalytiker i BRF Kredit, peger på, at det er mest oplagt at vælge 1,5 pct., hvis man har en lang tidshorisont.

»Ved du, at du skal blive boende i hele lånets løbetid, kan du være ligeglad med kursen. Men der er selvfølgelig en risiko for indlåsning. Lige nu er vi hos os oppe på at have udstedt 1,5 pct. lån for 1,5 mia. kr., mens der er udstedt for 4,6 mia. kr. 2 pct. lån, så risikoen er allerede betydelig mindre,« siger han.

Men ligesom i Nykredit anbefaler BRF som udgangspunkt, at man vælger det lån med den højeste kurs.

Her er fordele og ulemper ved de to lån

Berlingske Business har bedt Johan Juul-Jensen opridse fordele og ulemper ved 1,5 versus 2 pct. lånet:

Hvilke fordele er der ved 1,5 pct. lånet?
Du får et lidt højere afdrag og lånet er mere kursfølsomt. Det betyder, at når renterne stiger på et tidspunkt, falder det mere i kurs end. f.eks. et 2 pct. lån, og så kan man skære mere af restgælden  ved en opkonvertering.

Hvilke ulemper er der ved 1,5 pct. lånet?
Da kursen kun er omkring 94,4 mod knap 98 på 2 pct. lånet får du et større kurstab. Samtidig skal man være opmærksom på risikoen for indlåsning. Da vi kan udstede 1,5 pct. lån de næste par år, er jeg dog rimelig fortrøstningsfuld i forhold til, at der nok skal komme tilstrækkeligt med likviditet i serien. Og kurstabet er udelukkende et problem, hvis du skal ud af lånet før tid.

Hvilke fordele er der ved 2 pct. lånet?
Du får stadig en meget lav ydelse og et højt afdrag, selvom det ikke er helt på niveau med 1,5 pct. lånet. Til gengæld er der allerede store obligationsserier, så man er ude over risikoen for indlåsningseffekt. Og så er der et lavt kurstab, da kursen er på knap 98.

Hvilke ulemper er der ved 2 pct. lånet?
Det er svært at finde de negative gloser frem, når man som låntager kan få  et fastforrentet 30-årigt lån med afdrag til 2 pct. i en kurs forholdsvis tæt på 100.