Københavnske huspriser giver diskussion om boligboble

Efter en stigning over det seneste år er de københavnske huspriser tæt på en teoretisk ligevægt.

Foto: Jeppe Bjørn Vejlø

På trods af en flad udvikling i både september og oktober er de københavnske huspriser steget med 6-7 procent over det seneste års tid og med knap 10 procent i forhold til begyndelsen af 2012.

Det har sendt priserne tre procent over de niveau, som Realkredit Danmarks beregning af ligevægten for boligpriser ud fra udviklingen i renten, boligskatterne, befolkningsudviklingen, arbejdsløsheden og udviklingen i de disponible indkomster i husholdningerne.

Men tre procent ligger inden for de usikkerheder, der altid er forbundet med den type beregninger.

»De københavnske huspriser er særdeles tæt på det prisniveau, man ville forvente ud fra de fundamentale forhold for boligmarkedet,« konkluderer cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

Han påpeger, at den samme beregning i 2006 viste, at huspriserne dengang var mere end 50 procent højere, end boligmodellen kunne forklare.



Men mens de Københavnske huspriser har holdt sig nogenlunde uændret over de seneste par måneder, så viser de seneste tal fra Danmarks Statistik et fald i de gennemsnitlige huspriser for hele landet, og Christian Hilligsøe Heinig kalder da også prisniveauet »lidt mere anstrengt« i Københavnsområdet.

Hvis huspriserne sættes i forhold til de disponible indkomster, så er udgifterne til et fastforrentet lån efter skat, boligskatter osv. i forhold til indkomsterne på niveauet fra første halvår af 1999.

»Det er imidlertid værd at bide mærke i, at både balancen på boligmarkedet og den relativt lave boligbyrde hjælpes godt på vej af det historisk lave renteniveau,« påpeger Hilligsøe.


Hvis Danmark ikke havde oplevet det kraftige rentefald gennem de seneste år, så den vægtede rente i boligmodellen fra 2009 og frem havde holdt sig på det gennemsnitlige niveau siden 1995, ville de københavnske huspriser være i omegnen af 15 procent for høje.

Christian Hilligsøe Heinig tolker resultatet som et kvalificeret fingerpeg om, at »de københavnske huspriser næppe vil falde kraftigt tilbage, uden at boligmarkedet bliver ramt af negative stød fra eksempelvis større rentestigninger, ledighedsstigninger eller fald i indkomsterne.«