Jagten på hurtig gevinst øger risiko for nyt boligkrak i København

Økonomer advarer om, at stigende spekulation i det københavnske ejerlejlighedsmarked kan få priserne til at rasle ned.

Foto: Linda Kastrup. Økonomer advarer om, at stigende spekulation i det københavnske ejerlejlighedsmarked kan få priserne til at rasle ned.
Læs mere
Fold sammen

Det københavnske boligmarked er brandvarmt. Liggetiderne er i bund, mens priserne på ejerlejligheder er rekordhøje.

Opturen med de stigende priser og korte liggetider har varet så længe, at økonomer nu advarer om, at københavnske ­boligejere kan gå en tid i møde med store fald.

Flere købere spekulerer nemlig i at investere i en lejlighed i København i håb om at score en hurtig fortjeneste, advarer økonomerne. Men tværtimod kan den manøvre føre til, at priserne bliver skruet kunstigt op og dermed tager et pludseligt dyk. Flere økonomer, som Berlingske har talt med, ser flere paralleller til perioden før seneste krise, hvor priserne også steg eksorbitant.

»Jeg er bekymret for en boligboble på især det københavnske ejerlejlighedsmarked. ­Priserne er i den grad løbet fra den øvrige udvikling, og ejerlejlighedsmarkedet er blevet mere spekulativt,« siger Helge J. Pedersen, cheføkonom i Nordea.

Artiklen fortsætter under grafikken.

Kort liggetid

Han fremhæver, at den gennemsnitlige liggetid for ejerlejligheder i København fortsat er »meget kort«. I gennemsnit går der 64 dage, fra en lejlighed i København bliver sat til salg, til den bliver solgt, viser tal fra Boligsiden.dk. En del lejligheder ender kun et par dage på markedet, før de bliver revet væk.

»Jo kortere liggetiden er, desto mere føler man som køber, at man bliver nødt til at købe en lejlighed lige nu, for ellers er der andre, der gør det. Det er svært at sige præcist hvor mange, der køber en lejlighed med henblik på at sælge den videre med fortjeneste, men det er ­typisk sådan, at hvis man forventer, at priserne falder, vil man vente med at købe. Og lige nu fornemmer jeg, at en del personer køber lejlighed i København, fordi de vil nå at komme med på vognen,« siger Helge J. Pedersen.

Skub i salgstankerne

At det har været lukrativt at investere i en ejerlejlighed i København eller på Frederiksberg i kølvandet på finanskrisen, bekræftes af nye tal fra Boligsiden.dk. Tallene viser, at størstedelen af alle lejligheder, som er købt i perioden mellem september 2009 til september 2011 og videresolgt igen i september 2014 og indtil september i år, er blevet solgt med en gevinst på mellem 500.000 kroner og helt op til knap tre millioner kroner.

I alt er 916 ud af 924 af de lejligheder, der blev købt og herefter solgt i perioden, handlet med markante fortjenester. Det svarer til, at 99 procent af alle lejlighedsejere i København og på Frederiksberg har høstet gevinster på deres bolighandel inden for en relativt kort periode. Dermed har københavnske lejlighedsejere ifølge Boligsidens tal i gennemsnit tjent 946.500 kroner i forbindelse med salg.

»Markedet for ejerlejligheder har været på en hidtil utrættelig sejrsrunde de seneste par år. På trods af et rekordhøjt udbud af ejer­lejligheder er kvadratmeterpriserne blevet ved med at stige fra måned til måned. Det har ­naturligvis sat skub i salgstankerne hos mange københavnske lejlighedsejere, som har ­øjnet store gevinster på deres bolighandler,« siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør i Boligsiden.dk.

Stigninger spreder sig som ringe i vandet

Mens tusindvis af boligejere i de senere år har spundet guld på ejerlejligheder i Københavns brokvarterer og på Frederiksberg, viser en ny analyse fra Nykredit, at den næste bølge med massive prisstigninger har ramt yderkanten af København. I løbet af det seneste år er kvadratmeterpriserne steget hurtigst i Valby og andre »billigere« yderligt liggende bydele i Københavnsområdet. I Valby er kvadratmeterprisen i gennemsnit øget med 13 procent, mens stigningerne på Amager og Københavns Sydhavn har ligget på cirka 11 procent i forhold til 2015. Til sammenligning er priserne i landets dyreste postnummer Frederiksberg C blot øget med to procent i samme periode.

»Niveauet er nu så højt helt centralt, at ­køberne ser længere ud fra de »gamle« kvarterer koblet med en del nye lejligheder i de områder, hvilket trækker gennemsnittet op,« siger chefanalytiker i Nykredit Mira Lie Nielsen, der står bag analysen.

Selv om priserne lige nu løber hurtigst i de billigere dele af København, er der fortsat forholdsvis stor forskel på priserne bydelene imellem. Målt i kroner er det Frederiksberg og på Østerbro, at kvadratmeterprisen på en ejer­lejlighed er steget mest.

En gennemsnitligt 85 kvadratmeter lejlighed i København K har øget sin salgsværdi med 1,24 millioner kroner på fire år, viser tal fra ­Nykredit. Udviklingen de seneste år er heftig, men den er ikke så kraftig som i 2003-2006, hvor tilsvarende lejlighed steg op mod 1,35 millioner kroner på tre år. Korrigeres for den pris­udvikling eller den indkomstfremgang, der har været i København og på Frederiksberg, er der endnu længere op til de stigninger, som fandt sted i årene frem til at ejerlejlighedspriserne sidst toppede.

»Udviklingen bringer uundgåeligt tankerne hen på udviklingen i årene op til at krisen ramte,« siger Mira Lie Nielsen fra Nykredit, som understreger, at priserne i en periode kan risikere at stå stille eller falde – også uden at der er tegn på en ny krise i dansk økonomi.

Flere prognoser spår, at priserne i København vil stige yderligere i de kommende år, mens andre økonomer advarer om, at kombinationen af en stor rentefølsomhed og en boligprisudvikling, der er på grænsen til uholdbar, pludseligt kan få priserne til at falde drastisk i ­hovedstaden.

Spekulation bekymrer

Cheføkonom i Dansk Erhverv Steen Bocian er »moderat bekymret« over den nuværende udvikling.

»Jeg synes, at der er grund til en vis bekymring, hvis prisstigningerne får folk til at sætte næsen op efter hurtige og store gevinster,« ­siger Steen Bocian.

Morten Skak, boligøkonom og lektor ved Sydddansk Universitet, er enig:

»Når lejlighedspriserne udviser så pæne stigninger, så opstår der også et spekulativt ­element. Derfor opstår der en usikkerhed, om priserne kan holde,« siger han.

På grund af frygt for en boligboble har ­Finanstilsynet for nylig strammet reglerne for kreditvurdering ved køb af fast ejendom i vækstområder, herunder København. Finans­tilsynet vil eksempelvis have bankerne til kun at tillade kunderne at optage flekslån, hvis de har råd til en rente på minimum fire procent i 30 år.

»Jeg synes, at der er tegn på, at det ikke kommer til at gå helt så hidsigt for sig i de kommende år. Vi har allerede set en lille opbremsning i prisfesten,« siger Morten Skak.