Hvorfor betale dobbelt op på lån?

Jeg elskede mit F1-lån, der var simpelt for boligejer og investor. Skal jeg virkelig skifte til fast rente?

Det vælter ind til redaktionen med pressemeddelelser om billige, fastforrentede boliglån, men der er også kommet et ultrabilligt lån, hvor renten bliver tilpasset hvert halve år. Arkivfoto: Morten Germund Fold sammen
Læs mere

Det er let at lade sig rive med af højtråbende bankfolk. Nu er 2,5-procentslånet åbnet, og nu er toprocentslånet klar. Sådan buldrer det ud i den ene pressemeddelelse efter den anden. Jeg bliver såmænd selv grebet af stemningen og går ind på min mobilbank.

Danske Bank anbefaler mig et fastforrentet toprocentslån, hvis jeg vil have »større sikkerhed«.

Nu er større sikkerhed jo et vidt begreb, men der er i hvert fald sikkerhed for én ting – en væsentligt højere månedlig ydelse end på mit F3-lån, hvor renten p.t. er på 0,7 procent plus et cirka 50 procent højere månedligt gebyr, som banken opkræver til sig selv.

Lånet er optaget for cirka halvandet år siden, da renten var noget højere end i dag. Til sammenligning koster det fastforrentede 2,5-procentslån, der var åbent torsdag aften, næsten præcis det dobbelte i månedlig ydelse. Det skal tilføjes, at mit lån er med afdragsfrihed. Betaler man afdrag, bør man se meget grundigt på, hvor meget man rent faktisk betaler af pr. måned. Man kan nemt blive snydt, fordi afdragene er meget højere på et lån som F3 end på fastforrentede lån.

Men hvad får jeg så ud af at betale det dobbelte hver måned for et fastforrentet lån?

En dyr forsikring

Den helt overvejende fordel kan siges at være en fast og muligvis lav ydelse i 30 år. Man betaler altså en slags 30-årig forsikringspræmie mod ganske pæne rentestigninger. Desuden er der mulighed for at udnytte stigende renter til at konvertere lånet og få en lavere restgæld.

Sidstnævnte er selvfølgelig en attraktiv mulighed, men er det hensigten, er der altså tale om ganske betydelige omkostninger til en eventuel spekulationsgevinst, som det i sig selv koster ganske mange penge i gebyrer at udnytte.

Helt centralt ved valget af realkreditlån må derfor være, om det er realistisk at få gavn af denne forsikringspolice. Som minimum skal man forvente at blive boende i boligen længe nok til, at renten på det sammenlignelige F3 stiger ganske voldsomt, eller at renterne i øvrigt stiger pænt meget.

For mit eget vedkommende er tidshorisonten slet ikke lang nok til det. Tværtimod savner jeg mit gamle F1-lån, der gjorde det muligt at flytte hurtigt uden risiko for et kurstab, fordi investorerne ikke får den rente i tre år, som man har lovet dem. Men F1-lånet er blevet lagt for had af myndighederne – og i dag er F1-lånene cirka 20 procent dyrere end F3-lån. Set med investor-logiske briller er dette slet ikke meningsfyldt. For det fine ved det gamle F1-lån var nemlig, at investorerne let kunne omsætte obligationerne og få en fast årlig rente. Det var et matematisk letforståe-ligt produkt for både boligejer og obligations-køber. Derfor blev det også en bragende succes.

Rentetilpasning to gange om året

Heldigvis er der i dag kommet et endnu billigere lån, hvor renten tilpasses hvert halve år.

I skrivende stund får investorerne bare 0,23 procent i årlig rente på dette billige lån, mens Danske Banks årlige omkostninger i procent opgives til at være 1,48. Her får banken altså en kæmpegevinst, men investorerne får omvendt så lidt, at det bliver en givtig forretning for mig. Derfor elsker jeg stadig de rigtigt korte lån.