Hvor mange stemmer har hver ejer i opgangen?

Udlejning af lejligheder har stor betydning for indflydelsen i en ejerforening.

Foto: Uffe Weng. Ved genudlejning mistes stemmeretten efter fordelingstal, men ikke stemmeretten efter antal, skriver Brevkassen.
Læs mere
Fold sammen

? Jeg har et spørgsmål om stemmeretsbegrænsning i en ejerforening for ejerlejligheder, som er genudlejet efter 31. december 1979. Der 21 lejligheder med et samlet fordelingstal 2.530, men flere af lejlighederne er genudlejet.

A har udlejet begge sine enheder, B har genudlejet alle sine fem boligenheder, mens C har genudlejet mindst én af sine to lejligheder. Administrator fastholder, at ejer A og B hver har minimum én stemme i henhold til det største fordelingstal for hver af deres lejligheder. Jeg hævder, at hverken ejer A eller B har stemmeret overhovedet, samt at ejer C højest kan have stemmeret med sit fordelingstal for den lejlighed, ejeren formodes fortsat at benytte.

Ejerforeningen for den fredede ejendom har haft store problemer med budgetoverskridelser, individuelle arbejder på fællesarealer uden godkendelse med kvalificeret flertal på gyldige generalforsamlinger samt uden myndighedstilladelser fra hverken Kulturstyrelsen eller kommunen.

Nu er en vedligeholdelsesplan til næsten fire millioner kroner på dagsordenen. Jeg repræsenterer et mindretal på fire stemmer med fordelingstal 613, som gang på gang er nedtromlet af bestyrelsen og flertallet. Hvis otte stemmer med fordelingstal 704 ikke kan deltage, er det samlede stemmetal 1.826, og så kan vi blokere med 33,57 procent af stemmerne.

Spørgsmålet er så, om et så stort renoveringsprojekt kræver simpelt flertal eller kvalificeret flertal? Har jeg eller administrator ret vedrørende stemmeretsbegrænsningen?

Med venlig hilsen L.

! Dansk ret bygger på den hovedregel, at der tilkommer den oprindelige ejer – og andre indehavere af flere ejerlejligheder – stemmeret for hver ejerlejlighed. Udgangspunktet er, at der stemmes efter fordelingstal. Det enkelte medlems stemme medregnes efter og i overensstemmelse med det/de for ejerlejligheden/ejerlejlighederne gældende fordelingstal.

Som en undtagelse herfra gælder, at en ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening ikke kan deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979 - se ejerlejlighedslovens § 2 stk 4.

Det er min opfattelse, at retspraksis er sådan, at ved genudlejning mistes stemmeretten efter fordelingstal, men ikke stemmeretten efter antal (hvilket har betydning, hvor der er særlige krav til antallet, der stemmer for og ikke kun efter fordelingstal). Dette gælder for både afstemninger, der kræver simpelt flertal og kvalificeret flertal.

Jeg mener derfor, at fordelingstallet ikke kan tælles med for genudlejede lejligheder. Hvis det samlede fordelingstal er 2.530 og herfra går 704, er det stemmeberettigede fordelingstal som du skriver 1.826. Vedtagelse med kvalificeret flertal kræver 1.218 stemmer, og da mindretallet råder over 613 stemmer, vil I kunne blokere.

Dermed bliver det aktuelt at se på, om der kræves kvalificeret flertal. Jeres vedtægter udtaler sig ikke klart herom. Jeres vedtægt taler om kvalificeret flertal til beslutninger om »væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller salg af væsentlige dele af disse eller ændring i denne vedtægt«. Umiddelbart rummes renoveringen nok ikke af de citerede ord, men jeres vedtægter er formentlig ikke udtømmende på dette spørgsmål. Her må ses på, hvad der har været praksis, og hvad der er historikken bag vedtægtens formulering.

I dansk ret antages det, at tiltag, der går ud over det sædvanlige og nødvendige til opretholdelse af status quo, og som medfører væsentlige omkostninger, kun kan vedtages med 2/3 majoritet efter antal og fordelingstal. Som jeg forstår din beskrivelse, er det derfor min opfattelse, at der i det nævnte spørgsmål kræves kvalificeret flertal.

Jeg vil gerne pege på, at uanset juraen, så er der stadig muligheden for en forhandlingsløsning, hvori begge sider bør have interesse. Dette bør afprøves.

Med venlig hilsen Allan Ohms, advokat (H), www.ForumAdvokater.dk