Hver tredje bolig skal refinansieres inden jul

Flekslån er så populære, at de udgør en risiko for hele samfundet. I år synes det at gå godt, men realkreditinstitutterne kæmper med nye initiativer, så risikoen kan blive spredt ud.  

Foto: Foto: Scanpix

650 milliarder kroner eller hvert tredje realkreditlån skal refinansieres til nytår. Aldrig før har beløbet været så stort, og det udgør en risiko for landets økonomi.

»Havde vi været i en situation med udsigt til kraftige rentestigninger, så ville nogle blive ramt hårdt, og det ville have betydning for hele samfundet. Så selvfølgelig er vi mere sårbare, når auktionerne berører så mange, og de ligger tæt,« siger Torben M. Andersen, der er makroøkonomisk professor ved Aarhus Universitet.

Årets auktion ser heldigvis ud til at give flekslånerne store besparelser, så de ikke kommer i vanskeligheder, men Torben M. Andersen tør ikke spå om effekten på samfundsøkonomien;

»Bruger de pengene, eller lægger de dem til side til senere brug? Det er svært at vide,« siger han.

Da flekslånene blev indført i midten af 1990erne, havde ingen forudset, at de ville blive så populære. Alle realkreditinstitutter lancerede dem derfor med refinansiering pr. første januar.

»Det er ikke hensigtsmæssigt, og det har det aldrig været. Det er et problem, at hele systemet er afhængigt af markedsvilkårene på et bestemt tidspunkt,« siger professor i finansiering ved CBS Bjarne Astrup Jensen.

Opgaven er derfor at få spredt refinansieringen ud over hele året, og det er noget, som realkreditinstitutterne arbejder på.

»For den enkelte låntager er risikoen den samme, uanset hvornår refinansieringerne finder sted. Men for systemet som helhed er det en byrde, at det ligger så tæt,« siger Bjarne Astrup Jensen.

Det har været nævnt, at de store auktioner vil presse renten op, fordi investorerne, der skal købe obligationerne, ikke efterspørger så store beløb. Det er dog langtfra sikkert, at det vil ske.

»Det afhænger fuldstændig af markedsbetingelserne. Det var også et stort beløb sidste år, men det kunne markedet kapere. Er markedsbetingelserne gode, kan auktionerne forløbe gnidningsfrit, men kommer der en krise, vil det være en helt anden situa­tion,« siger Anders Svennesen, der er porteføljeforvalter hos ATP, som er Danmarks største investor.

Han bemærker, at beløbet umiddelbart virker voldsomt, men at renterisikoen på et-årige flexobligationer er noget mindre, end den er på de ti-årige. Derfor kan investorerne tillade sig at købe for større beløb, og desuden har de mange penge, der skal genplaceres fra de flexobligationer, som udløber.

»Vi er ikke bekymrede«

Hos Nordea venter økonomerne, at størrelsen af auktionen vil betyde 0,4-0,6 procentpoint højere rente, mens BRFkredit vurderer, at ekstrarenten blot vil være 0,1-0,2 procentpoint.

»Så længe det er i den størrelsesorden, så vil det drukne i de generelle renteudsving, så vi er ikke bekymrede,« siger vicedirektør hos BRFkredit Lars Sandberg.

Nordea Kredit holder sine auktioner, som det plejer, mens BRFkredit sandsynligvis vil sprede dem ud over endnu flere dage. Nykredit er derimod i gang med en større kampagne, som skal få låntagerne til at acceptere refinansiering på andre årstider.

»Vi arbejder på at få flyttet nogle af lånene med januar-terminer til april eller oktober. Vi kommer til at tale med kunderne, men vi ved endnu ikke præcist, hvordan vi vil håndtere det,« siger koncernchef hos Nykredit Peter Engberg Jensen.

Planen er, at kunderne inden december-auktionen skal have tilbud om refinansiering, hvor den nye periode løber 15 eller 21 måneder.

»Vi kan ikke forlænge lånet med et kvartal i den anden ende, så der er noget teknik i det. I øvrigt er den et-årige rente ikke den samme som renten på et og et kvart år eller et og trekvart år, så der kommer også til at være noget rådgivning i det,« siger Peter Engberg Jensen.

Samme mulighed har Realkredit Danmark ikke, for i modsætning til Nykredit er det her skrevet ind i det oprindelige pantebrev, at lånet skal refinansieres pr. 1. januar. En flytning vil altså kræve en ny tinglysning og udgifter hertil. Realkredit Danmark er dog også opmærksom på problemet med de koncentrerede auktioner:

»Det er rigtigt mange penge, der skal findes på markedet i løbet af kort tid. Derfor har vi spurgt investorerne, hvordan vi gør det mest hensigtsmæssigt, så vi kommer til at holde auktioner i både november og december i år,« siger seniorøkonom i Realkredit Danmark, Lise Nytoft Bergmann.