Hvad gør man, når man opdager den tidligere ejers ulovlige kloakløsning

En sommerhusejer har opdaget en ulovlig kloakløsning, som den tidligere ejer muligvis har stået for. Hvordan løser man de juridiske spidsfindigheder i den situation?

En problematisk kloakløsning fra én sommerhusejer til en ny er i centrum i denne uges brevkasse. Fold sammen
Læs mere
Foto: Henning Bagger

Kære brevkasse

Jeg har købt et sommerhus 1. november 2017, hvilket vi er rigtigt glade for. Her forleden dag var der dog lidt problemer med den ene kloak – og vi fandt tilfældigvis ud af, at der ude i nedsivningsanlægget var isat en pumpe – der pumper den »tynde« del af toiletbesøg plus badevand mv. ud i en vandslange og videre ned i haven. Umiddelbart ikke en lovlig løsning. Jeg har ikke tegnet ejerskifteforsikring, men kan jeg gå til sælger og bede ham om at lovliggøre det?

Med venlig hilsen

C.B.

Kære C.B

Siden 1983 har det været et krav, at alt spildevand i det åbne land – dette gælder således også for sommerhuse – skal ledes til en bundfældningstank, men alligevel så er det d.d. over halvdelen af alle ejendomme, som ikke har fået ændret afløbene, så de opfylder de »nye« regler fra 1983.

Den beskrevne ordning er derfor med sikkerhed ikke lovlig og har ikke været det siden 1983.

Mangler ved en kloak ville ikke være omfattet af en ejerskifteforsikring, da en kloak er udenfor bygningen. En ejerskifteforsikring havde derfor ikke kunnet træde til i denne situation.

Om du kan rejse krav mod sælger om lovliggørelse, skal afgøres efter de almindelige erstatningsregler. Det afgørende er her om sælger selv kendte eller burde kende til denne afløbsløsning. Såfremt sælger selv har etableret løsningen, er svaret helt klart, at så kan du kræve, at forholdet lovliggøres, og at han betaler. For at kunne vide om sælger i øvrigt kendte til det ulovlige forhold, eller burde have kendt til, det må bero på nærmere oplysninger om, hvor længe sælger har ejet sommerhuset, og hvor tydelig at udløbet i haven er.

Det vil selvfølgelig være en optimal løsning, hvis sælger blot lader lovliggørelse ske og betaler kloakmester. Hvis sælger ikke frivilligt vil lovliggøre, er spørgsmålet, om du ved anlæggelse af retssag kan få erstatning eller afslag i købesummen for det, det koster at lovliggøre forholdet.

I tilfælde af en sådan tvist, bør du som køber kontakte din advokat for en vurdering af, om afvisningen er berettiget, eller om der skal tages skridt til at anlægge retssag.

Erstatning:

Når reglerne om ejerskifte ikke dækker, kan du som køber, såfremt det ulovlige afløb er en væsentlig mangel, kræve erstatning, hvis sælger har handlet erstatningspådragende (vidste eller burde vide at afløbet var ulovligt), og forholdsmæssigt afslag, hvis du kan dokumentere, at kendskab til manglen ville have ført til, at købesummen var blevet lavere.

Afslag:

Foreligger der ikke et erstatningsansvar, kan der kræves afslag i købesummen for en ejendom, når ejendommen lider af en betydelig mangel ved købet.

Afslaget udgør det beløb, køber ville have betalt mindre for huset, hvis køber havde kendt manglen i forbindelse med ejerskiftet af ejendommen. Herudover har domstolspraksis antaget, at kravets størrelse i forhold til købesummen indgår som et vigtigt element i domstolenes afgørelse af, om der er krav på forholdsmæssigt afslag

Mindstegrænsen for forholdsmæssigt afslag må antages at ligge fra 2-7 procent af købesummen, afhængig af rettens skøn og karakteren af manglen.

Bagatelgrænsen gælder dog ikke, hvis sælger i øvrigt har givet garanti, for at ejendommens afløbsforhold er lovlige. I den situation er der et ubetinget ansvar.

Det er en god idé at gennemgå købsaftalen og eventuelle tillæg til købsaftalen for at se, om der skulle være givet garantier. Er det tilfældet, kan der rettes et krav mod sælger, også selv om lovliggørelsesomkostningerne udgør en mindre del end de ovenfor nævnte 2-7 procent af købesummen.

Med venlig hilsen

Susanne Graffmann

Advokat (H)

www.ForumAdvokater.dk