Husejere i hovedstaden vinder op til 16.000 kroner om året på ny boligskat

Det tegner til et kraftigt fald i grundskatten for hovedstadens huse på bekostning af lejlighedernes skat, som forventes at tage et tilsvarende kraftigt hop, når det nye system for boligskatter træder i kraft.

Udsigt over Amagers villakvarter, hvor husejerne kan se frem til et fald i deres grundskyld, når nye regler træder i kraft. Fold sammen
Læs mere
Foto: Søren Bidstrup

Husejere behøver ikke at frygte den kommende omlægning af skatten på grunden under deres huse. Der bliver for langt de fleste tale om et kraftigt fald i skatten på grunde især i hovedstadsområdet, viser en ny beregning af de forventelige følger af nye vurderinger af ejendomme samt det nye skattesystem, der rulles ud fra næste år.

»For parcelhuse viser beregningerne, at de kan blive nogle af vinderne på skatteomlægningen,« konstaterer Danske Banks cheføkonom Las Olsen på baggrund af en analyse af udviklingen i de kommende års skat på grunde, den såkaldte grundskyld, som han har udarbejdet for Berlingske.

I første omgang kommer der nye ejendomsvurderinger i løbet af 2019 til afløsning af de gældende vurderinger fra 2011. Siden da er boligpriserne steget de fleste steder og markant meget i hovedstaden. Men da prisen på mursten og på at bygge et hus er nogenlunde uændret, tyder det på, at det er grunden især i de mest efterstræbte områder i og omkring hovedstaden, der er steget i pris.

Hvis prisstigningerne siden 2011 tilskrives grundpriserne, vil det nye skattesystem medføre, at grundskatten på huse i København og omegn vil falde med op til godt 16.000 kroner årligt fra 2020 til 2021. Og hvis prisstigningerne tilskrives både grund og hus, er der også tale om kraftige fald i grundskylden.

Men det er vel at mærke fra et højere niveau end i dag, fordi de kommende to år vil medføre fortsatte og kraftige stigninger i grundskylden i de kommuner, hvor den stadig har et efterslæb i forhold til det reelle niveau på grund af det politisk besluttede loft over stigningerne.

Jorden mere værd

»Vi ved jo endnu ikke, hvilken regnemetode Skat vil bruge. Men værdien af mursten er stort set den samme som i 2011, og så er det nok jorden, der er blevet mere værd,« siger Las Olsen.

Men de nye skatter forudsætter, at grundskatten samlet skal indbringe kommunerne det samme beløb, og dermed peger pilen på lejlighederne.

»Vi kan være stensikre på, at det bliver vurderinger med en meget højere grundværdi end i dag. Men det er ikke meningen, at det skal indbringe mere, så selv hvis man bruger det høje tal, er der mange parcelhuse i hovedstadsområdet, der vil betale mindre i grundskyld. Grunde med ejerlejligheder på vil stige mere, så når det kun skal indbringe det samme, så er der mange husejere, der skal betale mindre,« forklarer han.

Tallene er dog fortsat kun baseret på forventningerne til den kommende og lavere grundskyldspromille, der skal modsvare de højere vurderinger. Eksempelvis i København forventes den at falde fra 34 til 12,6. Der findes ikke tilstrækkelige data for grundskylden på lejligheder til at beregne, hvor den lander med det nye system.

»Men for lejligheder er det en anden og modsat historie. Vi har ikke en tilsvarende beregning, men de kommer til at betale mere og finansiere en stor del af lettelsen for husejerne. Med det nuværende system er der mange lejligheder, hvor vurderingen af grunden ser lav ud, og det forventes, at der kommer store stigninger,« siger Las Olsen.

Boligøkonomisk ekspert i Bolius, Jørgen Munksgaard Rasmussen, mener, at de højere grundskatter godt allerede kunne præge priserne.

»Men vi ved det ikke, for vi kan ikke skelne mellem årsagerne – hvad der skyldes kreditstramninger, stort udbud af nybyggeri samt i forvejen høje priser,« siger han.

Men hvis skattestigningen ramte øjeblikkeligt, er han ikke i tvivl:

»Hvis man forestiller sig, at boligskattereformen havde effekt fra midnat, kunne du beregne den månedlige ydelse, og så ville prisen på en lejlighed falde otte til 12 procent. De otte til 12 procent bliver trukket ud over en længere periode. Når du køber inden skæringsdato, beholder du jo den lave skat, så hvis lejligheden stiger 15.000 i skat, og du bor der i ti år, så kan du jo konvertere det til 150.000 kroner, du kan gå ned i pris,« siger han.

Modsat rammer skattelettelsen huspriserne.

»Men det skal sammenholdes med, at du ikke får meget hus i København for under fem-seks mio. kroner. Det er måske fire-fem procent, det skal stige med, og det kan drukne i den øvrige prisudvikling. Hvis det skete over night, så skulle det måske stige med 250-300.000 kroner,« siger han.

Skatteministeriet har selv et bud på den samlede skattestigning for lejligheder i udvalgte områder. En lejlighed i København til fem mio. kroner har udsigt til at stige fra 27.000 til godt 46.000 kroner i samlet skat fra de nuværende til de kommende regler, hvilket den nuværende ejer dog slipper for. Nye ejere skal betale den nye skattesats. Men Mira Lie Nielsen, chefanalytiker med speciale i boliger i Nykredit, mener ikke, at det er de kommende højere skatter og dermed forventede prisfald, der er skyld i den seneste afmatning af markedet for ejerlejligheder i hovedstaden, hvor omsætningen er faldet og priserne stagneret.

»Det skyldes primært andre faktorer. Priserne er kommet så højt op, at mange ikke kan være med. Og mange tænker også, at det ikke kan blive ved, og det gør dem usikre,« siger hun.

Priseffekt til næste år

Hvis kærligheden alligevel er kastet på en lejlighed i hovedstadsområdet med udsigt til stigninger i skatten og deraf fald i priserne, lyder hendes råd:

»Hvis man vil købe, inden de nye boligskatter træder i kraft, så kan det godt være rationelt, hvis man har en lang tidshorisont,« siger hun.

Den nuværende boligskat fastholdes for dem, der erhverver en ejerbolig senest i 2020 – medmindre den står til at falde, hvorefter ejeren får den laveste skat.

Las Olsen mener, at den stigende grundskyld vil begynde at sætte sine spor i priserne til næste år.

»Man kan ikke se det i salgsopstillingerne, så det er meget forlangt af folk at gennemskue udviklingen. Men det bliver klart i løbet af 2019, så man kan se skatten for den konkrete bolig, man kigger på,« siger han og vurderer, at den »negative stemning omkring ejerlejligheder kan blive forstærket yderligere.«

Den konkrete skattebetaling bliver dog først klarlagt i 2020:

»Når man får den nye vurdering, vil man nok blive ret forskrækket. Den vil være væsentligt højere – også af grunden. Men husk at satsen bliver lavere, men den vil man ikke kende før i løbet af 2020. Så der vil være en vis usikkerhed i en periode. Desuden er der jo ejendomsværdiskatten, som man også kommer til at betale af en højere værdi, men med en meget lavere sats,« forklarer Las Olsen.

Hans råd til danskere, der er ude på boligmarkedet, er at tage den nye faktor i betragtning:

»Man skal selvfølgelig kigge på meget mere end skatten. Men kigger man på parcelhuse i kommuner med mange lejligheder, så kan der komme en skattelettelse, og kigger man på lejligheder, skal der være plads til en skattestigning. Markedet for lejligheder kan komme under pres, fordi skatten for fremtidige købere bliver højere. Samtidig er der en del af boligmarkedet, der er følsomt over for rentestigninger, og det er længe siden, man har set så meget blive bygget,« siger han.