Her er den nye model for vurdering af din bolig

Landets ejendomme skal fremover vurderes ud fra en helt ny matematisk model, der bygger på store mængder data med betydning for ejendomspriserne. Det mener formanden for regeringens ekspertgruppe, Peter Engberg Jensen, der arbejder på højtryk med at færdiggøre en model, der kan afløse Skats udskældte vurderinger.

Nykredits tidligere topchef Peter Engberg Jensen er formand for den ekspertgruppe, som er ved at udarbejde en ny model for fastsættelse af ejendomsvurderingerne. Foto: Bax Lindhardt Fold sammen
Læs mere
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Danske boligejere kan i fremtiden se frem til et mere retvisende og langt mere gennemsigtigt system, når skatteværdien af deres ejendomme skal fastlægges. Det er nemlig muligt at lave et bedre system, der beror mindre på subjektive skøn og mere på hårde fakta, når værdien af landets ejendomme skal vurderes.

Det er meldingen fra formanden for regeringens ekspertudvalg, Nykredits tidligere topchef Peter Engberg Jensen, der til september vil komme med anbefalinger til et nyt og forbedret vurderings-system. I løbet af sommeren skal dataspecialister, matematikere og ejendomseksperter færdiggøre de modeller, som udvalget vil anbefale, og det står klart, at modellerne kommer til at tage højde for en meget stor mængde data med betydning for boligpriserne.

»Der er i alt omkring 40.000 bolighandler i Danmark om året, og der er 1,7 millioner ejerboliger. Vi skal lave en ny model, der kan bruge et stort antal datasæt fra de 40.000 årlige handler til at give en mere retvisende vurdering af alle landets ejerboliger. Det er en relativt kompleks øvelse, men jeg er overbevist om, at vi vil fremlægge en model, der bliver en reel forbedring,« siger Peter Engberg Jensen i et interview med Berlingske Business.

Han fortæller, at modellen blandt andet vil tage udgangspunkt i BBR-registret (Bygnings- og Boligregistret, red.), hvor man kan finde data for over 100 forhold med betydning for ejendomspriserne.

»Alle disse data skal bearbejdes og vægtes via matematiske modeller, og så skal de sættes ind i en samlet model, der kan bruges til at fastlægge vurderingen af en bolig. Det vil i sidste ende give et mere retvisende billede af ejendommenes værdi,« siger Peter Engberg Jensen.

Ekspertudvalget blev nedsat af daværende skatteminister Holger K. Nielsen (SF), efter at Rigsrevisionen i august 2013 fastslog, at hovedparten af danske parcelhuse blev vurderet forkert. Det betyder, at boligskatten bliver beregnet ud fra et forkert grundlag, og at mange dermed enten har betalt for meget eller for lidt i boligskat.

Peter Engberg Jensen slår fast, at der også med et nyt vurderingssystem vil være usikkerhed om vurderingen af landets ejendomme. Det er så godt som umuligt at ramme den præcise vurdering af en ejendom, men man kan opstille klarere kriterier for vurderingen og lade computerne beregne værdien ud fra de mange datasæt, som vi rent faktisk har om landets ejendomme.

»Det er blandt andet data om boligstørrelsen, grundstørrelse, bygningsåret, områdets kvadratmeterpriser og boligens præcise placering, der vil blive brugt i den model, som skal fastlægge værdien af boligerne. Men der vil også indgå en lang række forhold med mindre vægt som for eksempel antallet af toiletter, tagets udformning og mange andre ting. Det bliver løbende testet, hvad der har betydning for handelspriserne, og det er på baggrund af statistik fra virkelighedens verden, at modellerne vil blive fastlagt,« siger Peter Engberg Jensen.

Udvalget skulle oprindeligt have afleveret en færdig rapport med anbefalinger til regeringen inden 1. juni, men det blev for nylig meldt ud, at arbejdsperioden forlænges til begyndelsen af september. Det skyldes, at udvalget gerne vil have ekstra tid til at arbejde med datagrundlaget og de statistiske modeller, der skal bruges til ikke alene at vurdere landets ejerboliger, men også forretningsejendomme, landbrug, offentlige bygninger og mange andre ejendomstyper.

»Vi skal have forskellige modeller klar, der er egnede til 41 forskellige ejendomstyper, som Skat har defineret i Danmark. Samtidig vil vi komme med overvejelser om, hvordan usikkerheden ved systemet skal beskrives, hvordan man skal kunne klage over vurderingen og mange andre ting. Lige nu arbejder vi videre med at kvalificere de mange data og hele den regnemaskine, der bruges til at fastlægge vurderingerne,« siger Peter Engberg Jensen.

Udvalget skal tage udgangspunkt i det nuværende skattesystem, så der kommer ingen forslag til en anden måde at sammensætte ejendomsskatterne på i Danmark. Opgaven er alene at finde frem til en mere retvisende vurdering af både den samlede ejendomsværdi og grundværdi. Det vil munde ud i en model, der for nogle danskere vil betyde en lavere fremtidig boligskat og for andre en højere skat.

»Når man kommer med et nyt vurderingssystem og retter op på nogle skævheder, vil det betyde, at nogle vurderinger bliver højere end i dag, mens andre bliver lavere. Hvis politikerne vælger at fastholde det nuværende skattesystem, vil det derfor automatisk betyde ændrede ejendomsskatter for en del danskere. Men der bliver tale om mindre justeringer under hensyn til skatteloftet for ejendomsværdiskatten,« siger Peter Engberg Jensen.

Mens de mange bolighandler hvert år løbende giver adgang til opdaterede data til modellen om den samlede ejendomsværdi, bliver man nødt til at finde en anden fremgangsmåde, når selve grundværdierne skal fastlægges. Der bliver nemlig handlet så få ubebyggede grunde i mange områder, at det ikke giver mening at basere vurderingerne på de seneste handler. Grundvurderingerne bliver ellers mere og mere afgørende for den samlede boligbeskatning, da grundskylden, der netop er baseret på vurderingerne af grundene, stiger voldsomt i mange kommuner i disse år.

»Her arbejder vi med flere alternative modeller, som vi først vil løfte sløret for senere. Vi vil anbefale en bestemt model frem for de andre, men det fremlægger vi til september,« siger Peter Engberg Jensen.

Han har tidligere udtalt sig positivt om en model, hvor man tager udgangspunkt i den samlede ejendomsværdi og derefter forsøger at finde frem til værdien af huset på grunden. Når bygningsværdien trækkes fra den samlede værdi, skulle man gerne få en værdi af grunden, der kan bruges, når grundskylden fastlægges. Den model er dog også forbundet med stor usikkerhed, og Peter Engberg Jensen fastslår, at det er afgørende at kommunikere usikkerhedsmomenterne åbent over for boligejerne.

»Usikkerheden om de vurderinger, der ligger til grund for boligbeskatningen, findes i alle lande. Vi har kigget på rigtig mange systemer rundt omkring, og vi har ikke fundet et land, hvor vi blot kan kopiere systemet. Vi må lære at leve med en vis usikkerhed, men når det så er sagt, har vi rigtig mange data at basere vurderingerne på i Danmark. Det betyder, at den fremtidige model kan komme med vurderinger på et ret kvalificeret grundlag,« siger Peter Engberg Jensen.Han afviser samtidig enhver snak om, at det vil give mere retvisende ejendomsvurderinger at vende tilbage til fysiske vurderinger af de enkelte boliger. Enhver vurdering af en bolig, der ikke bliver handlet, er nemlig subjektiv, og de matematiske modeller er bedre egnede til at sikre gennemsigtighed om, hvad der ligger til grund for vurderingerne.

Udvalgets model skal også bruges til at beregne, hvor meget en række danske boligejere eventuelt skal have i kompensation, fordi de har betalt for meget i boligskat de seneste år. Omvendt ligger det klart, at de mange boligejere, der hidtil har betalt for lidt i boligskat, ikke vil få en ekstraregning, der rækker tilbage i tiden.

Selv om udvalget ikke skal se på andre modeller for boligbeskatning, står det samtidig allerede nu klart, at der er udsigt til en større politisk debat om hele boligbeskatningen. De Konservative har blandt andet fastslået, at partiet vil benytte lejligheden til igen at gå i offensiven med krav om at fastfryse den stigende grundskyld. Venstre har dog ikke givet opbakning til det konservative forslag, mens regeringen har afvist at fastfryse den upopulære ejendomsskat på grund af manglende finansiering.

Regeringen forventer, at et nyt vurderingssystem kan være på plads i løbet af 2015. Det er fortsat planen at indlede politiske drøftelser og lovgive om udvalgets anbefalinger til efteråret.