Her er de nye begrænsninger på boliglån: Nu bliver Nordsjælland og forældrekøb også ramt

Efter en hård opbremsning har erhvervsministeriet nu offentliggjort sine nye låneregler for boligejere med høj gæld. De er langt mildere end den første udgave, men flere boligejere i Nordsjælland bliver nu berørt, vurderer boligøkonom.

Villaer, parcelhuse i Aalborg Fold sammen
Læs mere
Foto: Henning Bagger

Boligejere med høj gæld kan ånde lettet op. De bebudede stramninger af lånereglerne er blevet langt mildere, end den første udgave af dem, der blev trukket tilbage, lige inden de skulle være trådt i kraft 1. oktober. Men flere boligejere end i det oprindelige forslag bliver berørt.

Som Berlingske kunne beskrive forrige lørdag, bliver der nu kun tale om at begrænse udvalget af lånetyper for boligejere med en gæld på over fire gange årsindkomsten, lige som langt færre lånetyper bliver omfattet.

Konkret indebærer de kommende regler, at en husstand med en gæld på mere end fire gange husstandsindkomsten og mere end 60 procent i belåningsgrad bliver begrænset i sit valg af lån. I disse tilfælde kan boligejeren ikke vælge flekslån med variabel rente og kortere end 5 år mellem rentetilpasningerne - hverken med eller uden afdrag. De kan heller ikke vælge flekslån med længere perioder mellem rentetilpasningerne, hvis lånet skal være med afdragsfrihed.

»Alle andre typer lån vil ikke være omfattet af lånebegrænsningerne. Det betyder f.eks., at der ingen begrænsninger er på lån med en belåningsgrad på 60 pct. eller derunder. Det vil typisk være gældende for de såkaldte nedsparingslån,« skriver erhvervsministeriet i en meddelelse med tydelig adresse til pensionisterne.

Det første udspil ville nemlig have gjort det svært for pensionister med relativt lav indkomst at belåne friværdi i en bolig for at leve af pengene. Det var et af kritikpunkterne, der fik ministeriet til at trække håndbremsen.

»De nye retningslinjer omhandler alene, hvilke lånetyper låntagere med høj gæld kan få. Der ændres ikke på mulighederne for at få boliglån, og der ændres ikke på, hvordan kreditværdigheden bliver vurderet, ligesom rene låneomlægninger fortsat kan ske,« skriver ministeriet videre.

Det er også pillet ud af forslaget, at reglerne var begrænset til bestemte kommuner med høje kvadratmeterpriser. Nu sker der ingen forskelsbehandling efter kommunegrænser, og det vil være muligt at være fleksibel i forhold til reglerne i de dele af landet, hvor kvadratmeterpriserne for ejerboliger er lave - altså i landdistrikterne.

Ifølge boligøkonom Lise Nytoft bergmann i Nordea Kredit var der især tre grupper boligejere, der blev ramt i det første udspil:

  • Unge boligkøbere med banklån, som blev tvunget til at afdrage realkreditlån frem for det dyrere banklån.
  • Familier med en forventning om at have afdragsfrihed på realkreditlån som buffer til uventede ting.
  • Ældre boligejere, der i mange tilfælde blev tvunget til at afdrage i en periode af livet, hvor det drejer sig om at nedspare.

Til gengæld bliver en ny gruppe boligejere berørt i forhold til det første udspil.

»Stramningen i det nye udspil er, at boligejere for eksempel i Nordsjælland bliver ramt, fordi den geografiske opdeling er fjernet. Kommuner som Hørsholm, Ruderdal, Roskilde osv. med dyre boliger kommer dermed ind under styresignalet. Desuden kan forældrekøb også hurtigt sende forældrenes belåningsgrad op over fire. Vi ved, at mange forældrekøbere tager f. eks. F5 uden afdrag, så det ruller rundt af sig selv med den husleje, den unge betaler. Det vil kræve mere likividtet fremadrettet, og man skal måske tænke i fast rente i en af boligerne,« siger hun.

Baggrunden for indgrebet er, at boligpriserne særligt i og omkring landets større byer ligger på et højt niveau. Det skyldes blandt andet de lave renter. Samtidig finansieres boligkøbene i stigende grad med risikobetonede lånetyper, som for eksempel flekslån med afdragsfrihed og kort rentebinding. Det betyder, at især boligejere med høj gæld er sårbare over for fremtidige rentestigninger. Regeringen vil med de nye retningslinjer for boliglån i husstande med høj gæld, beskytte husstande med en høj belåningsgrad, så de kan stå imod rentestigninger uden at komme i økonomiske vanskeligheder.

»Med de nye retningslinjer ønsker vi at skabe et mere robust og balanceret boligmarked. Det gør vi ved at begrænse udbredelsen af de mest risikobetonede lån for husstande med høj gæld. Samtidigt sikrer vi, med de nye retningslinjer, at man fortsat kan optage lån til køb af bolig, selvom man har høj gæld. Det skal bare ske med større forsigtighed i forhold til valg af lånetype,« skriver erhvervsminister Brian Mikkelsen i meddelelsen.

De nye regler er også udskudt, så de først træder i kraft fra 1. januar 2018.

»Samler vi op, betyder det reviderede styresignal i praksis, at boligejere med en relativ høj boliggæld samt en høj gæld i forhold til deres indkomst typisk ikke længere vil have mulighed for at tage de billigste lån i form af kort rentebinding og afdragsfrihed. Det er i virkeligheden nok en meget sund tilgang. Det er klart, at det vil bidrage til at tage toppen af prisstigningerne i landets dyreste områder, da potentielle boligkøbere kan afholde sig fra at købe bolig,« skriver cheføkonom i RD Christian Hilligsøe Heinig i en kommentar.

Han vurderer dog også, at den konkrete effekt af indgrebet er »væsentligt mere afdæmpet end det oprindelige styresignal.«

»Med andre ord venter vi ikke den store modvind til det københavnske boligmarked fra det reviderede styresignal. De største trusler er i stedet risikoen for overoptimisme, indfasningen af skattereformen - især for markedet for ejerlejligheder - samt evt. fremtidige rentestigninger,« skriver han.

Lise Nytoft Bergmann forventer, at priserne går »en kende ned« i de områder, der bliver berørt.

»Det er svært at sige hvor meget, for vi ved ikke, hvordan købere vil reagere. Det kan få nogen til at flyttet til en nabokommune, hvor huspriserne er lidt lavere,« siger hun.