SPØRGSMÅL?

Jeg er beboer i en ejerforening, der generelt er drevet godt, men der er opstået et lille problem. For nogle år siden blev det besluttet, at de i ejendommen skulle have altaner. Det blev besluttet på den betingelse, at alle, der ikke kunne få altaner eller ikke ønskede det, skulle holdes fri af alle kommende omkostninger til altaner.

Der er opstået nogle byggefejl, så foreningen nu står med ansvaret over for kommunen, og foreningen bliver belastet af omkostninger til rådgivning, så også os uden altaner indirekte hæfter via fællesudgifterne.

Kan os uden altaner forlange, at omkostningerne skal fordeles særskilt til dem med altaner? Problemet blev debateret ved den seneste generalforsamling, men blev ikke noteret i referatet. Administrator og formand mener, at vores indsigelse ikke kan tages til efterretning. Kan vi på en kommende generalforsamling stemme imod referatet og forlange, at vores indsigelse føres til referat?

Med venlig hilsen R.

SVAR!

Dit spørgsmål er et relevant eksempel på vigtigheden af omhyggelighed også ved altan­projekter. Jeg vil derfor gerne bruge dit spørgsmål også for at give læserne af Berlingske Business det generelle råd, at en ejerforening (og det samme gælder for andelsboligforeninger) tager seriøst fat på et altanprojekt fra start. Find ud af stemningen hos medlemmerne og få professionel hjælp til et fornuftigt projekt. Er der uenighed, så få en sagkyndig vurdering af, om forslaget vil tilføre værdi, og om der vil være ulemper for en eller flere. Vær omhyggelig med udformningen af projektmaterialet, der forelægges medlemmerne til vedtagelse.

Vær grundig med udarbejdelse af referat fra vedtagelsen. Tænk det hele igennem med en dommers øjne: Ville du, hvis du var dommer, kræve enstemmighed, eller ville du finde projektet rimeligt bakket op med kvalificeret flertal? Og drøft det så med foreningens advokat og den, der skal være dirigent ved forslagets behandling på generalforsamlingen.

Altaner er normalt ikke optegnet på ejerlejlighedskortene for de enkelte ejerlejligheder. De antages derfor som udgangspunkt at henhøre under fællesejendommen. Det virker efter min mening lidt søgt, idet der jo reelt kun er brugsret til altanen for ejeren af den enkelte ejerlejlighed. I normalvedtægten for ejerforeninger er det i § 15 stk. 1 anført, at »ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer«. Der foretages ingen sondring mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse af altaner, og nogle antager, at den fulde vedligeholdelsespligt derfor må påhvile ejerforeningen. Retspraksis går i retning af at betragte altaner som ren fællesejendom. Du må tjekke, hvad der fremgår af jeres vedtægter.

Uden sammenligning i øvrigt vil jeg nævne, at det støder nogle, at udgifter som udgangspunkt til f.eks. elevatorer skal bæres af alle medlemmer af en ejerforening, uagtet værdien jo er meget overskuelig for dem, der bor i stueetagen.

Udgangspunktet bør efter min mening være, at ejerlejlighedsejeren har den »indvendige« vedligeholdelsespligt, det vil sige overfladen og belægningerne på altanens gulv og indvendige side, mens ejerforeningen har den »udvendige« vedligeholdelse, det vil sige vedligeholdelsen af overfladen og belægningen på altanens »bund« og udvendige side samt vedligeholdelse af altanens bærende konstruktioner, herunder armeringsjern med videre.

Du fortæller så, at der ved jeres beslutning var et vilkår om, at medlemmer, som ikke ønskede altan, skulle friholdes for nuværende og kommende omkostninger til altaner. En sådan beslutning kan efter min mening lovligt træffes, men uden nærmere kendskab til dens udformning kan jeg ikke vurdere rækkevidden heraf. Jeg tænker, at hvis grundlaget var ganske klart, så ville der vel næppe være meget at diskutere, og ofte er beslutninger af denne karakter – når de skal læses af en dommer – ikke klare nok. Juraen er firkantet, mens verden er 68-kantet, og det har ført til mange konflikter.

Jeg synes, at I skal tage en snak om det i foreningen og søge en løsning.

Hvis der foreligger en vedtagelse som den, du beskriver, bør I undersøge nærmere, om den på tilstrækkelig klar måde udtrykker det, du mener. I så fald må I gå sammen og fremsætte et konkret forslag på generalforsamlingen, eller i sidste ende må I få retten til at vurdere spørgsmålet.

Du spørger til sidst, om I kan forlange, at beslutninger føres til referat. Det har I krav på. Referatet er naturligvis bagudrettet, så jeg forstår ikke, hvad du mener, når du skriver, at I stemmer om referatet. I bør sikre jer, at der rettidigt foreligger et konkret forslag til stillingtagen. Du kan eventuelt bede bestyrelsen eller administrator om hjælp til formuleringen.

Og husk så, at det ikke er nogen kunst at skabe splid og uenighed i en forening, men det kan tage mange år at komme ud af en splittelse. Træd varsomt og brug dialogen. Held og lykke.

Med venlig hilsen Allan Ohms, advokat (H), www.ForumAdvokater.dk