Giver forlængelse af lejekontrakt ret til at blive boende ubegrænset?

Det er til dels en myte, at forlængelse af et lejemål automatisk fører til, at tidsbegrænsningen bortfalder.

Et ægtepar er flyttet til USA og har lejet deres danske hus ud. De spørger nu, om det er nogen faldgruber i at forlænge lejemålet. Illustration: Iris Fold sammen
Læs mere

? Da min hustru og jeg flyttede til USA, lavede vi en tidsbegrænset lejekontrakt på vores hus i to år. Den dag nærmer sig hastigt, og vi er ikke klar til at flytte tilbage til Danmark.

Kan vi lade lejeren fortsætte eller eventuelt leje ud til en ny lejer for en ny toårig periode? Eller er vi nødt til at sælge huset? Hjælper det, hvis vi flytter hjem for at bo i huset og flytter igen – og først da lejer ud?

Gode venner advarer os om, at man ikke lovligt kan lave flere på hinanden følgende tidsbegrænsede udlejninger. Sker det, bliver udlejer så fanget af lejelovens bestemmelser, så vi kun kan opsige lejer, hvis vi selv ønsker at bebo huset?

Med venlig hilsen, »Amerikaneren«

! En forlængelse kan enten laves som en ny lejeaftale eller som et tillæg til den gamle, men det er helt rigtigt, at du skal fare med lempe.

Udgangspunktet er nemlig, at udlejer ikke som udgangspunkt har ret til at tidsbegrænse lejeperiodens varighed. Det har udlejer kun, hvis udlejningen er begrundet i udlejerens særlige forhold, f.eks. hvis udlejer skal udstationeres i en periode. Hvis tidsbegrænsningen ikke er begrundet i sådanne særlige forhold, vil lejer kunne gå til huslejenævnet og få tidsbegrænsningen tilsidesat, jvf. lejelovens § 80, stk. 3. Herefter vil lejer have ret til at bebo lejemålet i ubegrænset tid.

Jeg har tit hørt, at forlængelse af et tidsbegrænset lejemål automatisk fører til, at tidsbegrænsningen bortfalder. Det er alt for unuanceret at sige det sådan. Nøgleordet er her »en rimelig begrundelse«.

Har udlejer det, kan der ske forlængelse. En god begrundelse kan være, at en udstationering forlænges. Det kan diskuteres, om en udlejers lyst til at returnere til Danmark eller ikke er en »rimelig begrundelse«. Der er en grænse et sted, men hvor – det er det svære og farlige.

Mit råd er, at når der indgås en tidsbegrænset lejekontrakt, så bør dette begrundes i lejekontrakten. Læg kortene på bordet og tydeliggør for lejer, hvad der er begrundelsen for, at lejers ret her begrænses.

Hvis der ikke står noget om dette i kontrakten, er mit råd, at I ved genudlejning benytter lejligheden til at samle historikken op og forklare den oprindelige grund og forlængelsen. Gør det åbent og med omtanke. Hvis sagen ender på en dommers bord, vil dette være vigtigt.

Efter min mening er det uden betydning, om lejemålet forlænges eller udlejes til ny lejer. Det er realargumenta­tionen, der tæller. På samme måde med at flytte hjem. Hvis det reelle formål er at omgå lejelovens hovedregel, nytter det ikke.

Vi lever i en globaliseret verden, og jeg tror, der vil være en betydelig forståelse for jeres situation. Jeg ville derfor ikke være nervøs i jeres tilfælde. Når det er sagt, er jeg nødt til at sige, at afgørelsen i sidste ende træffes af retten, og udfaldet kan aldrig forud­siges med sikkerhed.

Hvis I ikke gør noget, og lejeren bliver boende, gælder efter lejelovens § 80 stk. 2, at lejeforholdet fortsætter, men nu uden tidsbegrænsning.

Vær opmærksom på, at der pr. 1. juli 2015 blev indført nye regler i lejeloven. De handler ikke særligt om tidsbegrænsede lejemål, men da forlængelse af et bestående tidsbegrænset lejemål anses som et nyt lejeforhold, tilråder jeg, at der ved en forlængelse laves en flytteopgørelse som ved en normal flytning, også selv om kontrakten forlænges.

Heri aftales så, at lejer får udskydelse med kravet om istandsættelse af lejemålet, hvis det i den oprindelige aftale er aftalt, at lejemålet skal afleveres nyistandsat (hvilket ellers ikke er muligt efter den nævnte ændring). Spørgsmålet er ikke afklaret i retspraksis.

Med venlig hilsen, Allan Ohms, advokat (H), www.ForumAdvokater.dk