Giftige lån kan køre andelsboliger i sænk

Teaserlån af den type, som bidrog til subprimekrisen, findes også i Danmark.

Kim Mouritzen har som formand for andelsboligforeningen Arkonagade 10-12 sit hyr med et såkaldt teaserlån. Fold sammen
Læs mere
Foto: Jeppe Bøje Nielsen

Mange europæere rystede på hovedet af de giftige, amerikanske boliglån, der lagde grunden til den verdensomspændende finanskrise. Men herhjemme findes faktisk en pendant til de lån, der på engelsk hedder teaserlån – lån, som lokker med en lav startydelse, men hvor renten langsomt stiger.

Herhjemme er det kun andelsboligforeninger, der er hoppet på teaserlånene, som på dansk kaldes rentetrappe. Den lave startydelse er nemlig velegnet til at sikre, at lejere, der vil stifte en andelsboligforening, ikke bliver skræmt væk af en kraftigt stigende husleje. Og derfor findes rentetrapperne særligt i nyere andelsboligforeninger, som er stiftet med en forsvindende lille egenkapital.

Det gælder f.eks. en andelsboligforening på Vesterbro, Arkonagade 10-12, hvor det hedder i referatet fra den stiftende generalforsamling:

»...anvendelse udelukkende af traditionelle kreditforeningslån – de såkaldte fastrentelån – ville medføre, at kun få beboere ville have mulighed for at indmelde sig i andelsboligforeningen. Behov for stigning i forhold til nuværende husleje ville ganske enkelt være for stor.«

Hvorefter foreningen vælger et trappelån, der er afdragsfrit i tyve år, og hvor renten først når sit maksimum i 2017.

Udgangspunktet er altså, at mange af lejerne simpelthen ikke har råd til at sidde i foreningen under normale omstændigheder, og derfor vælger de i stedet at skubbe en gældspukkel foran sig.

Læs også: Andelsformand: "Vi overvejede konkurs"

Nykredit er blandt de største udbydere herhjemme, og produktet har særligt været populært i andelsboligforeninger, der er stiftet fra 2005 og indtil ejerboligmarkedet kollapsede. Det er altså langt fra alle andelsboligforeninger, der har valgt denne finansiering, men den er omvendt så udbredt, at der ikke kun er tale om enkeltstående tilfælde, og f.eks. har landets største andelsboligforening, Hostrups Have på Frederiksberg, en rentetrappe.

De danske rentetrapper er ikke så risikable som de værste amerikanske teaser-lån, hvor både renterbetalingen og afdragene begyndte på nul kr. Ifølge bankeksperten Finn Østrup er der dog ikke tvivl om, at lån, der starter med en lav ydelse, som senere stiger, er parallelle til de amerikanske teaserlån.

»Den lave ydelse i starten lokker folk til at tage lån, også når de ikke er kreditværdige. Man kan både stille spørgsmål ved det moralske i at udbyde sådanne lån og til, hvad det gør ved udbyderens sikkerhed for lånet?« siger Finn Østrup, professor i finansiering ved Copenhagen Business School.

I Nykredit afviser man kategorisk, at lånene skulle have til formål at lokke folk ind, der ikke har råd til traditionelle realkreditlån.

»Det kommer bag på mig, at der er andelsboligforeninger, som har valgt en rentetrappe, fordi de ikke skulle have råd til traditionelle fastrentelån. Nykredit er slet ikke inde i den del af rådgivningen, og vi har udbudt nogle lån, der har været efterspurgt af den revisor eller advokat, som foreningen betaler for rådgivning. Set fra mit bord er det et lån med tryghed, fordi ydelsen er kendt lang tid frem,« siger Jan Jønsson, andelsboligchef i Nykredit.

Læs også: Nykredit: Det er ikke for at lokke

Problemet med rentetrapper begrænser sig dog ikke til de oprindelige stiftere af andelsboligforeningerne, hvoraf mange allerede vil have solgt, når rentestigningerne får effekt.

»Trappelån til en andelsboligforening ville være i orden, hvis alle blev boende i hele lånets løbetid. Men det er jo ikke realistisk. Derfor vil jeg kalde den slags lån udemokratiske. Taberne er dem, der kommer senere til og måske ikke er opmærksomme på, at udgifterne stiger og stiger,« siger Tejs Volfsberg Carstensen fra Konvestor.dk, der uafhængigt rådgiver andelsboligforeninger om gældspleje.

Og det kan være svært at gennemskue økonomien på lang sigt i foreninger med rentetrapper og afdragsfrihed. Det fortæller Henrik Grave fra Andelsboligpris.dk, der analyserer andelsboligforeninger på vegne af interesserede købere. Han har oplevet flere tilfælde, hvor det ikke fremgår af foreningernes regnskaber, at der gemmer sig en rentetrappe og dermed stigende boligafgifter i fremtiden.