Garantilån på vej tilbage på hylderne

Lav rente nu og sikkerhed mod rentestigninger: Stormen har stort set lagt sig efter kreditkrisen.

Foto: Foto: Colourbox

Er du typen, der har lyst til at gamble 100 procent med boliglånet og derfor vælger et rent flekslån? Eller er du mere forsigtigt anlagt, og vil du hellere sikre dig et loft over huslejen mod at gå glip af de lave renter for tiden?

Hvis du ikke kan svare klart ja til et af disse udsagn, så er der en mellemvej, som ser ud til at kunne få et comeback: Variable lån med renteloft - eller mere populært sagt garantilån. Du får den lave rente her og nu, til gengæld betaler du en overpris for at være forsikret mod, at renten overstiger for eksempel fem procent i en kortere eller længere årrække.

Denne type lån var for får år siden så populær, at hver femte lån i en dansk bolig er af denne type. Men da kreditkrisen slog benene væk under finansmarkederne, forsvandt også tilliden til obligationerne, og derfor har der været næsten lukket for nye lån af denne type - men nu er de måske på vej tilbage. 

"Markedet for disse obligationer har længe været underdrejet. Alt, der ikke er stangvarer, var man pludselig tilbageholdende med at udstede, og markedet var tilsvarende ikke interesserede i at aftage dem. Markedet normaliseres nu mere og mere, og der er nu måske plads til disse produkter igen," siger Sune Worm Mortensen, der er økonom og chef for rådgivningen hos Nykredit.

Så meget koster garantilån

Det betyder, at det er muligt at optage et lån med loft over renten frem til 2018 med en effektiv rente lige nu på bare 2,97 procent for et lån med afdrag. Renten reguleres hvert halve år, men den nominelle rente kan i perioden højst komme op på fem procent.

Til sammenligning koster et nyudstedt flekslån lige nu 2,43 procent i effektiv rente.

 

Nyt lån på én million kroner:    
  Ydelse før skat Ydelse efter skat Effektiv rente
Med afdrag:      
Rentetilpasningslån F1 4.000 3.381 2,43%
RenteMax '18 5%renteloft 4.340 3.634 2,97%
Fastforrentet 5% '41 6.001 4.443 5,98%
       
Uden afdrag:      
Rentetilpasningslån F1 1.878 1.258 2,32%
RenteMax '18 5%renteloft  2.170 1.454 2,90%
Fastforrentet 5% '42  4.808 3.221 5,98%
Kilde: Nykredit      

Når flekslån lige nu omtales med en rente på bare 1,80 procent, så er det den rene kontantlånsrente, som ikke tager højde for kurstab ved udstedelsen og andre omkostninger.

Renten på de de fleste garantilån styres af den såkaldte Cibor-rente, som lige nu er på bare 1,71. Dertil betaler man så et tillæg på for eksempel 0,5 procentpoint for forsikringen mod vilde rentestigninger.

En mellemting på godt og ondt

Hvad er så fordele og ulemper ved variable lån med renteloft?

Blandt fordelene er helt indlysende, at man både får bonus i perioder med lav rente, og at man er sikret mod eventuelle vilde rentestigninger.

Til ulemperne hører, at man betaler en præmie for sikkerheden. Forskellen ned til det rene flekslån er lige nu omkring et halvt procentpoint. Det hører også med i billedet, at man modsat fastforrentede lån ikke kan konvertere op og ned. Man kan altså ikke reducere restgælden mod at gå op i rente.

"Lånet placerer sig på godt og ondt midt mellem to verdener - det rene fastforrentede lån og det rene flekslån. Alt andet lige skal man nok i den kommende tid dække sig af mod de rentestigninger, der venter forude, og variable lån med renteloft kan være en af måderne," siger afdelingsdirektør Sune Worm Mortensen fra Nykredit.

Venter på normale tider

Et comeback i stor stil for garantilån er betinget af, at investorerne er villige til at aftage obligationer i en vis mængde og til en passende kurs.

Jakob Kongsgaard Olsson, der er økonom hos Realkredit Danmark, betegner garantilån som "et rigtigt godt lån", der også var meget populært blandt kunderne, inden finanskrisen fejede hen over verden.

"Lånet ramte jo loftet, da renten tordnede i vejret, og nu er den fulgt med ned igen."

Men efterdønningerne efter kreditkrisen gør stadig kursen på obligationerne for lav til, at han for alvor vil kalde lån med renteloft attraktive.

"Prisen kan blive for høj. På et eller andet tidspunkt vil der blive helt normale tilstande på det finansielle marked igen. Men det er ikke noget, vi forventer i morgen," siger Jakob Kongsgaard Olsson.

Stormen i sandkassen

Sune Worm Mortensen fra Nykredit ser klare tegn på, at markederne har besindet sig.

"De udenlandske investorer er i stor stil tilbage og sikrer blandt andet de lave korte renter, vi oplever nu. De har nået den konklusion, som vi har kendt i 200 år, nemlig at dansk realkredit er blandt de bedste systemer i verden," siger han.

"Sidste år blev vi slået i hartkorn med de værste, men nu blåstempler de store spillere igen dansk realkredit. Se bare, hvordan renten er faldet den seneste tid, selv om vi oplever stormen i sandkassen i Dubai. Vores guldrandede status er på plads igen," siger Sune Worm Mortensen.

Læs også: Økonom er kølig over for garantilån