Fordeling af overskydende skat i andelsboligforening

Nuværende og tidligere ejere i en andelsboligforening er røget uklar på grund af tilbagebetaling af ejendomsskat.

Spørgsmålet om tilbagebetaling af overskydende skat til en andelsboligforening er ifølge Brevkassens advokater et af de svære. Fold sammen
Læs mere
Foto: Torben Christensen
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

SPØRGSMÅL?

Vi var et andelsboligselskab med 30 boliger, indtil det blev opløst i 2009, hvorefter det blev ejerboliger. Det viste sig, at der var blevet betalt for meget i ejendomsskat for perioden 2002 til 2007, i alt 139.950 kroner inklusive renter op til udbetalingsdagen i 2012. Pengene blev udbetalt til den grundejerforening, der blev stiftet ved andelsboligforeningens opløsning.

Da det var et andelsboligselskab, lavede vores advokat en opgørelse over, hvem der skulle have del i det udbetalte. Ud fra denne kunne vi i bestyrelsen se, at ikke alle, der boede eller havde boet her i den periode, var med på listen. Dette fandt vi var økonomisk uretfærdigt, idet vi mente, at de, der har betalt skatten, også var berettiget til at få pengene retur. Derfor fandt vi frem til alle, der havde boet her tidligere og lavede en udregning, med advokatens accept, og afregnede med alle nuværende og tidligere ejere uden problemer.

Desværre havde vi fået oplyst en forkert dato for en nuværende ejer, hvorfor vedkommende i henhold til vores beregning så skulle have 286 kroner og den tidligere ejer resten. Det ville den nye ejer ikke acceptere og forlangte det fulde beløb, idet vedkommende jo var ejer på tilbagebetalingstidspunktet.

Bestyrelsens opfattelse har været som ABFs notat af 22-11-2011, at pengene går til foreningen og er derfra så blevet fordelt som beskrevet. Den forurettede har truet grundejerforeningen med sagsanlæg, idet vedkommende påstår efter samtaler med andre andelsboligforeninger og advokater, at vi har gjort det forkert. Vores egen advokat bakker nu vedkommende op, hvorfor vi har udbetalt det manglende beløb til alle, idet omkostningerne ved et eventuelt sagsanlæg vil overstige betalingerne. De tidligere ejere, fem i alt, har nu fået besked om at betale det udbetalte tilbage. Det drejer sig om i alt ca. 20.000 kroner.

Vi vil meget gerne have brevkassens vurdering af vores behandling af problemet, idet det har skabt en misstemning i grundejerforeningen.

Med venlig hilsen L.

SVAR !

Jeres spørgsmål er et af de svære. Og det er også et spørgsmål, hvor juraen giver et svar, som af de fleste nok opfattes som uretfærdigt. Nu drejer det sig om fem tidligere ejere og i alt 20.000 kroner.

Beløbets størrelse får mig til at sige, at I skal opgive at få pengene tilbage. Jeg har meget stor sympati for den løsning, som I oprindeligt valgte, hvor I fordelte den tilbagebetalte skat i forhold til, hvad de skiftende medlemmer af andelsboligforeningen havde betalt i boligafgift.

Det er svært at synes, at den, som alene har været andelshaver i de sidste to måneder af den periode, der blev tilbagetalt ejendomsskat for, skal have ret til skatten for hele perioden.

Juridisk er det dog således, at ejendomsskatten påhvilede den daværende andelsboligforening, og det er den daværende andelsboligforening, som havde kravet på tilbagebetaling af ejendomsskatten. Den daværende andelsboligforening er opløst, og provenuet ved likvidationen tilkommer andelshaverne på det tidspunkt, hvor foreningen opløses. Så den af jer nævnte ejer, som ikke ville nøjes med 286 kroner, har altså ret. Derfor havde de fem tidligere ejere heller ikke krav på få ejendomsskat tilbagebetalt, og de har for så vidt uberettiget modtaget et beløb.

Nu er spørgsmålet så, om I kan kræve det udbetalte beløb tilbage. Jeg tror ikke, at en domstol vil give jer ret til at kræve beløbet tilbage. Domstolen vil sandsynligvis nå til det resultat, at de fem tidligere ejere har indrettet sig på, at beløbet tilkom dem. At de (fejlagtigt) modtog beløbet, er alene grundejerforeningens skyld, og beløbet er sikkert fremsendt sammen med en oplysning om, at det er modtagernes andel af den i andelsboligforeningen for meget betalte skat.

For modtagerne har det virket helt korrekt, at de havde krav på de modtagne beløb, og modtagerne har derfor været i god tro om, at beløbet tilkom dem. Endelig er det fremsendte beløb, som i gennemsnit udgør ca. 4.000 kroner, sandsynligvis allerede forbrugt. Derfor taler alt for, at de fem tidligere ejere får lov til at beholde det modtagne beløb.

En indvending mod mit ræsonnement kan være, at de tidligere ejere har et krav mod de nye ejere, og at de tidligere ejere i kraft heraf er forpligtet til at tilbagebetale til grundejerforeningen. Jeg tror ikke, at de tidligere ejere vil kunne få ret i et krav mod de nye ejere. De nye ejere er i sin tid indtrådt i de tidligere ejeres rettigheder og forpligtelser over for andelsboligforeningen. Og denne indtræden omfatter også det – dengang – ukendte krav på tilbagebetaling af ejendomsskat.

Min konklusion kan så få et krakilsk grundejerforeningsmedlem til på generalforsamlingen at spørge, om ikke foreningens bestyrelse så er erstatningsansvarlig. Bestyrelsen har trods alt betalt penge til de tidligere ejere uden at være juridisk forpligtet hertil, og da det udbetalte beløb ikke kan søges tilbage, har bestyrelsens medlemmer påført foreningen et tab. Det er min vurdering, at bestyrelsen ikke vil være erstatningsansvarlig. Medlemsskabet af en grundejerforenings bestyrelse er typisk ulønnet, og det varetages ikke af professionelle, men derimod af personer drevet af den ideelle interesse. I det lys vil en domstol indrømme bestyrelsens medlemmer en ganske stor margin for fejlskøn, forinden bestyrelsen gøres erstatningsansvarlig. En domstol vil helt sikkert også lægge vægt på, at andelsboligforeningens advokat (stiltiende) gav accept til den beregning, som bestyrelsen oprindeligt lavede.

Den sidste vinkel er så advokatens erstatningsansvar. Advokaten er undergivet et professionsansvar. Dette betyder, at advokaten er erstatningsansvarlig for tab som følge af en rådgivning, der ikke er udtryk for en sædvanlig faglig standard. Advokaten ser ud til at have skiftet standpunkt flere gange. Som jeg læser spørgsmålet, har han først ment, at skatten tilkom dem, der var ejere på opløsningstidspunktet. Herefter lader han sig af bestyrelsen overbevise om, at skatten skal fordeles efter, hvor meget hver enkelt har betalt. Og han slutter med at vende tilbage til sit oprindelige standpunkt.

Afgørende for erstatningsansvaret bliver i hvert fald, om han har ydet en rådgivning: At han bare accepterede bestyrelsens beslutning om en anden fordeling end den af ham foreslåede, vil sandsynligvis ikke være nok til, at der er et erstatningsansvar. Da juraen og rimeligheden fører til to forskellige resultater, vil en domstol altså nok ikke kræve, at advokaten, for at gå fri af et erstatningsansvar, direkte skulle have frarådet den af bestyrelsen foreslåede beslutning. Selv om den af advokaten beskrevne adfærd godt kan tyde på, at han er erstatningsansvarlig, så tror jeg, at han går fri. Men resultatet afhænger af, hvad der faktisk er foregået, og hvad der kan bevises.

Med venlig hilsen Erik Øvlisen, advokat (H), www.ForumAdvokater.dk