Fast rente er billigere end variabel

For mange vil det være en overraskelse, men fast rente er faktisk billigere end variabel rente, når det gælder realkreditlånet. Det viser historikken, selv om den korte rente lige i øjeblikket ligger langt under den lange rente.

Hele 60 procent af alle realkreditlån er nu ydet som variabelt forrentede lån. I takt med at renten på variabelt forrentede etårige lån er faldet til nær to procent, mens renten på et fastforrentet 30-årigt lån ligger på ca. 5,25 procent, er tilstrømningen til de variabelt forrentede lån bare blevet større.

Men virkeligheden er, at det faktisk er billigere for låntageren at vælge det fastforrentede lån. Rådgivningsfirmaet Realråd har regnet på flere historiske forløb, som dokumenterer, at den faste rente ender med at blive det billigste valg.
”Siden 1997 har flekslånerenten i gennemsnit været på 3,96 procent og i grove træk svinget mellem to og seks procent. Men havde man valgt det fastforrentede lån, så betyder muligheden for låneomlægninger, at renten faktisk var blevet markant lavere,” siger partner Søren Ejlertsen fra Realråd. Han peger på, at alene inden for de seneste tre år har man kunnet omlægge fastrentelån fra fire procent, op til syv procent og igen ned til fem procent.          ”Alene disse omlægninger bringer renten pænt ned under den gennemsnitlige flekslånerente,” siger Søren Ejlertsen.

Kun to forudsætninger skal være opfyldt, for at den faste rente i det lange løb ender med at blive det billigste.

Det ene er, at renten skal bevæge sig. Hvis den ligger totalt uændret, kan man ikke konvertere det fastforrentede lån op eller ned, og så kan man ikke via disse konverteringer få bragt den effektive rente ned. I virkelighedens verden er det heller ikke noget problem. Renten bevæger sig rent faktisk.

Den anden forudsætning er, at lånet skal være så stort, at det faktisk kan betale sig at omlægge det. Søren Ejlertsen peger på, at for lån på et par millioner kroner og opad vil lånet være stort nok til, at man kan omlægge løbende i takt med renteændringerne.

Regnestykket

Når der alligevel er adskillige opgørelser, der viser at den variable rente har vist sig at være det billigste, er det ifølge Søren Ejlertsen, fordi man ikke tager det hele med i beregningen. Ser man alene på, hvordan renten på henholdsvis et fastforrentet 30-årigt lån og et etårigt flekslån har udviklet sig, så har den variable rente hele tiden været lavere end den lange faste rente.

Men hvis regnestykket skal afspejle familiens faktiske økonomi, skal man tage hensyn til, at det fastforrentede lån kan omlægges, og at man ved disse omlægninger enten kan skære ydelsen ned – når renten falder – eller man kan skære restgælden ned – når renten stiger. Det betyder ifølge Søren Ejlertsen, at hvis man omregner det til en effektiv rente af det oprindelige lån, så kan denne rente kun falde – aldrig stige. Dermed er man hele tiden sikret en maksimal rente.
Men uanset argumenter og beregninger vælger flere og flere de variabelt forrentede lån. Det er der en ganske åbenlys grund til: Her og nu er de variabelt forrentede lån dem, der fører til den laveste ydelse. Med de fastforrentede lån skal man have tålmodighed, fordi der typisk vil gå nogle år, før konverteringer har ført til, at de er de billigste.  

For mange boligejere, der først er kommet ind på markedet, umiddelbart inden finanskrisen satte boligpriserne i bakgear, er virkeligheden da også, at de ikke i økonomien har plads til en finansiering med et fastforrentet annuitetslån.

Fast forrentning

Låntagere der i øjeblikket har et rentetilpasningslån, men egentlig hellere vil hen i et fast­rentelån, kan overveje en særlig strategi. Søren Ejlertsen peger på, at man med fordel kan definere en tunnel for den faste rente og så på den ene side være klar til at vælge den lidt dyrere løsning for en sikkerheds skyld, men løbende holde sig åben over for, om man kan komme billigere ind i fastrentelånet. Sådan som renteniveauerne er i øjeblikket, er der lukket for lånetilbud i lån med en kupon på seks procent, fordi kursen er over 100. Men på den anden side er femprocent obligationerne kursmæssigt så langt under kurs 100 – kurs 97,7 for et annuitetslån og 96,6 for et afdragsfrit lån – at det ikke er særlig attraktivt at gå ind i disse lån.

Metoden går ud på, at være klar til at springe på seksprocentslånet, hvis den lange rente skulle stige så meget, at der bliver åbnet for seksprocents­lån igen. Denne løsning er så katastrofesikringen, som betyder, at man kommer ind tæt på kurs 100, og hvis renten så fortsætter opad, så risikerer man ikke efterfølgende at skulle over i fastrentelånet på et endnu dyrere niveau. Men samtidig med, at man venter for at se, om seksprocentspapirerne kommer under kurs 100, er man åben over for, at den lange rente i stedet falder, så det bliver attraktivt at vælge femprocentslånet. Kommer vi ind i en periode, hvor renten falder hurtigt, kan man endda ende i den situation, at perioden fra femprocentslånet er attraktivt, til kursen måske kommer over 100, går hurtigt, og så kan man igen bare vente og se, om fireprocentslånet kommer inden for rækkevidde, samtidig med at man nu ændrer katastrofeløsningen til at være femprocentslånet.

Det gode ved strategien er, at det faktisk giver penge at vente. I ventetiden har man nemlig stadig rentetilpasningslånet til en rente mellem 2,0 og 2,5 procent, og derfor gør det ikke noget at vente. Jo længere man venter, jo længere kan man nøjes med at betale den lave rente. I det øjeblik renten begynder at stige, låser man sig på seksprocentslånet, eller – hvis renten først er faldet – på femprocentslånet.

Når man så er kommet hen i fast­rentelånet, handler det om at benytte de konverteringsmuligheder, der senere kommer. ”I gennemsnit viser historikken, at der med fordel kan laves omkring en konvertering om året, hvis man har et lån på over to millioner kr. Er lånet mindre, så er det omkring en konvertering hvert andet år,” siger Søren Ejlertsen.  

Mellemfase: De låntagere, der allerede sidder med et fastrentelån, har ikke grund til at jage med noget. Vi er i øjeblikket i en mellemfase, hvor man ikke kan konvertere til et seksprocents­lån, hvis man f.eks. sidder med et syvprocentslån.

Samtidig er kursen på et femprocentslån for lav til, at det er et godt tidspunkt. Sidder man således med et lån med en kupon på syv procent, bør man holde øje med, om femprocentslånet skulle blive interessant. Kursen skal stige knap to point, før konverteringen er interessant.

Låst rente

Hvis man har gjort op med sig selv, at man ikke vil udskifte rentetilpasningslånet med et fastforrentet lån, lyder spørgsmålet, hvad der så er smartest. I øjeblikket er renten på de etårige rentetilpasningslån noget nær den laveste nogensinde, nemlig kun lidt over to procent. Der er blandt økonomer en generel forventning om, at renten herfra vil være stigende. Men hvor hurtigt den så vil stige, er noget usikkert.

Der er endda en del økonomer, der forventer at vi vil se et tilbageslag i økonomien i begyndelsen af 2010, fordi de mange hjælpepakker fra de forskellige regeringers side stille og roligt løber ud. Alligevel forventer de samme økonomer, at vi vil komme til at se centralbankerne hæve renten.

Der er en række argumenter for, at de rentestigninger, vi kan vente, bliver moderate. Men der er stadig også en risiko for, at vi senere kommer til at opleve et inflationshop, fordi pengemængderne generelt er forøget meget voldsomt. Hvis ikke centralbankerne får strammet op hurtigt nok, kan inflationen senere blive markant. Sker det, kan rentestigningerne blive voldsomme. Denne risiko skal med i vurderingen.

Hvordan man summerer alt dette til det helt rigtige valg, findes der ingen klar formel for. Men man kan konstatere, at det koster noget at sikre sig i mere end et år. I grove træk stiger den variable rente med 0,4 procentpoint pr. ekstra år, man vil låse renten. Låser man i to år frem for et år, koster det altså i begge år ca. 0,4 procentpoint mere i rente. Dermed svarer det for låntageren til, at man først vælger den etårige rente og om et år så betaler 0,8 procentpoint mere for den nye etårige rente. Det ligger således i kortene, at den etårige rente i løbet af de næste 12 måneder stiger med 0,8 procent. Tror man stigningen bliver mindre, skal man holde sig til det etårige lån; men man skal vælge det toårige lån, hvis man tror på en rentestigning, der er større end 0,8 procentpoint.

Ræsonnementet er i princippet det samme, når man overvejer endnu længere løbetider. Merprisen ved at gå fra tre til fire år er ca. 0,3 procentpoint i hele løbetiden og fra fire til fem år ca. 0,23 procentpoint.

Det er stadig muligt at vælge rentetilpasningsperiode hos både Nykredit og BRFkredit, mens Realkredit Danmark har fremrykket deres tilpasning, så det nu er for sent at ændre valget i denne omgang.