En sommergave til danske boligejere: Brexit udløser konverteringsbølge

Brexit har givet de danske boligejere en ny mulighed for at konvertere deres boliglån. 3,5 pct. lån for 100 mia. kr. kan komme i spil til konvertering i løbet af juli. Sidste forår gav en tilsvarende mulighed omlægning af lån for 107 mia. kr.

Arkivfoto. Fold sammen
Læs mere
Foto: Kasper Palsnov

Briternes nej til EU har for alvor sat skræk i øjnene på investorerne på de finansielle markeder. De flokkes om at få lov til at købe de sikre danske realkreditobligationer. Det sender den danske rente ned og giver lidt uventet mulighed for en sommerkonvertering af boliglån for op mod 100 mia. kr.

På grund af presset på kronen sidste forår var den danske rente dengang også faldet så meget, at det var muligt at udskifte et fire pct. og et 3,5 pct. lån med et to pct. lån. Dengang satte det gang i en konverteringsbølge på 107 mia. kr.

I øjeblikket er der tusinder af danskere, som har et 3,5 pct. fastforrentet 30-årigt boliglån. Efter Brexit er renten faldet så meget, at kursen på et to pct. boliglån er røget op omkring 97. Derved er vejen banet for en omlægning af et lån med en rente på 3,5 pct. til et med kun to pct. For et lån med afdrag vil den manøvre skære 200 kr. af den månedlige ydelse efter skat. For et lån uden afdrag vil gevinsten være på 740 kr. efter skat.

Det viser beregninger, som Nordea Kredit har lavet for Berlingske Business. Chef­analytiker og boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann regner dog ikke med, at konverteringsbølgen denne gang vil blive lige så stor som i 2015. Dels fordi en del boligejere konverterede deres lån sidste år, dels fordi det er sommerferie.

Hvis man vil konvertere, er det en klar fordel at opsige lånet inden udgangen af juli, når terminen slutter.

»Der kan komme en del konverteringer, men det bliver ikke nogen tsunami. De foreløbige tal viser, at der er opsagt lån for 7,5 mia. kr. Det er ikke så meget, men tingene går sin vante gang, og tallet vil stige betydeligt i løbet af juli. Men vi har set ved tidligere mulig­heder for konverteringer, at der er færre, som benytter sig af muligheden, når den falder i sommerperiode. Tanken om sol og en strandstol tæller mere end at sidde med et regneark og lægge budgetter,« siger Lise Nytoft Bergmann, der understreger, at boligejerne skal tænke sig om, inden de kaster sig ud i et eventyr med en konvertering.

»Man skal overveje sin tidshorisont og spørgsmålet, om man forventer, at renten vil falde yderligere. Hvis man har en meget kort tidshorisont og tror, at man snart skal sælge huset, skal man ikke gøre det. Der er omkostninger ved konverteringerne, og dem skal man nå at tjene hjem igen,« siger Lise Nytoft Bergmann.

»Hvis man tror, at renten vil falde yder­ligere, skal man vente med konverteringen,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Hun fremhæver, at for et halvt år siden var der ikke meget udsigt til, at en sommer­konvertering vil blive mulig. Renterne på de fastforrentede lån herhjemme er meget styret af, hvad der sker i USA. Og den amerikanske centralbank, FED, har gennem nogen tid været i gang med at sætte den amerikanske rente op.

Samtidig var der ikke mange, som troede, at briterne ville stemme nej til EU. Men briterne sagde som bekendt nej, og meget tyder nu på, at de næste renteforhøjelser fra FED er blevet udskudt.

Lise Nytoft Bergmann tager det som udtryk for, at disciplinen med at spå om udviklingen i renten er næsten umulig. Og i forhold til før finanskrisen er det blevet en skør verden med obligationerne. Frygt og usikkerhed driver renterne længere ned, selv om man ikke skulle tro, at det var muligt. Endnu et bevis på den nye mærkelige dags­orden kom onsdag, hvor Danmarks ­Nationalbank udstedte nye to- og tiårige statsobligationer.

Salget af obligationer sker for at sikre, at regeringen har penge til at betale for de offentlige udgifter. Men på grund af Brexit kom der endnu en bundrekord, og renten på den tiårige statsobligation endte for første gang med blive direkte negativ ved en udstedelse.

Det vil sige, at de, som køber obligationerne, betaler penge for at have dem, og den danske regering tjener penge på at låne penge af andre. For de danske boligejere er det godt nyt, fordi det også giver lavere boligrenter.

I Forbrugerrådet Tænk mener ansvarlig for finansielle test Lars Baadsgaard, at en konvertering i sommermåneden kan være en god idé. Men med forbehold.

»Som kursen er nu, er to pct. lånet særdeles relevant. Der er god økonomi i det, hvis man har et lån af en vis størrelse. Minimum 500.000 kr. eller gerne 750.000 kr. Desuden skal man se på løbetiden på lånet. Hvis man har en løbetid, der er under ti år, er der for kort tid til, at det kan betale sig at konvertere. Det koster nogle gebyrer at lave låneomlægningerne, og den udgift skal tjene sig selv hjem,« siger Lars Baadsgaard, der opfordrer alle boligejere, der vil konvertere, til at begynde med at få regnet det ordenligt igennem.

»En sådan beregning kan man få sit realkreditinstitut eller bank til at lave. Men man kan også få en second opinion for at finde ud af, om det er en god idé at lave omlægningen. En ting er sikkert – at bankerne og real­kreditinstitutterne tjener penge på omlægningerne via gebyrerne,« siger Lars Baadsgaard.

Økonom i Realkredit Danmark Sonia Khan bemærker, at hvis man vil konvertere, er det bedst at slå til hurtigst muligt. Det skyldes, at fordelen ved at konvertere kan blive slået i stykker af udviklingen i kursen på to pct. obligationerne resten af måneden. ­Renten kan begynde at stige, så kursen falder, og det kan gøre, at konverteringen ikke længere kan betale sig.

Sonia Khan regner med, at konverteringsbølgen i denne runde kan komme op på 25 mia. kr. til 40 mia. kr. Hvis renten falder yderligere i løbet af juli, mener hun, at endnu flere danskere vil benytte sig af lejligheden til at konvertere.