En række spektakulære sager om overbelåning og fatale finansielle instrumenter i det økonomiske maskinrum har givet andelsboliger et blakket økonomisk ry. Men sandheden er, at de set under ét er halvt så forgældede som ejerboligerne. Det viser en analyse fra Danske Bank-koncernen af de omkring 3.000 andelsforeninger, som koncernen har haft berøring med i 2013.

»Andelsboligmarkedets generelle økonomiske situation er bedre end sit rygte,« konkluderer cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

Han har sammenlignet belåningen med realkreditlån, og ejerboligerne er i gennemsnit belånt med 70 procent i kreditforeningerne. Andelsboligerne er belånt med 33,5 procent i forhold til de regnskabsmæssige værdier, som dog i mange tilfælde har vist sig at være unøjagtige. Baseret på Danske Banks egne ejendomsvurderinger er belåningen oppe på knap 42 procent, hvilket stadig er markant under ejerboligernes gældsætning. I begge boligtyper kan der optages realkreditlån op til 80 procent, medmindre erhvervslejemål udgør så stor en del af andelsforeningen, at de kommer under grænsen for erhvervsejendomme på 60 procent.

Men på trods af den generelt lave gældsætning i forhold til ejerboliger er der ingen grund til jubel over andelsforeningernes soliditet. Spredningen er nemlig stor.

»I forhold til vores vurderinger er i omegnen af 8,5 procent af andelsboligforeningerne teknisk insolvente, og tallet kan endda være en smule højere, da den negative værdi af en evt. renteswap ikke nødvendigvis er medtaget i opgørelsen,« påpeger Christian Hilligsøe Heinig. Tejs Volfsberg Carstensen, som driver portalen Andelsbasen med analyser om andelsboligmarkedet, vurderer, at 14 procent af andelsboligerne har en gæld på over 75 procent af den offentlige vurdering, og at godt hver fjerde har en gæld på over 50 procent. Men Tejs Volfsberg Carstensen mener ikke, at markedet fungerer effektivt, så priserne afspejler kvaliteten og den økonomiske tilstand i andelsboligerne.

»Vores mantra p.t. er, at markedet ikke er i overensstemmelse med gældsætningen, så risikoen ikke kan ses i priserne. Personer, som køber boliger i grupperne D og E (de lavest vurderede boliger, red.), løber en betydelig risiko for værditab, når de skal sælge, hvis ikke ejendomsmarkedet igen begynder at stige,« vurderer han.

Ifølge Tejs Volfsberg Carstensen fokuserer mange foreninger ensidigt på at skabe en så lav månedlig omkostning for andelshaverne som muligt, og det går ud over både gældstilstanden og vedligeholdelsen, mener han.

»Tendensen i de seneste par år har været at sætte stort fokus på en lav ydelse, og det betyder, at udgifter til vedligeholdelse og afdrag på gæld kan få boligafgiften til at eksplodere. Budgetstyringen har simpelthen været mangelfuld i mange foreninger,« siger han.

Andelsbasens analyse viser, at andelsboligforeningerne i gennemsnit har et underskud på deres likviditet på 12,5 procent – som boligafgiften dermed burde hæves med i forhold til deres gæld og vedligeholdelse.

Realkredit Danmarks analyse viser, at gældsætningen geografisk er spredt, så den højeste gældsætning findes i regionerne Sjælland og Nordjylland med 60 procent i gennemsnit, mens den er lavest i hovedstaden med 38,3 procent.