Drømmelån taber pusten op til jul

Det nye 30-årige realkreditlån til bare 1,5 procent i fast rente mister kort før jul lidt af sin glans. Chefanalytiker opvejer fordele og ulemper ved det nye lån sammenlignet med to procent-lånet, som stadig er i spil.

Drømmelån
Foto: Simon Skipper. To fastforrentede lån kæmper i øjeblikket om at være »drømmelånet«. Chefanalytiker Jeppe Borre opvejer fordele og ulemper ved 1,5 procent-lånet i forhold til to procent-lånet.
Læs mere
Fold sammen

Realkreditselskaberne indledte julemåneden med at sætte en attraktiv gave til boligejerne frem på hylderne i form af et 30-årigt lån med afdrag til bare 1,5 procent i fast rente. Det er dog ikke lykkedes at slå det populære to procent-lån af banen, og nu er det nye drømmelån sakket yderligere bagud, påpeger chefanalytiker Jeppe Borre fra Nykredit.

»De senere dage har givet en mindre lussing til kurserne på de fastforrentede lån med et kursfald på 0,60 kurspoint. Det er et fald, som vi bestemt bemærker, men man bør heller ikke blive fartblind på kurserne. Niveauet er fortsat meget højt,« siger han.

To procent-lånet med afdrag holder sig aktuelt over kurs 99, mens 1,5 procent-lånet, som endnu kun findes i varianten med afdrag, ligger og svinger omkring kurs 95. Som tommelfingerregel siger man, at kursen helst skal være over 95, for at et lån er interessant. Og jo nærmere kursen er på 100, hvor et lån lukker for udstedelse, desto mere interessant er det, da man dermed får et mindre kurstab.

Kun 30 kroners forskel i ydelsen

Selvom begge lån har taget et nøk ned af kurslisten, understreger Jeppe Borre, at der stadig er tale om to yderst attraktive lån.

»De aktuelle kurser henvender sig til en lang række af danskere. Det er både boligkøbere såvel som boligejere, som ønsker at lægge lånet om fra variabel til fast rente eller nedkonvertere fra en højere rente - f.eks. tre procent-lånet,« siger han.

Der er næsten ingen forskel i ydelsen på de to lån. Faktisk er ydelsen for 1,5 procent-lånet 30 kroner højere efter skat per million, man har lånt. Så det er ikke her, det store slag skal slås mellem de to, påpeger chefanalytikeren.

»1,5 procent-lånet bærer på nogle fordele, men også nogle væsentlige opmærksomhedspunkter, hvis man overvejer lånet. En fordel er, at afdraget er 280 kroner højere pr. million. Det betyder, at lånet over tid bliver lidt billigere. I hele lånets løbetid er der tale om ca. 30.000 før skat pr. million,« forklarer Jeppe Borre.

Fold sammen
Læs mere

En anden fordel er, at 1,5 procent-obligationen bag lånet er mere følsom for renteændringer. Det betyder, at der ved rentestigninger er udsigt til at kunne barbere en større del af restgælden med 1,5 procent’eren ved en fremtidig indfrielse.

»På ulempesiden så får man altså et væsentligt større kurstab med 1,5 procent-lånet, mens kurstabet er meget begrænset med to procent-lånet,« siger han.

Historisk lav fast rente

1,5 procent er den laveste rente nogensinde på et 30-årigt realkreditlån. Lånet har været på banen en enkelt gang tidligere. Det var i februar 2015, da kronekrigen rasede og kortvarigt sendte kursen på to procent-lånet over 100. Men kurserne faldt hurtigt igen, og 1,5 procent-lånet nåede derfor aldrig for alvor at vinde fodfæste.

Spørgsmålet er, hvor udbredt 1,5 procent-lånet når at blive i denne omgang. Jeppe Borre oplyser, at det torsdag var 35. dag i træk, at to procent-lånet har ligget på den gode side af kurs 99 – og at det aldrig er set før. Så længe to procent-lånet bliver ved med at danse omkring kurs 100 - og dermed stadig er i spil - er der nemlig risiko for, at obligationsserien bag 1,5 procent-lånet kun når en begrænset størrelse.

»Risikoen vil altid være der, når obligationer ser dagens lys, men vil reduceres, når og hvis der er efterspørgsel efter lånet og obligationsserien vokser,« forklarer Jeppe Borre.

Det kaldes indlåsningseffekt og kan opstå i forbindelse med udstedelse af nye fastforrentede lån, hvis renten begynder at stige hurtigt og kun få investorer har nået at købe obligationerne. Så kan de nemlig beslutte, at de kun vil lade boligejerne indfri deres gæld til f.eks. kurs 95, selvom de måske burde kunne indfri den til kurs 90. Dermed risikerer man at blive fanget i sit lån, hvis man ikke ønsker at indfri det til en ugunstig kurs med kurstab til følge.

»Vi bevæger os med hastige skridt mod jul, nytår og derefter ind i den sidste måned til næste opsigelsesfrist ved udgangen af januar. En del boligejere - både med variabel rente og fast rente med en højere rente - bør holde øje med kurserne i den kommende tid. Mulighederne for mange boligejere er i øjeblikket attraktive,« skriver Jeppe Borre.

Flere går efter rentesikkerhed

De historisk lave renter på fastforrentede lån afspejler sig også i boligejernes vandringen mod rentesikkerhed. Nye tal fra Nationalbanken, som er opgjort til og med november, viser, at der i 2017 er optaget yderligere fastforrentede lån for 55 milliarder kroner. I samme periode er lån med variabel rente steget med fire milliarder kroner.

»Stigningen i fastforrentede lån hos boligejerne sætter helt og aldeles stigningen i variabelt forrentede lån til vægs. Lån med fast rente stiger næsten 13 gange mere,« påpeger Jeppe Borre.

Dermed haler de fastforrentede lån ind på lån med variabel rente, som dog stadig tegner sig for den største andel af det samlede realkreditudlån. I dag udgør lån med fast rente mere end 42 procent af boligejernes lån. For et år siden lød andelen på omkring 40 procent, mens den for fire år siden var mindre end 33 procent.

Derfor falder kurserne

Jeppe Borre forklarer, at de senere dages kursfald kan tilskrives, at skattereformen i USA er vedtaget i Kongressen og bare mangler at lande på Donald Trumps bord til underskrivning.

»Det har givet optimisme i markederne og sendt renterne nordpå, som altså betyder et faldende kursniveau på de fastforrentede lån. Samtidig har der været nogle lettere spidse kommentarer fra et par medlemmer fra den europæiske centralbank (ECB), som har været understøttende for lidt rentestigninger og kursfald. Og nu vi har fat i ECB, så er de tilmed gået på juleferie, hvad angår opkøbsprogrammet, som også indirekte påvirker efterspørgslen efter danske realkreditobligationer,« siger han.